2024_CBS_09381 - OMV_2024065866 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van een carport - met openbaar onderzoek - Brouwerijstraat, 9031 Gent - Weigering

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

BOODTS COSMETICS - BIOSTAR NV met als contactadres Sint-Antoniuskaai 20 bus /0202, 9000 Gent en LEUS BARBARA BV met als contactadres Brouwerijstraat 4 bus B, 9031 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024065866) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 mei 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het regulariseren van een carport

• Adres: Brouwerijstraat 4B, 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie C nr. 1403A

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 3 juli 2024.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 september 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich in de Brouwerijstraat te Drongen. De omgeving wordt gekenmerkt door een mix van woontypologieën: vrijstaande, halfopen en gesloten woningbouw. Het perceel in kwestie ligt in tweede bouworde en heeft een gedeelte oprit aan de rechterzijde van het perceel met de achterliggende woning in tweede bouworde, die deel uitmaakt van dezelfde verkaveling.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het regulariseren van een carport aan de linkerzijde van het perceel. De carport werd links tegen de woning geplaatst en op 1,98m van de linker perceelsgrens. De carport is 6,90m breed, 7m diep en 3,10m hoog. Om de carport te bereiken werd er ca. 250m² verharding gelegd in de voortuin, waaronder nog 2 extra parkeerplaatsen.

In de laatste afgeleverde vergunning (ref. OMV_2019159036) werd er ca. 70m² grindverharding vergund aan de rechterzijde in de voortuin voor het parkeren van twee wagens.

2.       HANDHAVING

* Op 1/03/2024 werd vastgesteld dat de omgevingsvergunning (ref. OMV_2019159036 )(punt 1-5) en de verkavelingsvergunning (ref. 2O17 DR 511/00) niet werden nageleefd omtrent de volgende punten:

1/ De voortuinzone is vrijwel geheel verhard (grotendeels grind en twee parkeerplaatsen in klinkers), op een deel sierplantjes en hagen tegen/op de rooilijn na.

2/ Ter hoogte van de linkerzijtuin is een carport aangebouwd (ca. 50m²) en onderliggend verhard met klinkers en grindstenen.

3/ Rechts van de poolhouse is een technische cabine geplaatst (ca. 6m²).

4/ Rechts van de poolhouse is er verharding (dolomiet) aangelegd tot tegen de perceelgrens (ca. 25m²) en tevens is er een jacuzzi geplaatst (ca. 4m²).

5/ De heraanplant van minstens 6 nieuwe hoogstammige (fruit)bomen is niet correct uitgevoerd; deze zijn op minder dan 2m van de perceelsgrenzen en op  minder dan 5-6m tussenplantafstand van elkaar geplaatst.

6/ De afsluiting rondom het perceel bestaat, met uitzondering van de zuidelijke  omheining, uit houten panelen.

* Op 5/03/2024 werd aangemaand om tegen uiterlijk 06/05/2024 een omgevingsvergunningsaanvraag in te dienen die voorbesproken is met de dienst Stedenbouw, gezien huidige situatie niet volledig vatbaar is voor regularisatie.

3.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 09/04/2020 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een eengezinswoning, het oprichten van een vrijstaande berging/poolhouse, het aanleggen vaneen zwembad, de aanplanting van 6 bomen en het verplaatsen en heraanplanten van een prunus. (OMV_2019159036)

* Op 06/08/2020 werd een aktename afgeleverd voor de exploitatie van een bronbemaling in functie van het plaatsen van een kelder (OMV_2020091385).

Verkavelingsvergunningen

* Op 08/02/2018 werd een vergunning afgeleverd voor het verkavelen van een perceel in twee kavels voor open bebouwing. (2017 DR 511/00)

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 2017 DR 511/00 van 08/02/2018). De aanvraag heeft betrekking op lot 1. De zonering volgens deze verkaveling is zone voor bebouwing en zone voor hoveningen en bijgebouwen.

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de verkavelingsvoorschriften. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende voorschriften:

-          2.2 Voorschriften bijgebouwen

Bijgebouwen in de bouwzone moeten aangebouwd worden aan het hoofdgebouw.
Vrijstaande bijgebouwen zijn toegelaten in functie van een carport of tuinberging. De gezamenlijke oppervlakte is beperkt tot maximaal 40m².

Voor het poolhouse werd volgens OMV_2019159036 vergund een afwijking toegestaan omdat dit een vrijstaand bijgebouw is in de bouwzone. Het werd daardoor beschouwd als een vrijstaand bijgebouw. Dit wil zeggen dat er reeds een vrijstaand bijgebouw met een oppervlakte van 38,44m² vergund is op het perceel. De te regulariseren carport heeft een oppervlakte van 58,08m² en de technische berging een oppervlakte van 6,60m². Samen staat er 103,12m² vrijstaande bijgebouwen op het perceel.

