2024_CBS_08748 - OMV_2024093092 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een handelspand tot een handelspand met 3 woonunits - zonder openbaar onderzoek - Langemunt, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

LM 19 BV met als contactadres Cactuslaan 24, 1150 Sint-Pieters-Woluwe heeft een aanvraag (OMV_2024093092) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 2 juli 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een handelspand tot een handelspand met 3 woonunits

• Adres: Langemunt 19, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 2 sectie B nr. 1788D

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 17 juli 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 6 september 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

OMGEVING
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Langemunt en Schoenlapperstraat, een zijstraat van de Langemunt, gelegen in de Gentse Binnenstad. De omgeving is zeer divers en bestaat voornamelijk uit gelijkvloerse handelsfuncties met bovenliggend een woonfunctie opgebouwd uit 3 en meer bouwlagen met een hellend dak.

ERFGOEDWAARDE
Het pand is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.

De bebouwing is ook opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en wordt er als volgt beschreven:

‘Diephuis van vijf traveeën, vier bouwlagen en zadeldak (pannen) in kern opklimmend tot de 17de tot 18de eeuw. Bepleisterde en beschilderde lijstgevel uit de 19de eeuw met gemarkeerde horizontale geleding door de doorgetrokken onderdorpels van de rechthoekige vensters. Afwisselend gedichte en open vensters op de bovenste verdiepingen.’

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen van een handelshuis tot een meergezinswoning met 3 entiteiten en een gelijkvloerse handelsfunctie.
 

MORFOLOGIE

Het perceel in kwestie is ca. 385m², heeft een totale diepte van ca. 38m15 bij een breedte van 8m07. De gelijkvloerse verdieping neemt nagenoeg het volledige perceel in beslag. Verder zijn er 2 gebouwen aanwezig op het perceel.

Langemunt
Het gebouw langsheen Langemunt bestaat uit 4 bouwlagen met een zadeldak. De bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 18m36 op de eerste en tweede verdieping en 10m96 op de derde en vierde verdieping (gemeten vanaf de rooilijn). De kroonlijsthoogte aan de voorgevel bedraagt +14m07 en +11m02 aan de achtergevel met een nokhoogte van +17m00 (gemeten vanaf het trottoirpeil). Dit hoofdgebouw blijft behouden en er worden geen wijzigingen voorzien. Ter hoogte van de achtergevel en de rechter perceelsgrens op de eerste verdieping wordt er een uitpandig terras voorzien. Deze is 4m85 breed en tussen 1m35 en 2m50 diep. Het terras is op ca. 2m15 van de linker perceelsgrens voorzien en vereist geen ophoging van de scheidingsmuren.
Op de derde verdieping wordt er ter hoogte van de achtergevel een uitpandig dakterras voorzien. Deze is voorzien tot op een diepte van ca. 15m00 (gemeten vanaf de rooilijn) en met een breedte van ca. 3m10. Het terras is voorzien op 1m90 van de linker perceelsgrens en 1m97 van de rechter perceelsgrens. Er zijn geen ophogingen van de scheidingsmuren vereist.

Het schijnwerk van het gelijkvloerse winkelpui wordt vervangen door een schijnwerk uit bronzen aluminium.

Boven de gelijkvloerse winkelpui wordt een zone voor een logo van de gelijkvloerse handelsruimte aangeduid. Deze is voorzien op een vrije hoogte van +3m73 en is 50cm hoog en 4m00 lang. De gevelpubliciteit wordt niet verder verduidelijkt.

Schoenlapperstraat

Het gebouw langsheen Schoenlapperstraat bestaat uit 4 bouwlagen met een plat dak. De bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 11m70 (gemeten vanaf de rooilijn langsheen Schoenlapperstraat). De totale hoogte van het gebouw bedraagt +10m95 (gemeten vanaf het trottoirpeil). Voor het gebouw is er een éénlaags volume aanwezig. Deze is ca. 8m03 breed en 7m60 diep. Op de eerste verdieping wordt er ter hoogte van de achterste perceelsgrens (kant Schoenlapperstraat 1) een vide voorzien van 2m00 breed en 4m38 diep. Het platte dak van het hoofdgebouw wordt ter hoogte van de bovenste bouwlaag ter hoogte van de achterste perceelsgrens over een breedte van 11m70 en diepte van 6m75 integraal verwijderd. Deze zone wordt ingericht als ommuurd dakterras en vereist geen wijzigingen van de scheidingsmuren.

