Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Filip Verhaeghe met als contactadres Industrieweg 76, 9032 Gent en Tondelier Development NV met als contactadres Industrieweg 76, 9032 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024095007) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 17 juli 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 17 sociale appartementen en een fietsenstalling + de exploitatie van een dieseltank
• Adres: Elsstraat lot 21, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 7 sectie G nr. 908Z
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 augustus 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 26 september 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.
Op 27/07/2023 en 04/07/2024 werd op hetzelfde perceel van deze aanvraag een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 17 sociale appartementen en een fietsenstalling + de exploitatie van een dieseltank (OMV_2023038592 en OMV_2023168487, zie punt 2 HISTORIEK).
De aanvraag werd in juli 2023 geweigerd omwille van strijdigheden met de gewestelijke verordening toegankelijkheid en onverenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
De aanvraag werd in juli 2024 opnieuw geweigerd omwille van een ongunstige watertoets (o.b.v. de intussen gewestelijke verordening hemelwater) en een foutieve intekening van het openbaar domein waardoor de verenigbaarheid niet getoetst kon worden.
Huidige aanvraag betreft een herwerking van dit dossier n.a.v. deze weigeringsgronden.
1.1. Beschrijving van de omgeving en de plaats van het project
Voorliggende aanvraag maakt deel uit van het Tondelierproject, een PPS-project bestaande uit de ‘verkaveling Tondelier’ en het ‘project Nieuwe Molens’. Het Tondelierproject is gelegen in ‘zone 1.1.A stedelijk woongebied’ van het RUP ‘Bruggen naar Rabot’ goedgekeurd op 19 maart 2009. Deze zone van het RUP omvat naast het Tondelierproject ook de meergezinswoning ten westen van de trambrug.
Voor het Tondelierproject werd een inrichtingsplan opgemaakt op 19 maart 2013 waarvan het college van burgemeester en schepenen kennis heeft genomen op 13 juni 2013. In het project worden 530 woonentiteiten voorzien waarvan er 106 bestemd zijn voor sociale woningbouw en 105 als bescheiden woongelegenheden. Deze sociale en bescheiden woonentiteiten worden verspreid over het gehele project.
De verkavelingsvergunning Tondelier werd verleend op 13 februari 2014 (2013 GE 142/00) en het laatst gewijzigd op 22 december 2022 (2022 GE 142/02). Niet inbegrepen in deze vergunning is het project Nieuwe Molens. De verkaveling beschikt over een totale oppervlakte van 5,6ha die is opgedeeld in ca. 120 kavels welke worden georganiseerd in 4 bouwblokken rondom een centrale parkruimte in stervorm, zijnde het Tonderlierpark (17.505m² groot). De hoofdbestemming in deze bouwblokken betreft wonen en dit onder de vorm van zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen.
Samen met de originele verkaveling werd het park, de wegenis en bijhorende uitrustingswerken van het project reeds stedenbouwkundig vergund. Ten zuiden en ten oosten van deze bouwblokken werd intussen een nieuwe openbare weg aangelegd, zijnde de Tondelierlaan. De Tondelierlaan bevindt zich in het verlengde van de Filips Van Cleeflaan en sluit ter hoogte van de Nieuwe Molens aan op de Gasmeterlaan.
Het Tondelierproject wordt gefaseerd uitgevoerd. Voorliggende aanvraag heeft betrekking op lot 21 gelegen in bouwblok 1 binnen de verkaveling. Het bouwblok wordt omgeven door de Elsstraat, de Gasmeterlaan en het centrale Tondelierpark. Lot 21 bevindt zich in de zuidwestelijke hoek van het bouwblok, met name de hoek gevormd door de Elsstraat en het Koen Blieckplein. Het lot is aan noordelijke zijde begrensd door lot 22 waarop een eengezinswoning werd vergund (OMV_2022162503). Aan de oostelijke zijde is het lot begrensd door lot 20, bestemd voor een eengezinswoning.
1.2. Beschrijving van de stedenbouwkundige handelingen
Programma
Op het perceel wordt een meergezinswoning (sociaal woongebouw) opgericht bestaande uit 17 appartementen met een gemiddelde netto vloeroppervlakte van ca. 76,55m².
Morfologie
INPLANTING, BOUWDIEPTE EN BOUWHOOGTE
Er wordt een L-vormig pand opgericht waarvan de zuidoostelijke zijde gelegen is langs het centrale Tondelierpark (Koen Blieckplein) en de zuidwestelijke zijde gelegen is langs de Elsstraat. Het pand beschikt bijgevolg over 2 voorgevelvlakken, beide zijn ca. 30m breed. De bouwdiepte van het pand bedraagt 13,60m langsheen de noordelijke (lot 22) en 7,50m langsheen de oostelijke perceelsgrens (lot 20).
Het pand bestaat uit 4 volwaardige bouwlagen en een teruggetrokken 5e bouwlaag, afgewerkt met een plat dak. De kroonlijsthoogte van de 4e en teruggetrokken 5e bouwlaag bedraagt respectievelijk 22,92 TAW en 25,92 TAW (of 14,75m en 17,75m gemeten t.o.v. het gemiddelde trottoirpeil van het pad langsheen het Koen Blieckplein en 14,98m en 17,98m gemeten t.o.v. het gemiddelde trottoirpeil van de Elsstraat). Bovenop het dak bevinden zich verscheidene technische constructies. De constructies hebben een maximale hoogte van 18m.
De 5e bouwlaag is 3m teruggetrokken t.o.v. de rooilijn zijde Elsstraat en zijde Koen Blieckplein en ca. 7,85m t.a.v. de hoek. De bouwlaag is 2m teruggetrokken t.o.v. het achtergevelvlak zijde Koen Blieckplein en 1,75m t.o.v. het achtergevelvlak zijde Elsstraat (of 2,15m achter de maximaal toegelaten achterbouwlijn cfr. de verkaveling). De bouwlaag is minimaal ca. 1,80m teruggetrokken t.o.v. de oostelijke perceelsgrens (lot 20).
UITKRAGINGEN
De hoofdtoegang, centraal gelegen in de gevel langsheen het Koen Blieckpad, wordt geaccentueerd door een luifel welke aan de linkerzijde het meest uitsteekt t.a.v. de rooilijn: 60cm op een hoogte van 3,50m boven het trottoirpeil.
Ook de zijtoegang, links gelegen in de gevel langsheen de Elsstraat, wordt geaccentueerd door een luifel. De luifel houdt 78cm afstand van de zijperceelsgrens, heeft een uitsteek van 60cm t.a.v. de rooilijn en een hoogte van 3,30m boven het trottoirpeil.