-          3.2 Verhardingen

Naast de bouwzone kunnen verhardingen voor terras, tuinpaden en opritten voorzien worden mits deze beperkt blijven tot een maximum van 10% van de tuinzone. Buiten de bouwzones en de maximum verharding in de tuinzone dient de tuin aangelegd te worden met groenaanplantingen.

De tuinzone – volgens het verkavelingsplan – heeft een oppervlakte van ca. 875m². Dat wil zeggen dat 87,5m² van de tuinzone verhard kan worden. In het huidige ontwerp ligt er ca. 347,50m² verharding (incl. zwembad en lavastenen) in de tuinzone.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingsvergunning, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijkingen op de voorschriften van de verkaveling zijn niet aanvaardbaar om volgende redenen:

-      Er is een oneigenlijke wijziging van de voorschriften van de het BPA. De inplanting van de carport leidt ertoe dat er meer verharding moet aangelegd worden wat strijdig is met voorschrift 3.2.

-      De algemene strekking van het BPA wordt niet geëerbiedigd. Het groene karakter van de omgeving dient optimaal gevrijwaard te worden staat te lezen in de verkavelingsvoorschriften. Door 2,5 keer zoveel bebouwing en 4 keer zoveel verharding aan te leggen in de tuinzone dan toegestaan wordt hier niet aan voldaan.

-      De afwijkingen zijn niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening (zie paragraaf 10).

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

-          Artikel 3.2 – Beperken van verhardingen

Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. Verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

Er ligt ca. 347,50m² verharding in de tuinzone (voortuin en achtertuin) waarvan 70m² vergund werd in functie van parkeren in de voortuin, ca. 15m² strikt noodzakelijk is om de voordeur te bereiken en ca. 40m² vergund werd als zwembad. Er ligt dus 222m² wederrechtelijk aangelegde, niet-strikt noodzakelijke verharding op het perceel, is niet aanvaardbaar. De verharding moet beperkt worden tot wat vergund werd.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

6.       WATERPARAGRAAF

6.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

-      niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-      in heel de rechterzijde van het perceel gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

-      niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Toetsing hemelwaterverordening

Het platte dak van de carport wordt aangesloten op een bestaande hemelwaterput.

De aangelegde verhardingen zijn allemaal waterdoorlatend en infiltreren op eigen terrein.

Er wordt een wadi aangelegd, maar het is niet duidelijk wat de functie hiervan is gezien hier niks op aangesloten wordt. De bestaande hemelwaterputten lopen over naar een bestaande, ondergrondse infiltratievoorziening.

Toetsing Algemeen Bouwreglement

De aanvraag is niet in overeenstemming met artikel 3.2 van het algemeen bouwreglement. Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden. De voortuin bij de woning is nagenoeg volledig aangelegd met niet strikt noodzakelijke verharding. Ook in de achtertuin werd er bijkomende verharding gelegd. Omwille van deze reden komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.

De aanvraag voldoet aan artikel 3.8 van het algemeen bouwreglement. Op het dak van de carport worden zonnepanelen geplaatst waardoor de aanleg van een groendak niet verplicht is.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

De rechterzijde van het perceel ligt in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering. Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

6.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.

7.       NATUURTOETS

Het project veroorzaakt geen bijkomende stikstofemissiegenererende vervoersbewegingen. De aanvraag heeft bijgevolg geen negatieve impact op de overschrijding van de kritische depositiewaarde ten aanzien van de speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn.

8.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

9.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11 juli 2024 tot en met 9 augustus 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

10.   OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven. Omdat het voorstel niet overeenstemt met deze voorschriften, getuigt het dus ook niet van een goede ruimtelijke ordening.

Er moet opgemerkt worden dat deze aanvraag enkel en alleen het regulariseren van een carport en technische berging betreft. De overige inbreuken (zie punt 2. Handhaving) werden noch als stedenbouwkundige handeling aangevraagd noch teruggebracht naar de vergunde toestand.

Het inrichten van de aanwezige open ruimte als onverharde en onbebouwde tuinzone levert een belangrijke bijdrage aan de leefkwaliteit binnen de reeds sterk verdichte bouwblokken. De open tuinzone van de aanpalende panden is grotendeels of volledig ingericht met groenelementen. Dergelijke groenelementen dragen bij aan de leefkwaliteit binnen het bouwblok en brengen zuurstof binnen in een verstedelijkt weefsel. Door het volledig verharden van de tuinzone worden de mogelijkheden die deze ruime tuinzone biedt voor het versterken van de woonkwaliteit van zowel het eigen perceel als van de onmiddellijke omgeving onbenut gelaten.

De aanvraag komt niet voor vergunning in aanmerking. Zoals reeds meegedeeld is het aan te raden contact op te nemen met de dienst Stedenbouw van de stad Gent om de mogelijkheden te bespreken vooraleer er een nieuwe aanvraag wordt ingediend.

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is strijdig met de verkavelingsvoorschriften, strijdig met artikel 12 van het Algemeen Bouwreglement, doorstaat de watertoets niet en is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.