2024_CBS_07980 - OMV_2024089174 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Kokerstraat, 9000 Gent - Weigering

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Marc Steyaert - Ann Van Coile met als contactadres Drongensesteenweg 48, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024089174) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 20 juni 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Kokerstraat 3, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 16 sectie K nr. 706S7

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 8 juli 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 8 augustus 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

OMGEVING
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Kokerstraat in de Brugse Poort - Rooigem. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 2 bouwlagen met een hellend dak.

ERFGOEDWAARDE

Het pand met adres te Kokerstraat 3, 9000 Gent  is vastgesteld op de inventaris van het bouwkundig erfgoed als onderdeel van het ‘Steegbeluik’ met ID 134465 en wordt als volgt beschreven: “In het vierde kwart van de 19de eeuw werden bijna naast elkaar twee beluiken gebouwd, heden zogenaamd Koker- en Schrijnwerkersstraat. Eerstgenoemde volgens bouwaanvraag met achtendertig woningen daterend van 1879. Tweezijdig bebouwd steegbeluik met toegang op straatbreedte. Enkelhuizen van twee bouwlagen en twee traveeën volgens repeterend schema.”

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen van een eengezinswoning.

MORFOLOGIE

Het perceel in kwestie is ca. 45 m², heeft een totale diepte van 15,79 m bij een breedte van 4,76 m en loopt af naar een breedte van 1,37 m achteraan het perceel. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een hellend dak. De bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 4,42 m (gemeten op de rechter perceelsgrens vanaf de rooilijn). De kroonlijsthoogte aan de voor- en achtergevel bedraagt +7,43 m met een nokhoogte van +9,33 m (gemeten t.o.v. het trottoirpeil).

In de aanvraag wordt de eerste verdieping voorzien van een uitbouw tot 2,00 m dieper dan de rechter aanpalende en met een totale diepte van 6,32 m (gemeten op de rechter perceelsgrens vanaf de rooilijn). Het bestaande hellende dak wordt aan de achterzijde integraal verwijderd en er wordt een volwaardige 3de bouwlaag met plat dak voorzien met een bouwdiepte van 6,32 m. De totale kroonlijsthoogte aan de achtergevel bedraagt hierbij +9,58 m (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Aan de voorzijde wordt het hellende dak behouden en voorzien van een dakuitbouw. Deze is voorzien op 60 cm achter de voorgevellijn, is 3,15 m breed en is voorzien tot op een hoogte van ca. +9,14 m (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Het nieuwe volume zorgt voor een ophoging van de rechter scheidingsmuur ter hoogte van het hoofdgebouw van de rechter aanpalende tussen ca. 25 cm en 2,00 m over een lengte van 2,16 m en een ophoging van de rechter scheidingsmuur achter het hoofdgebouw met ca. 5,60 m over een lengte van 2,00 m. De linker scheidingsmuur dient ter hoogte van het hoofdgebouw opgehoogd te worden tussen ca. 25 cm en 2,00 m over een lengte van 2,16 m en een ophoging achter het hoofdgebouw met 6,90 m over een lengte van 2,00 m.

In de voorzijde van het hellende dak wordt een dakuitbouw voorzien. Deze is 3,15 m breed, 1,20 m hoog en voorzien op 60 cm achter de voorgevellijn.

De bestaande aanbouw heeft een diepte van 11,71 m (gemeten vanaf de rooilijn) en een totale hoogte van +3,03 m (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). In de aanvraag wordt deze integraal gesloopt en wordt er een nieuwe perceel brede aanbouw voorzien tot een diepte van 9,21 m (gemeten vanaf de rooilijn) met een totale hoogte van +3,33 m (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Dit zorgt voor een ophoging van de linker scheidingsmuur met 30 cm over een lengte van 7,40 m en een ophoging van de rechter scheidingsmuur met 30 cm over een lengte van ca. 4,30 m. Achter de aanbouw is er een terras van ca. 5 m² voorzien en een tuin van 5 m².

INDELING

De gelijkvloerse verdieping is voorzien van een inkom (rechts) met achterliggende een traphal en een keuken (links) aan de voorzijde en aan de achterzijde de eetruimte. De keuken en eetruimte hebben een totale oppervlakte van 23,85 m². Achter de woning is er een beperkte buitenruimte van 10 m² aanwezig. De eerste verdieping is voorzien van een zithoek van 10,63 m² aan de voorzijde en een berging van 3 m² en een sanitair aan de achterzijde. De tweede verdieping is voorzien van een slaapkamer van 11,04 m² aan de voorzijde en een badkamer van 3,11 m² aan de achterzijde.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

Op 21/03/2024 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning (OMV_2024003704).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- langsheen de straatkant gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

HEMELWATERPUT

Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning uitgebreid met een gelijkvloers aanbouwvolume. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt ca. 35 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 5.000 l. In de aanvraag wordt er een hemelwaterput van 2.000 l en van 3.000 l voorzien, waardoor deze voldoet. De hemelwaterput dient te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.  