De uitpandige terrassen aan deze straatzijde hebben dezelfde hoogte en uitsteek en zijn even hoog (op de 1e verdieping) op hoger (op de hogere verdiepingen).
De terrassen t.h.v. de teruggetrokken bouwlaag bevinden zich ca. 80cm achter de rooilijn en worden afgezet door een balustrade. De balustrade is 18cm hoger dan de verhoogde kroonlijst. Deze terras zijn ook beperkt overdekt met een luifel met uitsteek van 90cm.
BUITENRUIMTE EN PERCEELSAFSCHEIDINGEN
Het perceel beschikt aan de achterzijde over een gemeenschappelijke gelijkvloerse buitenruimte van ca. 67m². Ongeveer 10m² hiervan is bebouwd, ongeveer 33m² verhard en ongeveer 23m² onverhard. Op het inplantingsplan en de buitenaanlegplannen is de onverharde zone beperkt anders getekend dat op het grondplan. Gezien het grondplan de laatste planwijzigingen onderging, wordt er geoordeeld dat dit de juiste intekening betreft.
In de buitenruimte bevindt zich tegenaan de noordelijke perceelsgrens (lot 22) een overdekte fietsenstalling. De overdekking is ca. 10m² groot waarvan 8,60m² groendak. In het verlengde van de fietsenstalling wordt een pergola voorzien tot tegen de oostelijke perceelsgrens (lot 20). De kroonlijsthoogte van beide constructies is onduidelijk. Op snede BB3, gevel 3, gevel 4 en de buitenaanlegplannen 1 t.e.m. 3 is deze 2,90m hoog boven het nulpeil (of 11,32 TAW of 3,40m boven het rooilijnpeil), inclusief de opbouw van het groendak en pergolastructuur wordt dat 2,98m (of 11,40 TAW of 3,48m boven het rooilijnpeil). Snede BB2 en buitenaanlegplan 4 vermeldt 2,60m en 2,68m. Er wordt geoordeeld dat deze laatste plannen vermoedelijk fout werden getekend.
Langsheen deze constructies wordt tegenaan de noordelijke perceelsgrens een perceelsafscheiding geplaatst met hoogte van 10,42 TAW. Omdat het maaiveldpeil in de tuin helt, betekent dat een minimale hoogte van 1,75m en een maximale hoogte van 2,02m. De resterende hoogte tot het dak van de fietsenstalling/pergola is open.
WIJZIGINGEN OP DE PERCEELSGRENZEN
Noordelijke perceelsgrens (lot 22):
Oostelijke perceelsgrens (lot 20):
Toegangen en fietsenstalling
TOEGANGEN
Het pand heeft 3 toegangen. Telkens moet het hoogteverschil tussen het nulpeil van het pand (8,42 TAW) en het omliggende straatpeil of peil van het binnenhof overwonnen worden.
1/ De hoofdtoegang bevindt zich langsheen het Koen Blieckpad. Het pand is ook hier geadresseerd, heeft hier haar brievenbussen en bel voor bezoekers. Deze toegang kan enkel gebruikt worden voor voetgangers. T.h.v. de toegangsdeur wordt een hoogteverschil van 2cm overbrugd tussen buiten en binnen. Meer dan 3m voorbij de deur bevindt zich een helling van 2,30m lang welke een niveau van 18cm overbrugt naar de eigenlijke inkomhal (ca. 7,8% hellingspercentage). De woonentiteiten op het gelijkvloers zijn rechtstreeks vanuit de inkomhal te bereiken. Via een trap of lift kunnen de verdiepingen bereikt worden.
2/ De zijtoegang bevindt zich aan de Elsstraat. Via deze toegang wordt de fietsenstalling bereikt. Ca. 2m achter het hek bevindt zich een helling met naastliggende trap. De helling is 2,20m lang en overbrugt een hoogteverschil 48cm (ca. 21,8% hellingspercentage). De trap heeft 5 tredes, elke trede overbrugt 9 of 10cm hoogte.
3/ Langs het binnenhof in bouwblok 1 kan via een poortje de buitenruimte op het perceel bereikt worden, welke ook in directe verbinding staat met de fietsenstalling. Na het binnenkomen langs het achterpoortje is er een vlakke draairuimte van 2m x 4,20m. Vanaf hier ligt het terrein in een helling van 4% (hoogteverschil 27cm, lengte 6,70m) tot aan de achtergevel van het gebouw.
FIETSENSTALLING
De fietsenstalling van het pand bevindt zich links in de Elsstraat, tegenaan lot 22. De stalling bevindt zich deels in het gebouw en deels onder een overdekte constructie in de buitenruimte. In totaal zijn er 50 staanplaatsen op het perceel:
De inrichting van de fietsenstalling is beperkt verschillend op de plannen. Het grondplan en buitenaanlegplan 3 toont verscheidene steunkolommen tussen de fietsen. Snede BB2 en buitenaanlegplan 4 toont deze niet. Er wordt geoordeeld dat deze laatste plannen vermoedelijk fout werden getekend.
Woonentiteiten
Het pand bevat 6 type woonentiteiten.
TYPE A (4x): type A bevindt zich centraal in de gevel van de Elsstraat, zowel op het gelijkvloers als op verdieping 1 tot en met 3. Type A is de kleinste entiteit met telkens 1 slaapkamer links vooraan, aan de straatzijde. Op het gelijkvloers bevindt zich een inpandig terras over de volledige breedte van het appartement. Op de verdiepingen beperkt het terras zich tot de rechterzijde en wordt deze ook deels uitpandig voorzien.
TYPE B (4x): type B betreft een hoekappartement en bevindt zich zowel op het gelijkvloers als op verdieping 1 tot en met 3. Op het gelijkvloers heeft het appartement 2 slaapkamers, op de verdiepingen 3. De slaapkamers bevinden zich telkens aan de straatzijde. De leefruimte en het inpandig terras zitten op de hoek. Het terras is aan de parkzijde volledig open, aan de kant de Elsstraat heeft het een meer gesloten karakter door middel van een gevelopening met hekwerk.
TYPE C (4x): type C bevindt zich rechts in de gevel langsheen het Koen Blieckpad en is een doorzonappartement. Het appartement bevindt zich zowel op het gelijkvloers als op verdieping 1 tot en met 3. Type C is telkens een 2-slaapkamerappartement. De slaapkamers bevinden zich aan de achterzijde. De leefruimte en het inpandig terras aan de parkzijde.
TYPE D (3x): type D bevindt zich links in de gevel van de Elsstraat, op verdieping 1 tot en met 3. Dit type betreft tevens een doorzonappartement en heeft 2 slaapkamers, 1 aan de straatzijde en 1 achteraan. De leefruimte met keuken bevindt zich aan de rechterzijde. Het terras zit tegenaan de Elsstraat en is deels uitpandig.
