Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
APOTHEEK DRONGEN BV met als contactadres Oude-Abdijstraat 22, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024007175) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 27 mei 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de regularisatie van uitgevoerde werken aan een apotheek en het plaatsen van publiciteit
• Adres: Mariakerksesteenweg 82 - 82A, 9031 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie B nr. 185K
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 juni 2024.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 17 september 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag is gelegen op de hoek van de Mariakerksesteenweg en de Zeger van Kortrijkstraat in de deelgemeente Drongen. De nabije omgeving kenmerkt zich door vrijstaande eengezinswoningen in de achterliggende verkavelde wijk, handelszaken langs de zijde van de steenweg waaraan het pand zich bevindt en eerder gesloten eengezinswoningen (ingeplant tot op de rooilijn) aan de overzijde van de steenweg. Op het perceel van de aanvraag bevindt zich een vrijstaande handelswoning (1 bouwlaag, zadeldak), ingeplant op ca. 5,6 m van de rooilijn zijde Mariakerksesteenweg. Op heden bevindt zich in het pand een apotheek, daarvoor was dit onder meer een bloemenwinkel en een schoenenzaak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft de regularisatie van verschillende uitgevoerde werken aan een apotheek en het plaatsen van publiciteit.
De werken omvatten:
- Het vervangen van een raam en toegangsdeur in de voorgevel en het schilderen van een gedeelte van de voorgevel (in een zwarte kleur) zijde Mariakerksesteenweg.
- Het vervangen van de gevelbekleding van de luifel aan de straatzijde (in een zwarte aluminium gevelbekleding).
- Het verwijderen van een eerder geplaatst afdak in de linker zijtuinstrook tussen het pand en de linker perceelsgrens.
- Omgevingsaanleg i.f.v. parkeerplaatsen & het plaatsen van keerwanden:
Voor de keerwanden (net parallel met de rooilijn) wordt nog een groenscherm (draadafsluiting met klimop) geplaatst over een lengte van ca. 16 m en met een hoogte van 2 m.
- Het aanbrengen van verlichte naamgeving i.f.v. apotheek op de luifel aan de voorgevel, met als opschrift ‘APOTHEEK DRONGEN’ (B 5,4 m x H 0,4 m), inwendig verlicht.
- Het plaatsen van een lichtgevend groen kruis op een paal i.f.v. apotheek in de voortuinstrook zijde Mariakerksesteenweg, op ca. 1 m achter de rooilijn en op ca. 0,4 m van de linker perceelsgrens. De paal heeft een hoogte van 4 m.
2. DIENST TOEZICHT WONEN, BOUWEN EN MILIEU
1. De voortuinzone werd naast de bestaande oprit tot de garage uitgebreid met 7 parkeerplaatsen (voorheen 4).
2. In de voortuinzone (rechtergevel) werden keerwanden geplaatst van 0,80 m hoog over een lengte van 12,00 m en een diepte van 6,00 m, hierdoor werd het maaiveld ter hoogte van de rooilijn met 0,80 m opgehoogd.
3. Op de voorgevel van de uitbouw is verlichte publiciteit aangebracht.
4. Ter hoogte van de oprit is aansluitend de garage een overkapping geplaatst van 4,00 m op 10,00 m.
Er is een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatie omgevingsvergunning.
3. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 05/03/1987 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woning met winkel en aangebouwde garage. (1986/1726)
Verkavelingsvergunningen
* Op 16/11/1982 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1982 DR 301/00)
BEOORDELING AANVRAAG
4. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
5. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
5.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
5.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 1982 DR 301/00 van 16 november 1982). De aanvraag heeft betrekking op lot 23. De zonering volgens deze verkaveling is De zonering volgens deze verkaveling is “voortuinstrook – strook met bouwverbod” en “inplantingsstrook voor open bebouwing”.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling. Het wijkt af op volgende punten:
Afsluitingen
Voorschrift: volgens de verkavelingsvoorschriften bestaan afsluitingen op de rooilijn uit versterkte levende hagen van 0,75 m hoogte.
Toetsing: ter hoogte van de rooilijn zijde Zeger Van Kortrijkstraat wordt een groenscherm bestaande uit een draadafsluiting met klimop voorzien met een hoogte van 2 m.
Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie ‘Omgevingstoets’). Voor deze aanvraag betreft dit een negatieve evaluatie.
5.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
Artikel 3.2 (beperken van verhardingen): dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden. Verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
In voorliggende aanvraag wordt een gedeelte onthard, nadat er evenwel een groot deel van de site wederrechtelijk verhard is. De verharding wordt echter nog steeds niet tot een minimum beperkt. Bijgevolg is er strijdigheid met bovenstaand artikel. Dit vormt een weigeringsgrond.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
Gewestelijke verordening publiciteit
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening. (Besluit van de Vlaamse Regering van 12 mei 2023)
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
5.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
6. WATERPARAGRAAF
6.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd met een vrijstaande handelswoning.