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
ERFGOEDWAARDE
Het pand heeft een historische en stedenbouwkundige waarde die tot uiting komt in volgende aspecten:

• Het uitzicht van de gevels: de indeling, geleding, ritmering, materialisatie en buitenschrijnwerk. De materialisatie van de voorgevel werd in het verleden reeds aangepast.
• Het uitzicht van de daken: zadeldak met pannen;
• De dragende structuur: dragende muren, dragende houten vloerroosteringen, dragende houten dakconstructie, dragende keldergewelven en de trappartijen;
• De indeling: kenmerkende en intact bewaarde plattegrond van een laat 19de-eeuwse beluikwoning;
• De ruimtelijkheid die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling;
• Authentieke vaste interieurelementen waaronder de schouwlichamen en schouwmantels, de stucwerkplafonds, het binnenschrijnwerk, de lambrisering, etc. indien van toepassing.

Het steegbeluik in de kokerstraat is opgenomen in de beluikenstudie en wordt hierin beschreven als volgt: “Tweezijdig bebouwd steegbeluik uit 1879, toegankelijk voor wagens maar doodlopend op een voetgangerspoortje met toegang tot het achtergelegen buurtcentrum Brugse Poort. Woningen van twee bouwlagen en twee traveeën onder zadeldak met doorlopende kroonlijst. Individueel vernieuwd schrijnwerk in rechthoekige gevelopeningen met gecementeerde of geprofileerde omlijsting, blindnis op de verdieping. Verschillende, mogelijk originele gevels met rotsbepleistering en een geprofileerde waterlijst tussen gelijkvloerse en eerste verdieping. Hoewel de steeds herhaalde ritmering van twee traveeën in de gevelopbouw van de beluikwoningen een zekere uniformiteit teweegbrengt, heeft dit beluik veel van zijn oorspronkelijk karakter verloren. Een sterke, individuele opvatting van de bewoners in het afwerken van de gevels zorgt voor een verstoord ensemble. Toch is de originele gevelopbouw en -ritmering bewaard gebleven.”

In de beluiken studie krijgt deze site een gemiddeld middellage erfgoedwaarde toegewezen. De authenticiteit van de morfologie van het beluik wordt als middelhoog gewaardeerd en de representativiteit van de morfologie krijgt een hoge erfgoedwaarde. De gevelopbouw krijgt binnen deze studie een  hoge erfgoedwaardering voor zijn representativiteit en authenticiteit.

De aanvraag betreft de verbouwing van een beluikwoning aan het interieur, de achterzijde en het dak. Hierbij wordt de relatief steile trap tussen de eerste en tweede verdieping vervangen. Het is niet duidelijk of de bestaande vloeren behouden blijven. Het hellende dak blijft aan de voorzijde behouden en wordt voorzien van een dakkapel. Aan de achterzijde worden op het gelijkvloers aanbouwen gesloopt i.f.v. een nieuwe constructie over de volledige hoogte van de achtergevel en een uitbreiding van de tuin. Deze nieuwe constructie rijst uit boven de nok van de woning en grijpt derhalve sterk in op de volumetrie van de zijgevel en derhalve de morfologie van het steegbeluik. In pré-advies werd gevraagd het huidige gabarit (nokhoogte, hellingslijn dak) te behouden.

Het behoud van de oorspronkelijke karakteristieken en krachtlijnen van dit steegbeluik in het exterieur vormt het uitgangspunt. Concreet betekent dit het behoud van: de volumetrie, de gevelritmering en de typologie van een aaneenschakeling van de beluikhuizen bestaande uit twee traveeën, twee bouwlagen en een zadeldak. Het ontwerp grijpt te sterk in op de bestaande volumetrie en wordt om die reden negatief geadviseerd. Er dient bij een nieuw voorstel minstens een deel van het hellende dak behouden te blijven.

MORFOLOGIE
De aanvraag voorziet een grondige verbouwing en uitbreiding van de bestaande eengezinswoning. De verbouwingswerken beogen een verbetering van de woon- en leefkwaliteit van deze eengezinswoning. De gelijkvloerse uitbouw maakt de keuken en eetruimte groter. Het groot raam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de buitenruimte. De uitbreiding op de eerste verdieping zorgt ook voor een toename van de bewoonbare oppervlakte en zal een gebruik kennen als sanitair en berging. Verder wordt het hellende dak aan de achterzijde integraal verwijderd en wordt er een volwaardige 3de bouwlaag met plat dak voorzien aan de achterzijde en blijft de hellende dakvorm aan de voorzijde behouden. Zoals hierboven vermeld is deze ingreep vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar.

Een nieuwe aanvraag dient rekening te houden met het behoud van de erfgoedwaarde (hellend dak, beeldwaarde).

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg (erfgoedwaarde beluik: hellend dak en beeldwaarde).

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.