TYPE E (1x): type E bevindt zich in de teruggetrokken bouwlaag, aan de zijde van de Elsstraat. Het betreft een doorzonappartement met 2 slaapkamers (1 aan de straatzijde, 1 achteraan). Het terras bevindt zich aan de straatzijde en is uitpandig. Het terras behoudt 80cm afstand van de rooilijn en is afgezet met een balustrade. Het terras is beperkt overdekt met een luifel.
TYPE F (1x): type F bevindt zich ook in de teruggetrokken bouwlaag. Het betreft een hoekappartement met 2 slaapkamers, beide aan de zijde van de Elsstraat. De leefruimte met keuken bevindt zich op de hoek. Het terras situeert zich aan de parkzijde en is uitpandig. Het terras behoudt 80cm afstand van de rooilijn en is afgezet met een balustrade. Het terras is beperkt overdekt met een luifel.
Technieken, riolering en putten
TECHNIEKEN
Links en rechts van de zijtoegang in de Elsstraat bevinden zich 2 technische lokalen op het gelijkvloers (warmtenet en tellerlokaal). In de teruggetrokken bouwlaag bevindt zich aan de parkzijde, uiterst rechts, een 3e technisch lokaal (vnl. i.f.v. de luchtgroep).
Bovenop het dak bevinden zich verscheidene technische constructies waaronder 30 zonnepanelen, de uitloper van de lift en verschillende extractiekanalen. Deze kanalen worden omkast en geïsoleerd.
RIOLERING EN PUTTEN
Het project voorziet een private gescheiden riolering. In de buitenruimte bevinden zich 2 hemelwaterputten van elk 15.000 liter en tevens een septische put van 15.000 liter.
Vormgeving en materialen
GEVELS
De gevels worden afgewerkt in een geel nuanceerde gevelsteen, en met verschillende metselverbanden. De kroonlijsten worden geaccentueerd met een lichtgrijze betonnen deksteen. Hetzelfde betonaccent keert terug in de plint langsheen de Elsstraat, in de vloerplaten van de (uitpandige) terrassen, in de dorpels en de luifels.
Alle schrijnwerk wordt in hout voorzien. De balustrades zijn voorzien in witte stalen spijlen. Het hekwerk (t.h.v. de fietsenstalling en de terrassen op de hoek) hebben een wit stalen frame met een invulling in houten latwerk.
De wachtgevel langsheen lot 20 wordt tijdelijk afgewerkt met leien.
FIETSENSTALLING, PERGOLA EN AFSCHEIDING MET LOT 22
De fietsenstalling en pergola zijn een stalen constructie. De afscheiding wordt uitgewerkt in een thermisch verduurzaamd hout.
DAKEN
Het dak van de fietsenstalling is uitgewerkt als groendak. Ook de teruggetrokken zones voor en achter de 5e bouwlaag zijn groendaken, tenzij deze ingenomen zijn als terras of grindzone (i.f.v. technieken).
1.3. Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten
De aanvraag omvat de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van de derde klasse.
De aanvraag heeft betrekking op het exploiteren van een dieseltank voor een noodstroomvoorziening.
Volgende rubriek wordt aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
17.3.2.1.1.1°b) | ontvlambare vloeistoffen van gevarencategorie 3 : gasolie, diesel, lichte stookolie en gelijkaardige vloeistoffen met een vlampunt ≥ 55°C met een gezamenlijke opslagcapaciteit van 100 kg tot en met 20 ton | tank met diesel voor noodstroom:200l in functie voor noodstroom-aggregaat voor drukverhogingspomp voor blushaspels | klasse 3 | Nieuw | 0,2 ton |
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Verkavelingsvergunningen en omgevingsvergunningen voor het verkavelen van gronden
Stedenbouwkundige vergunningen
Omgevingsvergunningen met stedenbouwkundige handelingen
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
3.1. Brandweerzone Centrum
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 28 augustus 2024 onder ref. 021836-002/LT/2024. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Samenvatting:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de vermelde maatregelen en reglementeringen.
Bijzondere aandachtspunten:
Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 12 september 2024 onder ref. AD-23-528 – 3de advies. Het integraal advies kan tevens nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Drinkwater
We verwijzen u graag naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden.
We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 17 sociale appartementen en een fietsenstalling + de exploitatie van een dieseltank.
Ons advies is gunstig.
Riolering
Op basis van het definitief zoneringsplan van de Stad Gent ligt de ontwikkeling in het centraal gebied.
In de zone van de geplande ontwikkeling ligt een gemengd stelsel waarop kan worden aangesloten. Aanvraag behoort tot de ontwikkeling Tondelier. De afspraken dienen hier gevolgd te worden
1/ Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen
Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.
De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.
De Stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put De inhoud van de tank bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.
Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:
2/ Specifieke bemerkingen op het dossier - V2
Het voorwerp van deze aanvraag kadert binnen de inrichting van kavel 21. Het voorwerp betreft het bouwen van een bouwvolume met 17 sociale appartementen en een fietsenstalling.
In uitzondering van het huisaansluitreglement is hier toegestaan dat regenwater achteraan de woningen wordt aangesloten op de private riolering en fecaliën en afvalwater vooraan van de woningen cfr de afspraken in de ontwikkeling Tondelier. Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden.
De bijgevoegde rioleringsplan voor de aansluiting van de appartementsgebouw stemt overeen met de infrastructuurplannen van de ontwikkeling.
Zowel het private DWA-stelsel als RWA-stelsel dient gravitair te worden aangesloten op de openbare riolering. Aansluiten met een persleiding in het huisaansluitputje wordt niet toegelaten.
3/ Algemeen Besluit
Volgende voorwaarden worden alvast opgelegd:
Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 12 augustus 2024 onder ref. 5000075632. Het integraal advies kan tevens nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen indien de gevraagde vermogens de standaardwaarden zoals hieronder beschreven onder de technische bepalingen niet overschrijden. Wij brengen de gemeente hiervan op de hoogte. De gemeente zal volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, dit advies opnemen in de omgevingsvergunning.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.
Technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen
Voor elektriciteit:
Het appartement is aansluitbaar op het bestaande distributienet, dit voor zover de gevraagde vermogens de gebruikte standaardwaarden niet overschrijden (17,3kVa (15,9kVa indien 230V)). Indien de gevraagde vermogens deze waarden overschrijden, kan het noodzakelijk zijn dat er alsnog een netversterking en/of het plaatsen van een distributiecabine noodzakelijk is. Deze netversterking zal dan ook aangerekend worden.
Ruimte voor de distributiecabine dient dan voorzien te worden in het project.
Tellerlokaal:
Het tellerlokaal elektriciteit dient te voldoen aan volgende voorwaarden.
