Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Jonas Van Poucke met als contactadres Veldstraat 2B bus 101, 8755 Ruiselede en VITRUVI DEVELOPMENTS BV met als contactadres Ooigemstraat 47, 8760 Meulebeke hebben een aanvraag (OMV_2023165664) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 20 december 2023.
De aanvraag werd op 20 juni 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 14 augustus 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:
• Onderwerp: het verkavelen en het bouwrijp maken van gronden in 11 loten bestemd voor grondgebonden eengezinswoningen, meergezinswoningen, studentenhuisvesting, collectieve ruimtes, commerciële/kantoorruimtes en aanleg van wegenis en groenaanleg
• Adres: Hundelgemsesteenweg 204-206 en Loskaai 1, 9050 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 20 sectie A nrs. 349N, 379H, 380N, 380M, 383F2 en 398M
Op 1 mei 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 2 mei 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 14 augustus 2024.
ADVIES GEMEENTELIJK OMGEVINGSAMBTENAAR
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27/11/2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het adviserend schepencollege (i.c. de omgevingsambtenaar), minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing in eerste aanleg.
Het huidige advies
(a) herneemt daarom integraal de inhoud van de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van 20 juni 2024 in eerste aanleg
(b) voegt volgende aanvullingen toe als reactie op nieuwe elementen uit het beroepschrift/de beroepschriften:
1. BESCHRIJVING VAN DE NIEUWE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP
Bestemming loten 6-9
De loten 6-9 betreffen op heden bestaande bebouwing, waarvan de loten 11, 6 – 8 geacht wordt vergund als 3 wooneenheden, plus magazijn. Waarvan 1 woonentiteit deels ligt in lot 6, en een volledige woonentiteit in lot 7. Op heden is 1 woonentiteit vergund op het volledig lot 9 en deels op lot 5. Dit gebouw heeft een goedgekeurde vergunning in 2009 verkregen voor een bestemmingswijziging van bijgebouw tot woongelegenheid, wat eveneens is uitgevoerd.
Om de goede ruimtelijk ordening te verbeteren is er geopteerd in de verscheidende voorbespreking om de woonentiteit gelegen ter hoogte van Lot 9 en 5 te slopen, en deze eventueel in de bestaande bebouwing ter hoogte van lot 6-8 onder te brengen. Dit betreft geen afwijking op de bestemming. Aangezien de bestemmen van lot 6-8 volgens het RUP zone voor stedelijk wonen is. Waardoor het mogelijk is om in later aan te vragen omgevingsvergunning woonentiteiten te vergunnen ter hoogte van lot 6 – 8.
Daarnaast is een klein deel van de vergunde woongelegenheid omgevormd tot lot 9, die de mogelijkheid heeft indien vereist om op die locatie een hoogspanningscabine te voorzien. Wat vooraf is besproken met de dienst omgeving en Fluvius, en gezien wordt als een goeie locatie voor deze faciliteit.
Dat Lot 6 – 8 niet voldoet aan de maximaal bouwdiepte is niet van toepassing.
Aangezien het hier bestaande bebouwing betreft die volgens de omgevingsaanvraag wordt behouden, zie aanduiding op het verkavelingsplan en deze bebouwing is niet opgenomen in de afbraakaanvraag. Het betreft dus geen nieuwe (bouw)loten zoals geïnsinueerd in het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Dat Lot 6 als een afzonderlijk lot en bij toepassing van een afzonderlijke woongelegenheid niet voldoet aan de goede ruimtelijke ordening kan bijgetreden worden. Om die reden zal bij de aanpassingen rekening gehouden worden om dit lot niet individueel op te splitsen. Maar kijken om het toe te voegen aan voorbeeld lot 11. Waardoor de goede ruimtelijke ordening niet in gedrang komt.
Voorbouwlijn
In de aangepaste plannen zal rekening gehouden worden om de indicatieve voorbouwlijn duidelijk weer te geven op het verkavelingsplan. Rekening houdende met de bestaande waterinstallatie waarvan minimaal 2m afstand dient te worden behouden.
