Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Geert Debel met als contactadres Lange Steenstraat 54, 9000 Gent en THUISPUNT GENT BV met als contactadres Lange Steenstraat 54, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023003911) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 15 februari 2023.
De aanvraag werd op 16 november 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen voorwaardelijk vergund.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door derde, persoon. Op 17 januari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van 3 meergezinswoningen bestaande uit respectievelijk 4, 12 en 15 wooneenheden en de bijhorende bronbemaling
• Adres: Grote Wede lot 6, lot 7 en Waterkluiskaai lot 4, 9040 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nrs. 1119W2, 1119V2, 1213G2, 1250C en 1250B
Op 21 augustus 2023 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 28 augustus 2023 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.
Op 14 augustus 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 14 augustus 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 14 augustus 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 16 november 2023 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
Een nieuwe PIV (7) werd ingediend om tegemoet te komen aan de vernietigingsgronden van de minister van de gemeenteraadsbeslissing ‘Zaak der wegen ‘.
1 van deze vernietigingsgronden betrof een beoordeling van de beperkte herinrichting van de reeds bestaande wegenis en het brandweertraject op deze bestaande wegenis (zonder rooilijnwijzigingen). Deze bestaande wegenis diende echter niet in het Gemeenteraadsdossier behandeld te worden.
De bestaande wegenis zal dan ook niet meegenomen worden in de nieuwe Gemeenteraadsbeslissing die ingepland staat op 21/10/2024.
De herinrichting van de bestaande weg wordt niet langer opgenomen in de Gemeenteraadsbeslissing maar in het voorliggende Deputatiebesluit in 2de aanleg.
De aanvrager van de Omgevingsvrgunning, Thuispunt Gent, verzoekt om de bijzondere voorwaarde tot het verplaatsen van de fietsenberging van lot 4 te schrappen in de nieuwe beslissing.
De Stad herneemt haar argumentatie uit het collegebesluit in 1ste aanleg tot het verplaatsen van de fietsenberging naar de zijtuinstrook.
Dit klopt. Het is echter zo dat afspraken gemaakt tijdens het bestaan van de sociale last in onderlinge overeenkomst nog steeds gehonoreerd kunnen worden. De gronden zijn door Thuispunt Gent verworven op basis van de sociale last (obv de verkavelingsvergunning waarin die bestemd werden voor sociaal wonen), het bouwprogramma op deze gronden wordt nu gerealiseerd.
2.2. Afwijkingen op verkavelingsvergunning en BPA onder 4.4.1 VCRO
In de zone voor koeren en tuinen wordt achteraan lot 6 een nieuw fiets-en wandelpad aangelegd. Hier wordt dus niet gebouwd. Dit pad biedt een extra doorwaadbaarheid voor zachte weggebruikers en past dus in de intenties van het BPA én de verkaveling.
Zoals in de beslissing in eerste aanleg door het College reeds beschreven staat werd de 4de teruggetrokken bouwlaag in afwijking van de verkavelingsvoorschriften reeds gegund bij de realisatie van de ‘Waterfront’ gebouwen (gebouwen van de 1ste fase van de verkaveling/beroepsindieners). Dat dezelfde afwijking nu wordt toegestaan voor de sociale woongebouwen kan moeilijk in vraag worden gesteld.
Dat de andere beperkte afwijkingen weldegelijk zeer beperkt van aard zijn staat ook welomschreven in het Collegebesluit in 1ste aanleg. Daarenboven bevat het collegebesluit in hoofdzaak een opsomming van elementen waarin het voorstel zelfs ‘beter’ doet (ruimtelijk beperkter in bouwdiepte ed.) dan de restricties van de verkaveling en een ruime opsomming van redenen waarom de beperkte afwijkingen ruimtelijk aanvaardbaar zijn.
De ruimtelijk beperkte afwijkingen die deels ook toegestaan werden bij de realisatie van de Waterfront gebouwen (=1ste fase realisatie verkaveling) hebben geen invloed op de densiteit van de leefomgeving. De densiteit van de leefomgeving vloeit hier voort uit de realisatie van de onbebouwde bouwvelden uit de verkaveling.
Het gaat hier bovendien om een meer dan 15jaar oude verkaveling waardoor die op zich geen weigeringsgrond meer vormt. Ook het onderliggend BPA is meer dan 15jaar oud, waardoor decretaal zeer ruime afwijkingsmogelijkheden voorzien zijn. Het voorliggend project wijkt slechts beperkt af van de voorschriften en put dus geenszins de afwijkingsmogelijkheden uit.