Opmerkingen betreffende de bestaande wegenis:
Voor dit project is het u als initiatiefnemer niet toegestaan zelf in te staan voor het sleufwerk
voor de aanleg van de nutsleidingen, omvat in deze aanbieding.
Noot van de omgevingsambtenaar: indien alsnog een distributiecabine vereist is, wordt gevraagd met de Stad contact op te nemen om na te gaan of hiervoor ook een bijkomende omgevingsvergunning vereist is. Dit wordt meegegeven als opmerking.
3.4. OVAM
Geen advies van OVAM afgeleverd op 20 augustus 2024 onder ref. AMB/PK/NDB/2024-IF-01827. Het integraal advies kan tevens nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Tondelier Development NV is een projectontwikkelaar in Gent. De aanvraag betreft een vergunning voor een nieuwbouwproject. Voor het verzekeren van de nodige waterdruk voor de brandhaspels wordt een drukverhogingsinstallatie en noodstroomvoorziening voorzien in het nieuwbouwproject.
In de aanvraag is geen rubriek opgenomen voor de opslag of verwerking van afvalstoffen, waarover de OVAM adviesbevoegdheid heeft.
De OVAM geeft bijgevolg geen advies over deze aanvraag.
3.5. Proximus
Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 9 augustus 2024 onder ref. JMS 572451. Het integraal advies kan tevens nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:
Geen advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 11 september 2024. Het integraal advies kan tevens nagelezen worden op het Omgevingsloket.
De Vlaamse Waterweg nv kan door omstandigheden geen advies op maat uitbrengen voor uw adviesvraag. De aanvraag dient verenigbaar te zijn met de doelstellingen en beginselen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’. Voor aspecten die interferentie hebben met het beheer en/of de exploitatie van de waterweg verwijzen we naar onze website en meer specifiek naar https://www.vlaamsewaterweg.be/vergunningen.
3.7. Wyre
Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 7 augustus 2024. Het integraal advies kan tevens nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Netuitbreiding nodig:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:
Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Wyre => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015 89 81 10, cbs@wyre.be.
Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.
Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Bruggen naar Rabot' (Besluit tot goedkeuring door de Deputatie op 19 maart 2009), in een zone Z1.1. stedelijk woongebied en meer in het bijzonder zone Z.1.1.A. voor Stedelijk woongebied.
De zone Z.1.1. bestaat uit de zone Z.1.1.A en de zone Z.1.1.B.:
Hoofdbestemming wonen
De hoofdbestemming van de zone Z.1.1. betreft wonen conform de voorschriften van het RUP. Naast de hoofdbestemming wonen zijn tevens nevenfuncties toegelaten zijnde: “kleinhandel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts-en gemeenschapsvoorzieningen, openbare, groene en verharde ruimten, lokale openbare wegen, socio-culturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.”
TOETSING: conform: de totale vergunde BVO in de zone Z.1.1. bedraagt na deze aanvraag 57.443m². Hiervan is 48.625m² (of circa 84,6%) bestemd met woonfuncties.
Grondgebonden woningen
Minstens 15% van het totale aantal wooneenheden in het project in zone Z.1.1.A. moeten grondgebonden woningen betreffen.
TOETSING: het totaal aantal woonentiteiten in de zone Z.1.1.A. bedraagt na deze aanvraag 306. Hiervan zijn er 42 grondgebonden woningen wat neerkomt op een aandeel van 13,7%.
Op basis van de aangeleverde ruimteboekhouding blijkt echter dat er op de nog te vergunnen loten in totaal nog 243 bijkomende woonentiteiten gerealiseerd zullen worden, waarvan 41 grondgebonden woningen.
Na ontwikkeling van de volledige verkaveling Tondelier komt het totaal aandeel aan woningen binnen de zone Z.1.1A hierdoor te liggen op 549 woningen. Hiervan zijn 83 grondgebonden woningen wat neerkomt op een aandeel van 15,1%. Bijgevolg zal er na ontwikkeling van de volledige verkaveling voldaan worden aan het bovenstaand bestemmingsvoorschrift.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. OMV_2022097291 – intern nr. 2022 GE 142/02 van 22 december 2022. De aanvraag heeft betrekking op lot 21. De zonering volgens deze verkaveling is zone C1 voor meergezinswoning en zone B2 voor gelijkvloerse bebouwing.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Artikel 2.7: uitsprongen boven de openbare weg
Gebouwonderdelen mogen in principe niet uitspringen voorbij de rooilijn. Er zijn wel enkele uitzonderingen. Bij gebouwen waarvan de voorgevel tegen de rooilijn staat, mogen bepaalde onderdelen van het gebouw uitspringen uit het gevelvlak tot voorbij de rooilijn.
Constructieve elementen mogen maximaal 10cm uitspringen ten opzichte van de rooilijn tot op een hoogte van 3m gemeten ter hoogte van de voorgevel op de rooilijn. Tussen 3 en 4m is dit 20cm, hoger dan 4m is de diepte van de uitsprong afhankelijk van de plaatselijke context en/of de geldende voorschriften.
TOETSING:
Volgende passage uit artikel 2.6.C van de verkaveling is hiermee onverenigbaar: ‘Incidentele uitsprongen buiten de rooilijn aan de Elsstraat, loten 21 (bouwblok 1) en 103 (bouwblok 4), zijn toegestaan als architectonisch accent. Dit tot een maximale diepte ten opzichte van de rooilijn van 60cm en met een minimale hoogte van 3 meter vrije hoogte boven het voorliggende trottoirpeil, of het peil van het voorliggende openbaar domein indien er geen trottoir aanwezig is. Deze uitsprongen hebben een minimale afstand van 60cm tot de zijdelingse kavelgrens.’
Ondergaande twee elementen in het ontwerp voldoen aan het voorschrift van de verkaveling maar niet aan artikel 2.7 van het bouwreglement:
Aangezien de verkaveling (2022 GE 142/02 goedgekeurd 22 december 2022) ouder is dan het meer recente bouwreglement waarin artikel 2.7 als nieuw artikel opgenomen werd (van kracht sinds 23 juni 2023), heeft de verkaveling cfr. artikel 4.2.18 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op dit punt voorrang.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023). Zie punt 5 WATERPARAGRAAF.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Cfr. artikel 5 van de verordening is het integrale besluit van toepassing op alle gemeenschappelijke delen van de meergezinswoning, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.