Inrichtingsplan
In de aangepaste projectinhoud zullen de opmerkingen uit het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar in acht worden genomen.
Voor lot 3 & 10 is de link met het te behouden waardevolle gebouw onduidelijk
Huidige verkavelingsaanvraag betreft geen aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen voor het oprichten of herbestemmen van de gebouwen. In volgende fase zullen deze handelingen aangevraagd worden en zal er rekening gehouden worden met de link tussen de te behouden waardevolle gebouw deels op lot 3 en deels op lot 10 en het nieuwbouwvolume op deze loten.
De huidige verkavelingsaanvraag betreft geen stedenbouwkundige handelingen voor het oprichten of herbestemmen van gebouwen. In een volgende fase zullen deze handelingen worden aangevraagd en zal rekening gehouden worden met groennorm, welke alleen van toepassing is op de Loskaai 2. In de huidige omgevingsaanvraag wordt door de sloop van bestaande gebouwen en het verkavelingsplan circa 3.000 m² onthard, hetgeen ruimte biedt voor zowel publiek als privaat groen. En die voldoende ruimte heeft om rekening te houden met de groennorm.
ABR
De loten 6-9 kunnen niet voldoen aan de bepalingen voor eengezinswoningen
In beroep wordt aangehaald dat dit bestaande vergund geachte eengezinswoningen betreffen die behouden blijven.
Watertoets
Zowel Farys als de Vlaamse Waterweg hebben (voorwaardelijk) gunstig advies gegeven. Volgens het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar is momenteel niet voldaan aan de watertoets, omdat er geen garantie kan worden geboden op de correcte werking en voldoende dimensionering van de infiltratievoorzieningen. In de aangepaste projectinhoud zal rekening worden gehouden met de extra gevraagde elementen, zodat voldaan kan worden aan de watertoets.
Gemeenteraad
Er wordt gevraagd een Gemeenteraad samen te roepen om een beslissing te nemen over de zaak van de wegen.
2. BEHANDELING VAN DIE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP
Algemeen
Van een aantal elementen wordt aangegeven rekening te houden met het advies van het college. Er is nog niet concreet aangegeven op welke manier. Dit dient concreet gemaakt te worden om een nieuw standpunt te kunnen innemen.
Bestemming loten 6-9
In het beroep wordt aangehaald dat (een deel) van de woonentiteiten rechtmatig tot stand is gekomen (dit dient door de aanvrager te worden aangetoond). In de verkaveling kunnen overgangsbepalingen worden opgenomen voor bestaande rechtmatig tot stand gekomen entiteiten. Er kunnen echter geen rechten worden onttrokken die nieuwe woongelegenheden toestaan die niet conform het RUP zijn.
Het voorstel om de woningen mee op te nemen in lot 11 kan worden aangenomen, waarbij de bestaande rechtmatig tot stand gekomen entiteiten verbouwingsrechten krijgen. (voorwaarde: nieuwe PIV)
Herbouwen binnen een zone niet conform het RUP kan niet.
Inrichtingsvoorschriften
In de beslissing van het college werden tegenstrijdigheden met de voorschriften mbt inrichtingsplan zoals bepaald in het RUP aangehaald die niet in beroep werden besproken.
Voorbouwlijn
Een nieuwe PIV moet worden opgeladen om de nieuwe voorbouwlijn te kunnen beoordelen. Belangrijk hierbij is ook de motivatie om af te wijken van het RUP.
Inrichtingsplan
Een nieuwe PIV moet worden opgeladen om de nieuwe inrichtingsstudie te kunnen beoordelen.
Voor lot 3 & 10 is de link met het te behouden waardevolle gebouw onduidelijk
Aangezien de sloop wel vervat is in de aanvraag dient de sloop van de waardevolle delen te worden gemotiveerd, en eenduidig in de verkavelingsvoorschriften te worden opgenomen.
Er moet worden verduidelijkt in de aanvraag dat aan de groennorm zal kunnen worden voldaan.