Dat de afwijkingen enerzijds weldegelijk zeer beperkt van aard zijn, dat dergelijke afwijkingen reeds toegestaan werden bij de realisatie van het 1ste deel van de verkaveling (De waterfrontgebouwen van de beroepsindieners) en dat de reden waarom deze beperkte afwijkingen ruimtelijk aanvaardbaar zijn werd reeds meermaals in dit advies en in het Collegebesluit in 1ste aanleg geduid.
De ruimtelijk beperkte aard van een afwijking heeft bovendien geen relatie met het aantal.
Daarenboven is het mogelijk om in toepassing van artikel 4.4.9/1 veel ruimer af te wijken dan enkel ‘beperkt’. Dus zelfs als zou geoordeeld worden dat de afwijkingen niet beperkt zijn, quod non, is voorliggend project vergunbaar.
2.3. Beroepsindieners stellen dat de Stad en de Gemeenteraad toch vergund hebben ondanks de 36 ingediende bezwaren.
In de beslissing van het College in 1ste aanleg worden alle ingediende bezwaren opgesomd en behandeld.
2.4. Ruimtelijk rendement
Het is onduidelijk wat beroepsindieners hiermee bedoelen. Mogelijks wordt er gedoeld op ‘De nota Ruimtelijk Rendement’ van de Stad (BGO). Deze wordt bij beoordeling echter enkel toegepast indien er verregaande afwijkingen worden aangevraagd (oa op bestemming). In voorliggend project worden voor de meergezinswoningen echter geen vergaande afwijkingen aangevraagd, ook niet op bestemming.
De bouwvelden worden in de 2de fase van de realisatie van de verkaveling in voorliggende aanvraag gerealiseerd…. In die zin werd het potentieel ruimtelijk rendement van de site reeds in de verkavelingsvergunning beoordeeld.
Dezelfde verkavelingsvergunning die de realisatie van de gebouwen van de beroepsindieners in de 1ste fase mogelijk maakte.
Het klopt dat in realisatie van de verkaveling de nog onbebouwde bouwvelden nu bebouwd worden.
Dit was reeds voorzien bij de vergunning van de verkaveling én de ‘Waterfront’ gebouwen (fase 1 van de verkaveling). De feitelijke situatie wijzigt dus inderdaad, maar dit was al bekend bij de bouw en dus de aankoop van al die appartementen.
2.5. De beroepsindieners stellen dat het dossier in eerste aanleg niet mocht behandeld worden door het College omdat de Stad verknocht zou zijn met de aanvrager en zich zelfs zou identificeren met de aanvrager zelve. Bij deze wordt verwezen naar het ‘wasserij-arrest’.
Na interne evaluatie van het project werd er beoordeeld dat dit geenszins een stadsproject betreft en bijgevolg kan behandeld worden door het College.
Daarenboven is er voor voorliggend project geen Project MER nodig.
De problematiek die aanleiding was tot de vernietiging in het wasserij-arrest is intussen opgelost door enkele decretale aanpassingen. Louter screeningsplichtige projecten blijven voor het College, ook als de aanvrager de Stad zelf is. Voor screeningsplichtige aanvragen van Thuispunt Gent blijft de Stad dus zeker bevoegd.
2.6. De beroepsindieners stellen dat de MER screening van het project niet conform zou zijn omdat er van een stijlclausule gebruik gemaakt zou zijn en omdat er een gebrek in onderzoek naar ‘cumulatieve effecten’ op de ruimere omgeving zou zijn gebeurd.
Dat er geen milieueffectrapport (project-MER) opgesteld dient te worden volgt uit de beoordeling bij het volledigheids- en ontvankelijkheidsonderzoek van de aanvraag, op basis van de in de aanvraag opgenomen screeningsnota m.b.t. potentieel aanzienlijke milieueffecten. Uit de beoordeling van de mer-screening blijkt dat de milieueffecten afdoende zijn omschreven, en dat er geen aanzienlijke effecten zijn die de opmaak van een project-MER met zich mee brengen.
Een MER-screening vergt geen wetenschappelijke studie, maar enkel een onderzoek of potentiële effecten zo aanzienlijk zijn dat er een (wetenschappelijke) MER-studie moet opgemaakt worden.
2.7. Beroepsindieners stellen dat er een verkeerde toepassing zou zijn gebeurd van artikel 4.4.7 §2VCRO voor ‘het vergunnen van de openbare wegenis’ terwijl daar door de aanvrager niet zou om verzocht zijn. Daarenboven zou de ruimtelijke impact van deze niet ‘beperkt’ zijn zoals de toepassing van desbetreffend artikel voorschrijft.