De toegangszone langsheen de Elsstraat voldoet niet aan de verordening (niet-limitatief):
Cfr. artikel 33 kan de vergunningverlenende overheid kan, op gemotiveerd verzoek van de aanvrager, afwijkingen toestaan op de verplichtingen van dit besluit als de plaatselijke omstandigheden of specifieke eisen van technische aard een andere bouwwijze vereisen of als bijzondere nieuwe technieken een evenwaardige toegankelijkheid garanderen/
Deze motivatie toont aan de gevraagde inrichting een evenwaardige toegankelijkheid garandeert, desondanks de zijtoegang aan de Elsstraat niet voldoet aan de verordening. Op grond van deze plaatselijke omstandigheden wordt een afwijking o.b.v. artikel 33 toegestaan.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
4.5. Milieu- en veiligheidsaspecten m.b.t. de stedenbouwkundige handelingen
Geluid
De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Bodem/grondwater
De ontwikkeling gebeurt op brownfieldsite en PFAS no regret zone. Grondverzet en bemalingen dienen begeleid te worden door een erkende bodemdeskundige. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West (Verbindingskanaal). Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater (GSVH) en het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent (ABR) inzake hemelwater getoetst:
Gescheiden stelsel
De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.
Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater van voorliggend project mondt uit in de collectieve regenwaterbufferleidingen op de Tondeliersite. Dit collectief systeem loopt over in het Verbindingskanaal.
Verharding
De beperkte verharding in de binnentuin (circa 33 m²) wordt voorzien in waterdoorlatende materialen. Deze materialen worden echter gedeeltelijk aangelegd op de regenwaterputten en septische put. De hellingsgraad zal 4% bedragen. Dit is meer dan de toegestane 2% die vooropgesteld wordt voor waterdoorlatende materialen (GSVH). Naast de waterdoorlatende verharding is een beperkte groenzone voorzien, waar de verharding bijkomend, maar deels, kan naar afwateren. Water dat niet kan infiltreren wordt afgevoerd via kolken.
Dakoppervlakten
De platte dakoppervlakte van de 5e verdieping wordt voorzien van zonnepanelen en technieken. Het hemelwater dat op deze dakoppervlakte valt en de uitpandige dakterrassen op de 4e verdieping (totale oppervlakte circa 255m² + 23m²), wordt opgevangen in 2 hemelwaterputten van 15m³.
Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair, dienstkranen voor aansluiting wasmachines en dienstkranen voor onderhoud gemeenschappelijke delen (incl. tuin) van de 17 appartementen.
Er wordt een systeem voor hergebruik voorzien (aangeduid op het rioleringsplan) evenals een automatisch bijvulsysteem (vermeld in de beschrijvende nota).
De overige daken (4e verdieping) en het dak van de fietsenstalling worden aangelegd als groendak (circa 195m²). Conform de GSVH dienen de groendaken een buffervolume te hebben van 50 l/m². Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Infiltratievoorziening
Door het hoge hergebruik wordt de op de hemelwaterputten aangesloten dakoppervlakte (278m²) vrijgesteld van infiltratie. De helft van de oppervlakte aan groendaken (97,5m²) + de helft van de gedeeltelijk waterdoorlatende verharding/natuurlijk infiltratie (16,5 m²) (+ de inpandige dakterrassen) dienen aangesloten te worden op een infiltratievoorziening.
De bouwheer vraagt op basis van artikel 12 van de GSVH een uitzondering op de verplichting om een infiltratievoorziening te plaatsen.
Volgens het gemotiveerd verzoek, toegevoegd aan het dossier, kan de uitzondering toegestaan op voorwaarde dat het project wordt uitgevoerd zoals beschreven in het aanvraagdossier en het toepassen van bovenstaande voorwaarden. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Conclusie
Er kan voldaan worden aan de GSV en het ABR inzake hemelwater indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.
Voor de praktische toepassing van de regelgeving wordt verwezen naar het Technisch achtergronddocument bij de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater.
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Dit wordt meegegeven als opmerking.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Binnen het projectgebied komt geen biologisch waardevolle watergebonden natuur voor. Er worden geen werken aan de oever voorzien en bijgevolg zal de structuurkwaliteit van het Verbindingskanaal niet veranderen. Er wordt geen significant negatieve impact op de watergebonden natuur en structuurkwaliteit verwacht.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er kan voldaan worden aan de GSVH en ABRH mits voorwaarden (zie hoger) waardoor het afstroomregime van het hemelwater onder invloed van het project niet significant zal wijzigen.
Waterkwaliteit
Ten gevolge van de geplande ingrepen wordt er geen betekenisvol nadelige effect op de oppervlaktewaterkwaliteit verwacht. De riolering wordt gescheiden en de vuilwaterriolering wordt aangesloten op de openbare riolering in de straat.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. NATUURTOETS
Het stikstofdecreet omvat een nieuw beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken en is in werking getreden op 23 februari 2024. Binnen de toetszone, gelegen binnen de SBZ-H (speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn) en binnen 20km afstand tot de emissiebron(nen), dient bij een omgevingsvergunningsaanvraag nagegaan te worden of de kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H door het project niet wordt overschreden. De stikstofdepositie wordt beoordeeld aan de hand van de impactscore op de SBZ-H.
Voor dit project gaan we uit van minder dan 70.000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Dit betekent dat zelfs wanneer het project op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1%. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van dit project, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
8. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
9. OMGEVINGSTOETS
Op 27/07/2023 en 04/07/2024 werd op hetzelfde perceel van deze aanvraag een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 17 sociale appartementen en een fietsenstalling + de exploitatie van een dieseltank (OMV_2023038592 en OMV_2023168487, zie punt 2 HISTORIEK).
De aanvraag werd in juli 2023 geweigerd omwille van strijdigheden met de gewestelijke verordening toegankelijkheid en onverenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
De aanvraag werd in juli 2024 opnieuw geweigerd omwille van een ongunstige watertoets (o.b.v. de intussen gewestelijke verordening hemelwater) en een foutieve intekening van het openbaar domein waardoor de verenigbaarheid niet getoetst kon worden.
Huidige aanvraag betreft een herwerking van dit dossier n.a.v. deze weigeringsgronden.
9.1. Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Programma
De voorziene appartementen bevatten een voldoende mix in grootte en aantal slaapkamers. Dergelijk gevarieerd woonaanbod creëert een gemengde bevolkingssamenstelling wat van belang is in de stad: een mix van alle leeftijden, culturen en gezinssamenstellingen maakt een stad dynamisch, leefbaar en uitermate interessant om in te wonen, te werken en zich te ontspannen.
Morfologie
De stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven. Omdat het voorstel in overstemming is met deze voorschriften, getuigt het dus ook van een goede ruimtelijke ordening.
