2024_CBS_09408 - OMV_2024037613 R - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een bestaande schuur tot poolhouse en herinrichten van de tuin met een buitenzwembad - Groenestaakstraat, 9030 Gent - Voorwaardelijk gunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Thomas Verbeke - Monia Aerts met als contactadres Groenestaakstraat 64, 9030 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024037613) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 maart 2024.

De aanvraag werd op 27 juni 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen gedeeltelijk voorwaardelijk vergund.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de aanvrager. Op 21 augustus 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: verbouwen van een bestaande schuur tot poolhouse en herinrichten van de tuin met een buitenzwembad

• Adres: Groenestaakstraat 64, 9030 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 402K

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 21 augustus 2024.

ADVIES

Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015  tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:

1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;

2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;

3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;

4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;

5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;

6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 27 juni 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.

Het huidige advies omvat een gewijzigd standpunt ten opzichte van de beslissing in eerste aanleg voor die elementen die hieronder worden beschreven en gemotiveerd:

1.  BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN VAN HET BEROEP

De aanvraag betreft het verbouwen van een bestaande schuur tot poolhouse, het herinrichten van de tuin met een buitenzwembad en het regulariseren van gerooide bomen.

Schuur

Het terrein is integraal opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 133632) als ‘Hoeve met losse bestanddelen’ en wordt hierin als volgt omschreven: ‘Losstaande hoevegebouwen met oude kern, maar aangepast in de 19de eeuw. Erf oorspronkelijk toegankelijk ten noorden langs ijzeren hek tussen vierkante bakstenen pijlers. Boerenhuis ten zuiden van zes traveeën en één bouwlaag onder zadeldak en ten westen van het erf een grote dwarsschuur van 1885’.

De opname op de inventaris is gebaseerd op de architecturale en historische waarde van de site. De opname op de vastgestelde inventaris van het onroerend erfgoed is een aanduiding van de erfgoedwaarde van het pand. Erfgoedwaarde wordt daarbij niet alleen bepaald door het uitzicht van een gebouw, maar heeft meerdere aspecten:

-          Het uitzicht: van de gevels met hun indeling, ritmiek, afwerking en buitenschrijnwerk, van de daken met hun volume en dakafwerkingsmateriaal.

-          De dragende structuur: dragende muren, houten dakconstructie, keldergewelven.

-          De indeling: kenmerkende plattegrond voor de periode en functie waarvoor het gebouw is opgericht.

-          De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling.

De site werd in twee opgesplitst. De woning in de Groenestaakstraat heeft geen erfgoedwaarde. De overige gebouwen op de site hebben dat wel. Een aantal ervan zijn sterk verbouwd. De schuur die via deze aanvraag wordt omgevormd tot poolhouse is grotendeels in haar oorspronkelijke staat behouden. Op basis van het grondplan en de gevels kunnen we concluderen dat deze schuur in het verleden een doorrijfunctie had van de Groenestaakstraat richting Kollekasteelstraat. De tuingevel heeft nog steeds een poort. Aan de achterzijde werd de oorspronkelijke poort intussen dichtgemaakt. De oorspronkelijke hoeve met alle bijgebouwen en het erf zijn nog steeds afleesbaar en dragen erfgoedwaarde in zich.

In het bijgebouw wenst men een polyvalente ruimte, een fietsenberging, een thuiskantoor en een ontspanruimte in onder te brengen. Hiervoor wordt het dak vernieuwd, een mezzanine ingericht en meerdere openingen in de gevels gemaakt. Onder de betonplaat van de schuur wordt een kelder voorzien waar de technieken voor het zwembad zullen worden in ondergebracht.

In het beroepschrift wordt aangehaald dat de schuur niet meer in dezelfde staat is als afgebeeld op de bijgevoegde foto’s van de aanvraag in eerste aanleg. Het dak van de schuur is volledig ingestort naar aanleiding van een storm. Hierdoor kan de dakstructuur niet meer behouden worden. De buitenmuren van de schuur zijn verouderd, soms gebogen en gebarsten. Hierdoor kunnen ze niet meer als draagmuren functioneren. Het inbrengen van een ringbalk is nodig om het nieuwe dak te kunnen dragen. De mezzanine die in hout voorzien wordt over een oppervlakte van 1/3 e van de schuur, kan niet aanzien worden als strijdig met de oorspronkelijke historische bestemming. De poort opening wordt behouden maar de poort zelf wordt vervangen door een glazen poort. Het volume blijft onveranderd.