Dit artikel wordt enkel toegepast op de nieuwe weg gelegen achteraan Lot/bouwveld 6.
Dat een deel van Lot 6 door de aanvrager in voorliggende aanvraag wordt afgestaan aan openbare weg is op zich een verzoek van de aanvrager.
In artikel 3 van het Besluit van 5 mei 2000 (Besluit van de Vlaamse Regering tot aanwijzing van de handelingen in de zin van artikel 4.1.1, 5°, artikel 4.4.7, § 2, en artikel 4.7.1, § 2, tweede lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) wordt een opsomming gegeven van handelingen van algemeen belang die een ruimtelijk beperkte impact hebben of als dergelijke handelingen kunnen worden beschouwd.
Deze handelingen worden opgedeeld in drie categorieën:
De 1ste categorie betreft ‘een aantal limitatief opgesomde handelingen van algemeen belang waarvan door de Vlaamse overheid wordt aangenomen dat “het evident is dat ze een ruimtelijk beperkte impact hebben” (art. 3 § 1);
Waarbij
‘1°de aanleg, wijziging of uitbreiding van openbare fiets-, ruiter- en wandelpaden, en andere paden voor de zwakke weggebruiker;’
2.8. Inzake de beoordeling van ‘de goede ruimtelijke ordening’ zou het project niet functioneel inpasbaar zijn omdat de schaalgrootte er niet zou passen.
De nog niet bebouwde bouwvelden van de verkaveling worden op zeer soortgelijke manier ingevuld als de reeds bebouwde bouwvelden uit de verkaveling (bewoond en/of in eigendom van de beroepsindieners).De gebouwen zijn soortgelijk in schaal, densiteit en gabarit. Het concept van de verkaveling wordt dus volledig gevolgd.
Zoals in het Collegebesluit in 1ste aanleg beschreven staat is en blijft er een beperkt overaanbod aan parkeerplaatsen tov de parkeerrichtlijnen. ‘De parkeerrichtlijnen hebben een ondergrens om voldoende parkeerplaatsen te voorzien voor een project, maar ook een bovengrens teneinde niet meer verkeer aan te trekken dan nodig en sturend te kunnen optreden. Bijgevolg mag men voor deze 2e fase geen extra parkeerplaatsen meer realiseren.’
Herneming collegebesluit in 1ste aanleg: ‘Het feit dat er enkele bestaande parkeerplaatsen voor bezoekers op straat geschrapt worden voor een fietsenstalling voor bezoekers en voor de sorteerstraat van Ivago is bijgevolg geen probleem. Men blijft nog steeds een overaanbod aan parkeerplaatsen hebben tov de Parkeerrichtlijnen. ‘
De mobiliteit zou hierbij een catastrofe worden.
Noch het ruimtelijk rendement (aantal woonentiteiten?) noch de mobiliteitsvisie van de Stad zijn strijdig met de verkavelingsvoorschriften. Bovendien wordt niet elke parkeergelegenheid voor de wagen ontnomen. Er verdwijnen enkele publieke autoparkeerplaatsen die deels vervangen worden door fietsparkeerplaatsen. Er verdwijnt geen enkele private autoparkeerplaats. Bovendien kunnen parkeerplaatsen op de openbare weg niet privaat toegeëigend worden.
De parkeerplaatsen op de openbare weg zijn openbaar en bijgevolg voor iedereen die er gebruik wenst van te maken. Dit is eigen aan het openbaar domein. Deze parkeerplaatsen kunnen niet gereserveerd zijn voor de onmiddellijke bewoners. Daarenboven beschikken deze bewoners allen over een private parking. Deze bewoners mogen er niet van uit gaan een publieke parkeerplaats te kunnen claimen omdat deze zich in hun directe omgeving zou bevinden.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het bouwen van 3 meergezinswoningen bestaande uit respectievelijk 4, 12 en 15 wooneenheden en de bijhorende bronbemaling van de heer Geert Debel en THUISPUNT GENT bv, gelegen te Grote Wede lot 6, lot 7 en Waterkluiskaai lot 4, 9040 Gent.
Verzoekt de deputatie om volgende voorwaarden voor de geplande werken op te nemen:
De bijzondere voorwaarden opgelegd in het gemeenteraadsbesluit van 21 oktober 2024.
De voorwaarden en opmerkingen uit het collegebesluit van 16 november 2023 worden herhaald.