ABR
Zie ook bestemming loten 6-9: bestaande vergunde entiteiten kunnen rechten krijgen, nieuwe entiteiten moeten steeds voldoen aan het ABR.
Watertoets
Een nieuwe PIV moet worden opgeladen om de nieuwe watertoets te kunnen beoordelen.
Gemeenteraad
Op basis van een nieuwe PIV kan de gemeenteraad opnieuw worden samengeroepen (dit werd nog niet gevraagd door de deputatie). Een gemeenteraad is noodzakelijk om te kunnen beslissen over de verkavelingsaanvraag op basis van een nieuwe PIV. Dit dient gepaard te gaan met termijnsverlenging aangezien de tijd te kort is om een gemeenteraad te organiseren.
Goede ruimtelijke ordening
In de collegebeslissing worden nog elementen aangehaald bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening die in beroep niet werden beantwoord door de aanvrager. Deze elementen betreffen de inrichtingsstudie, de inplanting van de loten, de inrichting van de private buitenruimte, parkeren, erfdienstbaarheden, brandweerbereikbaarheid.
Een nieuwe PIV moet ook op deze elementen een antwoord bieden.
Opbouw verkaveling
Anderzijds zijn ook elementen opgesomd omtrent de warrige opbouw van de verkaveling (plan, voorschriften, bijhorende stukken).
Een nieuwe PIV moet ook op deze elementen een antwoord bieden.
Sloop
Het volume met o.a. de betonnen waterbak wordt gesloopt. Hoewel dit deel nog onmiskenbaar erfgoedwaarde in zich draagt, stemmen we principieel in met de gedeeltelijke sloop ervan i.f.v. de doorlopende groen-as. Uit de aanvraag blijkt echter niet duidelijk welke concrete delen gesloopt zullen worden en hoe de afwerking gebeurt. Daarom kan de concrete sloop binnen huidige aanvraag niet aanvaard worden. Duidelijkheid met betrekking tot sloop is ook nodig in de verkavelingsvoorschriften.
Uit de aanvraag is onvoldoende duidelijk hoeveel entiteiten zullen gesloopt worden, en of hier te beschermen eengezinswoningen bij zijn die binnen de aanvraag dienen gecompenseerd te worden (zie toetsing ABR). Bovendien is niet duidelijk of gemene muren zullen verlaagd worden en hoe de afwerking na sloop zal gebeuren.
Door het slopen van deze gebouwen aan de Hundelgemsesteenweg ontstaat bovendien tijdelijk een gat in de straatwand, zonder dat er garantie op nieuwbouw is. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is dit niet wenselijk.
Hier is in beroep niet verder op ingegaan. Een nieuwe PIV moet ook op deze elementen een antwoord bieden.
Bestaand en nieuw openbaar domein
Verschillende elementen dienen nog verwerkt te worden bij de verdere uitwerking van het
(technisch) dossier in functie van een volgende aanvraag, deze worden als opmerking aan deze
beslissing gevoegd.
Hier is in beroep niet verder op ingegaan. Een nieuwe PIV moet ook op deze elementen een antwoord bieden.
Brandweer
De concrete uitwerking van de brandweerweg over de private delen is onvoldoende duidelijk in het dossier.
Hier is in beroep niet verder op ingegaan. Een nieuwe PIV moet ook op deze elementen een antwoord bieden.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven onder punt 2 van dit advies.
Een nieuwe projectinhoudsversie die antwoord geeft op de weigeringselementen is noodzakelijk om een ander standpunt te kunnen innemen.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het verkavelen en het bouwrijp maken van gronden in 11 loten bestemd voor grondgebonden eengezinswoningen, meergezinswoningen, studentenhuisvesting, collectieve ruimtes, commerciële/kantoorruimtes en aanleg van wegenis en groenaanleg van de heer Jonas Van Poucke en VITRUVI DEVELOPMENTS bv, gelegen te Hundelgemsesteenweg 204-206 en Loskaai 1, 9050 Gent