De hoogte van de perceelsafscheiding met lot 22, de hoogte van de buitenfietsenstalling en de pergola wordt op verschillende plannen anders weergegeven. Er wordt geoordeeld dat de hoogte op snede BB2 en buitenaanlegplan 4 fout werden getekend. De hoogte dient uitgevoerd te worden cfr. de plannen snede BB3, gevel 3, gevel 4 en de buitenaanlegplannen 1 t.e.m. 3. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
De perceelsafscheiding met lot 22 wordt verfijnd uitgewerkt. De eigenlijke afscheiding wordt voorzien in dezelfde materialen als de bijgebouwen bij de eengezinswoningen op de naastliggende loten (verduurzaamd hout). De afscheiding heeft een aanvaardbare hoogte van 1,72m t.a.v. het maaiveld in de tuin van de buren en tussen de 1,75m en 2,02m t.a.v. het eigen maaiveld. De overdekking van de fietsenberging en pergola hebben dezelfde TAW als het bijgebouw bij de eengezinswoning op lot 22. De tussenruimte tussen de perceelsafscheiding en het dak van de fietsenstalling/pergola is open.
Woonkwaliteit
TOEGANGEN
Er bestaat een groot hoogteverschil (75cm) tussen het peil op het openbaar domein en dit in het binnenhof van bouwblok 1. Het ontwerpen van een leesbaar en kwalitatief plan op dit hoekperceel (ca. 500m²) en voor álle type gebruikers (voetgangers, fietsers, bezoekers, mindervaliden …) is geen evidentie. Het ontwerp is hier in geslaagd.
De hoofdtoegang van het pand (waar zich ook de brievenbussen bevinden, de bel en het adres) is zeer leesbaar in de parkgevel langsheen het Koen Blieckpad én integraal toegang voor mindervaliden.
De hoofdtoegang is niet ingericht om met de fiets te gebruiken, de achtertoegang via het semi-private binnenhof in bouwblok 1 is dat wel. Langs deze weg kan de fietsenstalling bereikt worden via een aangepaste route. Dit betekent dat deze route vlot bruikbaar voor bvb. buitenmaatse fietsen en ook mindervaliden.
De zijtoegang tot de fietsenstalling en het pand, vanaf de Elsstraat, is niet aangepast voor mindervaliden maar zorgt wel voor een snelle verbinding met de fietsenstalling werkbaar voor een gewone fiets. Ook dit biedt een meerwaarde voor de gebruiker.
BUITENRUIMTE
Elke woonentiteit heeft een voldoende grote buitenruimte (min. 10m²). De buitenruimtes/terrassen zijn voorzien aan de parkzijde (Koen Blieckpad – zuidoost) of de straatzijde (Elsstraat – zuidwest). Elke buitenruimte realiseert op zijn manier de juiste openheid en lichtinval, en tegelijkertijd ook de nodige privacygradiënt t.a.v. het openbaar domein.
De gelijkvloerse buitenruimte biedt weinig verblijfskwaliteit en wordt hoofdzakelijk functioneel ingericht als fietsenstalling of met circulatieruimte. De verharding is waterdoorlatend. De niet-functionele ruimte wordt groen aangelegd en dient tegelijkertijd als privacygradiënt naar het gelijkvloers appartement C0.03. De beperkte verblijfskwaliteit kan aanvaard worden gezien de noordoostgerichte oriëntatie ervan. De verblijfskwaliteit voor buitenruimtes is – zoals ook gekozen in het ontwerp – vnl. aan de buitengevels te zoeken.
Op het inplantingsplan en de buitenaanlegplannen is de onverharde zone beperkt anders getekend dat op het grondplan. Op het grondplan wordt tegenaan lot 22 een groenzone voorzien, deze intekening biedt de meeste kwaliteit. Gezien het grondplan ook de laatste planwijzigingen onderging, wordt er geoordeeld dat dit de juiste intekening betreft. De groenaanleg dient te gebeuren cfr. de intekening op het grondplan. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
WOONENTITEITEN
Alle appartementen zijn logisch ingedeeld, zijn voldoende ruim en hebben de noodzakelijk lichtinval. De woonentiteiten beschikken over alle hedendaags comfort.
Parkeervoorzieningen
MOBER EN PARKEERNOTA
Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, worden ook de voorgestelde parkeeroplossingen beoordeeld. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt, en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.
De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De richtlijnen verschillen afhankelijk van de functie, de ligging en de grootte van het project.
In het RUP ‘Bruggen naar Rabot’ werden tevens enkele bepalingen m.b.t. parkeren opgenomen waaronder deze in zone Z.1.1.A: ‘De parkeerbehoefte van de ontwikkelingen binnen de zone wordt binnen de zone opgevangen.’
Op basis van de parkeerrichtlijnen en de bepalingen in het RUP, werd voor het Tondelierproject een MOBER opgemaakt. De originele MOBER bij het Tondelierproject uit 2013 werd opnieuw geëvalueerd in 2022. Deze evaluatie maakte deel uit van de tweede wijziging van de Tondelier-verkaveling (2022 GE 142/02). Er werd gekozen voor een daling in de autoparkeernormen voor zowel wonen als werken t.o.v. de originele MOBER. Deze daling werd gebaseerd op de huidige parkeerrichtlijnen van de Stad Gent en het richtlijnenboek MOBER. De aangepaste autoparkeernormen voldoen meer aan de huidige tendensen op vlak van mobiliteit en het duurzaam beleid dat de Stad vandaag hanteert. De fietsparkeernormen zijn in lijn met Algemeen Bouwreglement en de fietsrichtlijnen van de Stad.
Concreet geeft de MOBER aan dat in totaal ongeveer 395 autoparkeerplaatsen inpandig gerealiseerd zullen worden (afhankelijk van het finale aantal en de grootte van de verschillende functies) in plaats van het oorspronkelijk berekend aantal van 571 parkeerplaatsen. Een daling van ongeveer 176 autoparkeerplaatsen. De theoretische behoefte aan bezoekersplaatsen op basis van de huidige parkeerrichtlijnen daalt van 106 naar 94 plaatsen ten opzichte van de oorspronkelijke MOBER. Het aantal bestaande en vergunde autostaanplaatsen op het openbaar domein stijgt echter van 99 naar 108.
In de MOBER van 2022 werden tevens volgende milderende maatregelen opgenomen:
Om het parkeeraanbod op elk moment te kunnen monitoren werd in de tweede wijziging van de Tondelier-verkaveling (2022 GE 142/02) volgend bijkomend voorschrift 1.6 opgenomen: ‘Elke aanvraag tot omgevingsvergunning op de loten gevat door deze bijstelling, moet een parkeernota bevatten. Deze parkeernota geeft een weergave van het (1) bouwprogramma en de daarbij horende de parkeervraag o.b.v. de voorziene parkeerratio's in de MOBER en (2) het parkeeraanbod. De balans tussen beide moet steeds kloppen.’