Er wordt nog meegegeven dat de schuur ingestort is in mei 2023 terwijl deze pas is opgenomen in de inventaris vanaf juni 2023 zonder communicatie met de eigenaars. De eigenaars vragen dan ook om de verbouwing van de schuur niet meer uit te sluiten uit de vergunning.

Zwembad en terras

Er wordt een zwembad geplaatst in de achtertuin met een lengte van 12,80 m, een breedte van 3 m en een diepte van 1,50 m. Het zwembad wordt op 2,40 m geplaatst van de achtergevel van de woning. Aansluitend aan het zwembad wordt een terras (12,50 m diep op 3,50 m breed) aangelegd.

De aanvragers geven aan dat er een halvering van de verharding wordt voorzien. De aanvragers stellen ook de totale verhardingsgraad op het perceel niet klopt gezien de schuur omwille van de erfgoedwaarde niet kan verdwijnen en dus ook niet zou moeten meegerekend worden. In functie van het vlonderterras stelt de aanvrager voor om het terras hoger te voorzien ter bescherming van de wortelstructuur. De voorwaarde om het terras in grootte te beperken, wensen de aanvragers te schrappen.

Bomen

Er werden 3 bomen in de linker zijtuin van de woning gerooid. Via deze aanvraag wenst men het rooien van de bomen te regulariseren. Het gaat om bomen met een stamdiameter tussen de 20 en 30 cm.

De gerooide essen zouden geen historische waarde hebben omwille van de aanplant in 2003. De aanvragers willen de voorwaarde laten schrappen omdat ze van oordeel zijn dat er voldoende nieuwe bomen voorzien worden maar op een andere locatie dan 2 m van de westelijke perceelsgrens.

Riolering

Bij de aanvraag werd volgende voorwaarde opgelegd:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het

openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een

huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor

telefonische info: 078 35 35 99).

De overloop/leegloop van het buitenzwembad dient op de regenwaterleiding of RWA

aangesloten te worden (bij leegloop moet de chloordosering op tijd stoppen),

terugspoelwater/de backwash van de filter moet op de vuilwaterleiding of DWA aangesloten

te worden.

De aanvrager wenst te verduidelijken dat de volledige Groenestaakstraat in het jaar 2018-2019 heraangelegd is met een gescheiden rioleringsstelsel en dit door FARYS telefonisch bevestigd werd dat sinds het jaar 2020 dit gescheiden stelsel operationeel is. De woning van de aanvrager met adres Groenestaakstraat 64 werd reeds op dit gescheiden stelsel tijdens de werken aangesloten.

Aangezien de gescheiden regenwaterleiding RWA er reeds ligt, zal de aansluiting van de overloop van het zwembad hierop automatisch gebeuren, zoals ook aangegeven op het funderingsplan in het ingediende oorspronkelijke dossier (bijlage BA_VBA BB_P_N_01_ funderingsplan). Bijgevolg wenst de aanvrager de vernietiging van deze voorwaarde en beschouwd dit voldoende geargumenteerd te hebben dat hierop gedeeltelijk al voldaan is en zal voldaan worden.

Openbaar domein

In functie van het openbaar domein werd volgende voorwaarde opgelegd:

Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 4,5 meter op het openbaar domein worden toegestaan en dit voor de staanplaats onder de carport. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn.

Het is de bouwheer niet toegestaan om zelf een oprit (de rechtse oprit voor de poort) op openbaar domein te verwijderen.

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, mail: wegen@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent

De aanvrager wenst te verduidelijken dat inderdaad de hoofdoprit zich bevindt ter hoogte van de carport. De opening rechts op het inplantingsplan betreft de historische toegangsweg tot het perceel waarvan de 2 vierkante bakstenen pijlers deel uitmaken van het vastgesteld bouwkundig erfgoed en de huidige bouwstaat langs de straatkant vastgelegd en goedgekeurd werd in gewijzigde verkavelingsvergunning ATD1YY12003 MA 13il0l/KDC indertijd in het jaar 2003 aangevraagd door de toenmalige bouwheer/bouwfirma ABS NV. 

De aanvrager wenst dus te verduidelijken dat alle verharding voor de tuinmuur volledig aangelegd werd door de Stad Gent, deze hierin geen inspraak heeft gehad en bijgevolg ook niet verantwoordelijk is. Indien de Stad Gent in de toekomst verdere onthardingen wenst uit te voeren, kan dit bijgevolg niet aangerekend worden als kosten voor de bouwheer/aanvrager. Bijgevolg wenst de aanvrager de vernietiging van deze voorwaarde.