6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Met deze aanvraag wijzigt het aandeel bebouwing niet. Intern worden er geen wijzigingen doorgevoerd aan het afvoerstelsel. Alle verhardingen zijn waterdoorlatend en infiltreren op eigen terrein.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
6.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
7. NATUURTOETS
Het project veroorzaakt geen bijkomende stikstofemissiegenererende vervoersbewegingen. De aanvraag heeft bijgevolg geen negatieve impact op de overschrijding van de kritische depositiewaarde ten aanzien van de speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn.
8. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
9. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 1 juli 2024 tot en met 30 juli 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.
10. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag betreft een gedeeltelijke regularisatie.
Er werd wederrechtelijk een overdekte constructie (afdak) opgericht in de linker zijtuinstrook. Deze wordt terug afgebroken, dit wordt positief onthaald.
De lange verharde oprit naar de garage in de linker zijtuinstrook wordt gedeeltelijk opgebroken, zodanig dat een karrespoor behouden blijft, hierdoor wordt het aandeel opritverharding beperkt. Dit is eveneens positief.
De gevelpubliciteit is aanvaardbaar en kan behouden worden. De paal met kruis dient evenwel verplaatst te worden zodat de oprit naar de garage effectief bereikbaar is. Ofwel dient aangetoond te worden dat de oprit effectief vlot bereikbaar is zonder gevaarlijke maneuvers te moeten doen.
Het plaatsen van keerwanden kan ook aanvaard worden, zodoende kan er ter hoogte van de leefruimte een terras en buitenruimte aangelegd dat aansluit op het vloerpeil van de woning. De keerwanden worden geplaatst op eigen terrein, zodat er nog net voldoende ruimte overblijft voor het plaatsen van een open afsluiting die men laat begroeien. De keerwanden worden beperkt tot deze groenzone ter hoogte van de leefruimte. Door de begroeide afsluiting zullen deze na verloop niet meer zichtbaar zijn vanaf de straat.
Met deze aanvraag wenst men ook de heraanleg van de voortuinstrook te regulariseren. In het ontwerp worden in de voortuinstrook 5 autostaanplaatsen voorzien die alle afzonderlijk en rechtstreeks bereikbaar zijn vanop het openbaar domein, zowel via de Mariakerksesteenweg als de Zeger Van Kortrijkstraat. Hoewel de voortuinstrook ter hoogte van de Mariakerksesteenweg reeds lange tijd verhard was en dit zo werd gedoogd, kan dit met de heraanleg en uitbreiding van deze verharding niet meer toegestaan worden. Er wordt per perceel slechts één oprit met een breedte van 3 m op het openbaar domein toegestaan. Via deze oprit moeten zowel de garage als de parkeerplaatsen op het private domein bereikt worden.
Men tracht de historische situatie aan te grijpen om de bestaande en te regulariseren situatie vergund te krijgen, maar dit kan niet aanvaard worden. Voortuinen vormen een wezenlijk deel van het straatbeeld en vervullen een verfraaiende functie met de omgeving. Deze dienen dan ook zo groen mogelijk te zijn. Daarnaast vormen al deze parkeerplaatsen afzonderlijk conflictpunten voor fietsers en voetgangers.
De voortuinstrook langs de Zeger Van Kortrijkstraat dient terug volledig groen te zijn, zoals in de oorspronkelijke toestand. Langs de Mariakerksesteenweg kan een oprit naar de garage toegestaan worden en kunnen er eventueel 1 of 2 parkeerplaatsen worden aangelegd, indien deze kunnen bereikt worden via dezelfde oprit op openbaar domein. Langs de Mariakerksesteenweg zijn er alvast nog onthardingsmogelijkheden. Er moet gemotiveerd worden waarom er zoveel parkeerplaatsen noodzakelijk zouden zijn. Het volledige parkingconcept dient dus te worden herdacht.
Gelet op het bovenstaande en aangezien dit een regularisatie betreft, komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking, het ontwerp zal moeten herwerkt worden.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is strijdig met artikel 3.2. van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent, de autostaanplaatsen hebben een te grote impact op het openbaar domein, en de inrichting van de voortuinstrook is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor de regularisatie van uitgevoerde werken aan een apotheek en het plaatsen van publiciteit aan APOTHEEK DRONGEN bv (O.N.:0458279765) gelegen te Mariakerksesteenweg 82 - 82A, 9031 Gent.