De parkeernota toegevoegd aan deze aanvraag zet in op de milderende maatregelen opgenomen in de MOBER: de 10%- en 20%-regel. Deze visie zal ook op alle toekomstige aanvragen toegepast worden. Huidige aanvraag wordt hieraan afgetoetst worden.
TOEPASSING
Huidige aanvraag omvat volgend programma:
Dit programma realiseert volgende parkeerbehoefte cfr. de normen in de MOBER (zonder toepassing van de 10%- en 20%-regel):
1/ Fietsparkeren
In totaal zijn er 50 overdekte fietsstaanplaatsen op het perceel: 20 in een dubbelhoog hoog-laag syteem (40%), 25 in een hoog-laag systeem en 5 buitenmaatse fietsen. Het aantal is in overeenstemming.
De inrichting van de fietsenstalling voldoet aan de stedelijke richtlijnen. Enkel de vrije hoogte t.h.v. het dubbelhoog hoog-laag systeem is niet verduidelijkt. Deze moet 2,75m zijn. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Tevens wordt gevraagd de zone voor het parkeren van buitenmaatse fietsen op de grond aan te duiden en visueel te onderscheiden van de zone voor het parkeren van reguliere fietsen. Dit kan bijvoorbeeld door de parkeervakken voor buitenmaatse fietsen in een witte kleur te omlijnen of door ze een opvallend kleur te geven. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
De inrichting van de fietsenstalling is beperkt verschillend op de plannen. Het grondplan en buitenaanlegplan 3 toont verscheidene steunkolommen tussen de fietsen. Snede BB2 en buitenaanlegplan 4 toont deze niet. Er wordt geoordeeld dat deze laatste plannen vermoedelijk fout werden getekend. De inpandige fietsenstalling dient uitgevoerd te worden cfr. het grondplan en buitenaanlegplan 3. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
2/ Autoparkeren
De voorziene 7 autoparkeerplaatsen voor dit perceel bevinden zich in de gemeenschappelijke, ondergrondse parkeergarages op de site. De bewoners zullen moeten parkeren in de geclusterde parkings op het terrein, zoals ook aangegeven in het bijhorende inrichtingsplan, de MOBER en verkaveling.
Momenteel zijn er 226 vergunde parkeerplaatsen in het Tondelierproject waaronder 90 parkeerplaatsen voor de Nieuwe Molens (2015/07011), 115 plaatsen onder het KRONO-gebouw (2015/07059) en 21 plaatsen op loten 84 tot en met 86 (OMV_2018047543). Het reeds vergunde bouwprogramma, plus het programma van deze aanvraag, realiseert een parkeerbehoefte van 187 plaatsen. Er kan aldus geconcludeerd worden dat het reeds voorziene parkeeraanbod de nood overtreft (nog zonder toepassing van de 10%- en 20%-regel).
Vormgeving en materialiteit
Het gebouw worden op een kwalitatieve wijze afgewerkt, conform de gemaakte ontwerpafspraken uit het Beeldkwaliteitsplan Tondelier. Zie ook punt 8.3 ‘ADVIES TEAM STADSBOUWMEESTER’.
Na realisatie beschikt het pand langsheen de zijperceelsgrenzen (lot 20 en 22) over een deels permanent zichtbare zijgevel. Langsheen lot 20 ontstaat momenteel tevens deels een wachtgevel, aangezien de bebouwing op lot 20 nog niet vergund werd. Langsheen lot 22 zal dat ook het geval zijn indien onderhavige aanvraag alsnog eerder uitgevoerd wordt dan de vergunning voor lot 22.
De permanent zichtbare geveldelen worden afgewerkt in dezelfde gevelmaterialen en kleur van de voor- en achtergevels van het pand. De wachtgevels worden afgewerkt in leien. Dit wordt gunstig beoordeeld.
Openbaar domein
Langs de Elsstraat staan grote kastanjebomen. De nodige beschermingsmaatregelen dienen genomen te worden om deze bomen te behoeden van schade tijdens de werf (minstens werfhekken rondom de stam). Indien de kruin dient gesnoeid te worden, dan dient de Groendienst gecontacteerd te worden. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
9.2. Advies Team Stadsbouwmeester
Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 17 juni 2021, nadien was er verdere afstemming via email. Er waren twee eerdere aanvragen, maar deze leidde finaal niet tot een vergunning. Voorliggende aanvraag heeft geen invloed op het advies van Team Stadsbouwmeester, daarom wordt het voorgaande advies herhaald.
Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen. Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. Er was bilaterale afstemming met Team Stadsbouwmeester tot een gunstig advies werd bekomen. Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke, architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig.
Het advies van de Kwaliteitskamer is bijgevoegd als bijlage.
9.3. Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten
De aandacht wordt gevestigd op artikel 5.17.4.1.6 van Vlarem II, waarin verwezen wordt naar de afstandsregels in bijlage 5.17.1. Deze afstandsregels moeten steeds nageleefd worden. Dit wordt opgenomen als opmerking.
CONCLUSIE
De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.
Volgende rubriek wordt gunstig beoordeeld:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
17.3.2.1.1.1°b) | ontvlambare vloeistoffen van gevarencategorie 3 : gasolie, diesel, lichte stookolie en gelijkaardige vloeistoffen met een vlampunt ≥ 55°C met een gezamenlijke opslagcapaciteit van 100 kg tot en met 20 ton | tank met diesel voor noodstroom:200l in functie voor noodstroom-aggregaat voor drukverhogingspomp voor blushaspels | Nieuw | 0,2 ton |
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 17 sociale appartementen en een fietsenstalling + de exploitatie van een dieseltank aan de heer Filip Verhaeghe en Tondelier Development nv (O.N.:0843882479) gelegen te Elsstraat lot 21, 9000 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
De rubriek voor de inrichting/activiteit Lot 21 appartementsgebouwen met noodgenerator met inrichtingsnummer 20211216-0079 beslist het college als volgt:
Vergunde rubriek:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
17.3.2.1.1.1°b) | ontvlambare vloeistoffen van gevarencategorie 3 : gasolie, diesel, lichte stookolie en gelijkaardige vloeistoffen met een vlampunt ≥ 55°C met een gezamenlijke opslagcapaciteit van 100 kg tot en met 20 ton | tank met diesel voor noodstroom:200l in functie voor noodstroom-aggregaat voor drukverhogingspomp voor blushaspels | Nieuw | 0,2 ton |
Legt volgende voorwaarden op:
Voorwaarden volgend uit externe adviezen
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 28 augustus 2024 met kenmerk 021836-002/LT/2024).
De voorwaarden opgenomen in het advies van Farys moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 12 september 2024 met kenmerk AD-23-528 – 3de advies).