Concluderend stelt de aanvrager dat met het uitsluiten van de schuur de aanleg van het zwembad niet uitvoerbaar wordt. De technische installatie die noodzakelijk is voor het zwembad bevindt zich in de nieuw te plaatsen kelder voorzien onder het schuurgebouw.

2. BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL

Schuur

Het uitsluiten van de schuur uit de vergunning kwam voort uit het niet behouden van de aanwezige erfgoedwaarde. Op de foto’s die bij de aanvraag OMV werden toegevoegd was de schuur nog in onbeschadigde toestand te zien. Op basis van die foto’s werd geoordeeld dat de voorgestelde verbouwing te verregaand was en afbreuk deed aan de erfgoedwaarde. We vroegen om volgende elementen zichtbaar te behouden:

-          De dakstructuur (spanten en gordingen). Deze structuur is zeer kenmerkend voor dit type gebouw en moet zichtbaar behouden blijven. De vrije hoogte onder de trekker van het spant is vrij laag. Het inbrengen van een mezzanine in combinatie met behoud van de dakstructuur is vermoedelijk niet mogelijk.

-          De dragende structuur. Het toevoegen van lichte wanden, of het werken met een box-in-box systeem is wel mogelijk.

-          Ook de poortopening is kenmerkend voor de typologie van deze schuur. Ook deze moet behouden blijven. Het maken van bijkomende gevelopeningen kan overwogen worden, op voorwaarde dat de oorspronkelijke architectuur steeds voldoende afleesbaar blijft.

Uit het beroepsschrift blijkt dat de schuur door storm werd beschadigd. Het dak is grotendeels verdwenen. Enkel de muren en een stukje dak blijven nog over. Hierdoor heeft de schuur haar belangrijkste erfgoedwaarden verloren. Om die reden kunnen we akkoord gaan met het ontwerp zoals dat oorspronkelijk werd ingediend. De typologie, volumetrie en materialisatie worden in het nieuwe ontwerp hernomen. Dit is positief. Gelet op de beperkte resterende erfgoedwaarden worden geen bijkomende voorwaarden inzake erfgoed opgelegd. De omvorming van de schuur naar poolhouse kan worden toegestaan.

Zwembad en terras

Omwille van het behoud van de boom en het beschadigen van de wortels te vermijden, wordt een deel van het vlonderterras uitgesloten. Dit moet nog steeds als bijzondere voorwaarde behouden blijven. Het verhogen van het terras heeft geen invloed op de benodigde fundering van het terras wat net voor schade aan de boomwortels zorgt. Het terras moet ingeperkt worden tot net buiten de kroonprojectie van de boom.

Wat de totale bezettingsgraad op het perceel betreft, zal de schuur altijd moeten meegerekend worden. De erfgoedwaarde van de schuur en daarmee samenhangend dat deze niet kan worden afgebroken, is geen argument om deze niet te moeten meetellen bij de totale bezettingsgraad.

Bomen

Gezien er 3 bomen gerooid werden, wordt hiervoor een compensatie gevraagd. Wanneer de bomen geplant zijn, heeft geen invloed op de waarde van de bomen. Bomen zijn zeer waardevolle landschapselementen ongeacht hun leeftijd. Er wordt vermelding gemaakt dat er bomen gecompenseerd worden op het plan. Echter staat de aangeduide nieuw aan te planten boom niet op de reglementaire afstand van 2 m van de perceelsgrens. Er wordt in de voorwaarde geen vermelding gemaakt waar de nieuwe boom op het perceel moet aangeplant worden. Er wordt enkel opgelegd dat dit een hoogstammige streekeigen boom (HS12/14) moet zijn en dat deze zich op minimaal 2 m van alle perceelsgrenzen moet bevinden. Deze voorwaarde dient behouden te blijven.

Riolering

De voorwaarde omtrent de rioleringsaansluiting wordt standaard bij elke verbouwing of nieuwbouw met werken aan de afwatering opgelegd. De aanvragers geven aan hieraan te kunnen voldoen dus vormt het opleggen van deze standaardvoorwaarde geen probleem en kan deze behouden blijven.

Openbaar domein

Deze voorwaarde wordt standaard opgelegd wanneer er werken aan een oprit worden aangevraagd. Hiervoor kan men zelf na het verkrijgen van de vergunning, contact opnemen met de dienst wegen via de vermelde gegevens om de zaak uit te klaren. Dit vormt geen reden om deze voorwaarde uit de vergunning te schrappen.

CONCLUSIE

Huidig advies herneemt de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met uitzondering van de onder punt 2 besproken elementen.

Deze afweging maakt dat de initiële beslissing ‘gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning’ wordt omgezet naar een ‘gunstig advies met voorwaarden’.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.