De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 12 augustus 2024 met kenmerk 5000075632).
De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 9 augustus 2024 met kenmerk JMS 572451).
De voorwaarden opgenomen in het advies van Wyre moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 7 augustus 2024 zonder kenmerk).
Hoogte perceelsafscheiding lot 22, buitenfietsenstalling en pergola
De hoogte van de perceelsafscheiding met lot 22, de hoogte van de buitenfietsenstalling en de pergola wordt op verschillende plannen anders weergegeven. Er wordt geoordeeld dat de hoogte op snede BB2 en buitenaanlegplan 4 fout werden getekend. De hoogte dient uitgevoerd te worden cfr. de plannen snede BB3, gevel 3, gevel 4 en de buitenaanlegplannen 1 t.e.m. 3.
Groenaanleg
Op het inplantingsplan en de buitenaanlegplannen is de onverharde zone beperkt anders getekend dat op het grondplan. Op het grondplan wordt tegenaan lot 22 een groenzone voorzien, deze intekening biedt de meeste kwaliteit. Gezien het grondplan ook de laatste planwijzigingen onderging, wordt er geoordeeld dat dit de juiste intekening betreft. De groenaanleg dient te gebeuren cfr. de intekening op het grondplan.
Inrichting inpandige fietsenstalling
De vrije hoogte t.h.v. het dubbelhoog hoog-laag systeem moet 2,75m zijn.
De zone voor het parkeren van buitenmaatse fietsen moet op de grond aangeduid worden en visueel onderscheiden worden van de zone voor het parkeren van reguliere fietsen. Dit kan bijvoorbeeld door de parkeervakken voor buitenmaatse fietsen in een witte kleur te omlijnen of door ze een opvallend kleur te geven.
De inrichting van de inpandige fietsenstalling is beperkt verschillend op de plannen. Het grondplan en buitenaanlegplan 3 toont verscheidene steunkolommen tussen de fietsen. Snede BB2 en buitenaanlegplan 4 toont deze niet. Er wordt geoordeeld dat deze laatste plannen vermoedelijk fout werden getekend. De inpandige fietsenstalling dient uitgevoerd te worden cfr. het grondplan en buitenaanlegplan 3.
Riolering
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door Farys. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij Farys via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op:
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een aansluiting op het gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer.
Er moet blijvend voorzien worden in een voldoende grote septische put. Alle en enkel de toiletten zijn hierop aan te sluiten.
De regenwaterpijpen op de straatgevel moeten in de gevel worden ingewerkt. De regenwaterpijp dient binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.
Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten. Afwatering van terrassen moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel.
Groendaken
De groendaken moeten een buffervolume hebben van 50 l/m².
Infiltratievoorziening
De uitzondering op de infiltratievoorziening wordt toegestaan op voorwaarde dat het project wordt uitgevoerd zoals beschreven in de waterparagraaf, het aanvraagdossier en het gemotiveerd verzoek tot afwijking.
Openbaar domein
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
Deuren en ramen op het gelijkvloers mogen niet opendraaien over openbaar domein.
De nieuwe gevelmuren (inclusief afwerking) dienen volledig op privaat domein binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. De gevelmuren die tegen de perceelsgrens worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste 1,50 meter, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.
Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden en fysiek zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, haag, verschil in materialen etc.).
De nodige beschermingsmaatregelen worden genomen om de straatbomen (kastanjes) te behoeden van schade tijdens de werf (minstens plaatsen van werfhekken rondom de stam).
Indien noodzakelijk, kan de kruin van de kastanjes enkel gesnoeid worden nadat de Groendienst van de Stad Gent is gecontacteerd.
Geluid
De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' moet nageleefd worden.
Bodem/grondwater
De ontwikkeling gebeurt op brownfieldsite en PFAS no regret zone. Grondverzet en bemalingen dienen begeleid te worden door een erkende bodemdeskundige.
De algemene en sectorale milieuvoorwaarden van titel II van het VLAREM:
De integrale en geconsolideerde tekst van titel II van het VLAREM is raadpleegbaar op de Milieunavigator, via de link: https://navigator.emis.vito.be/
Bij wijziging van VLAREM wordt de exploitant geacht de meest actuele versie van de van toepassing zijnde bepalingen na te leven.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Bouwlijn
Er dient een controle te gebeuren na het uitzetten van de bouwlijn/rooilijn door de Landmeetcel van de Stad Gent (www.stad.gent typ “landmeetcel” in het zoekveld) van de Stad en dit minstens 14 dagen voor start van de werken.
Afstandsregels artikel 5.17.4.1.6 Vlarem II
De aandacht wordt gevestigd op artikel 5.17.4.1.6 van Vlarem II, waarin verwezen wordt naar de afstandsregels in bijlage 5.17.1. Deze afstandsregels moeten steeds nageleefd worden.
Energie
De aandacht wordt gevestigd op criterium 3.3 i van de duurzaamheidmeter m.b.t. het voorkomen van stedelijke opwarming. Daarin wordt gevraagd om ofwel minstens 50% van de totale dakoppervlakte in het project als groendak te realiseren, ofwel minstens 75% te voorzien van een dakbedekking met een Solar Reflectance Index (SRI) van minstens 29. Indien voor de gehele site niet langer minstens 50% aan groendak gerealiseerd kan worden, dient men dus rekening te houden met de vraag naar licht gekleurde dakbedekking (cf. duurzaamheidsmeter criterium 3.3 i).
Openbaar domein
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, via e-mail: wegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van een werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).
De bouwheer moet alle nodige veiligheids- en voorzorgsmaatregelen treffen om het onder water lopen van lokalen met regenwater/oppervlaktewater te voorkomen. In ieder geval zal het Stadsbestuur onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk kunnen gesteld worden voor het onder water lopen van laag gelegen constructies of constructies gelegen onder het straatniveau/omgevingsniveau.
Bemaling
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Distributiecabine
Indien alsnog een distributiecabine vereist is, wordt gevraagd met de Stad contact op te nemen om na te gaan of hiervoor ook een bijkomende omgevingsvergunning vereist is.
Huisnummering
De bouwheer is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van een huisnummeringsattest na goedkeuring van de bouwvergunning. Aanvragen worden online ingediend. Deze informatie vindt men op de website van Stad Gent. https://stad.gent/nl/burgerzaken/verhuizen-en-adres/nieuw-huisnummer-aanvragen
Binnen een termijn van 30 dagen na de aanvraag vergezeld van de nodige documenten stelt de Stad het huisnummer dan wel de wijziging of schrapping vast, of worden de aanvrager en/of de eigenaar in kennis gesteld van de richttermijn waarbinnen de aanvraag zal worden behandeld.