INDELING

Langemunt

Het pand langsheen Langemunt is voorzien van een handelspand op de gelijkvloerse verdieping. Deze neemt nagenoeg de volledige verdieping in beslag. De bovenliggende verdiepingen zijn toegankelijk via een afzonderlijke inkom. Deze worden ingericht als meergezinswoning. De eerste verdieping wordt ingericht als 3-slaapkamerappartement met ca. 101,5m² NVO en een uitpandig terras van ca. 10m². De tweede en derde verdieping worden ingericht als duplex 3-slaapkamerappartement met ca. 143m² NVO en een uitpandig terras van ca. 12,50m².

Schoenlapperstraat

Het pand langsheen de Schoenlapperstraat wordt ingericht als eengezinswoning. De gelijkvloerse verdieping wordt ingericht als gemeenschappelijke fietsenberging voor de handelsruimte alsook door de appartementen langsheen de Langemunt aan de linker kant. Aan de rechter kant is er een afzonderlijke toegang voor de eengezinswoning voorzien. Deze heeft een NVO van ca. 180m². Op de eerste verdieping is deze voorzien van 3 slaapkamers, een badkamer, berging, bureau en sanitair. Op de tweede verdieping is deze voorzien van een leefruimte, bestaande uit een zitruimte, eetruimte en keuken en een dakterras van 56m².

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

- Op 26/04/1971 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van de winkelruimte en de magazijnen. (Litt. L-6-71)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven (raadpleegbaar op het Omgevingsloket):

Gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 12 augustus 2024 onder ref. omv-2024093092 Behandeling in eerste aanleg-001:
De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West verleent aan vermelde omgevingsvergunningsaanvraag gelegen in de Langemunt 19 in Gent (44802B1788/00D000) een gunstig advies.

Gezien de aard van de aanvraag kan in alle redelijkheid verwacht worden dat er geen significante effecten op het watersysteem zullen optreden. De aanvraag is verenigbaar met de doelstellingen en beginselen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’. Er wordt door de aangevraagde werken evenmin een impact op het beheer en/of de exploitatie van de waterweg en het patrimonium van De Vlaamse Waterweg nv verwacht.

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 6 augustus 2024 onder ref. 061286-003/PV/2024:
BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

 - Er wordt benadrukt dat de inkomdeuren van de woonentiteiten zelfsluitend bij brand (met vrijloop) moeten zijn.

 - Er dient een bijkomende brandwerende scheiding (zs deur EI130) voorzien te worden in de gang van de voorbouw zodat de keldertrap niet rechtstreeks in het bovengronds trappenhuis uitkomt.

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 9 augustus 2024 onder ref. 5000074143:
Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.

Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen indien de gevraagde vermogens de standaardwaarden zoals hieronder beschreven onder de technische bepalingen niet overschrijden. Wij brengen de gemeente hiervan op de hoogte. De gemeente zal volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, dit advies opnemen in de omgevingsvergunning.

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.

Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.

Technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen

Voor Elektriciteit:

Het appartement is aansluitbaar op het bestaande distributienet, dit voor zover de gevraagde vermogens de gebruikte standaardwaarden niet overschrijden (17,3kVa (15,9kVa indien 230V)). Indien de gevraagde vermogens deze waarden overschrijden, kan het noodzakelijk zijn dat er alsnog een netversterking en/of het plaatsen van een distributiecabine noodzakelijk is. Deze netversterking zal dan ook aangerekend worden.

Ruimte voor de distributiecabine dient dan voorzien te worden in het project.

Tellerlokaal:

Het tellerlokaal elektriciteit dient te voldoen aan volgende voorwaarden.

https://www.fluvius.be/nl/publicatie/algemene-richtlijnen-plaats-meteropstellingelektriciteit-vanaf-2-meterkasten

Opmerkingen betreffende de bestaande wegenis:

Voor dit project is het u als initiatiefnemer niet toegestaan zelf in te staan voor het sleufwerk voor de aanleg van de nutsleidingen, omvat in deze aanbieding.

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 6 augustus 2024 onder ref. AD-24-805:
Drinkwater

M.b.t. het slopen/verbouwen van de bestaande bebouwing moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor het verbouwen van een handelspand tot een handelspand met 3 woonunits.

We verwijzen u hiervoor ook graag naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden.

Ons advies is gunstig.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Artikel 4.19 Private buitenruimte; Bij elk appartement / eengezinswoning / schakelwoning / hospitawoning hoort een kwalitatieve private buitenruimte. Richtinggevend wordt bij appartementen 10% van de oppervlakte van de woning voorzien. Een private buitenruimte moet ook een functionele minimale breedte hebben. Richtinggevend is dit 1m20.

Toetsing: vrijstelling: De richtinggevende 10% van de bewoonbare oppervlakte wordt voor beide appartementen langsheen Langemunt net niet behaald. Gezien het hier gaat om een dens bebouwd perceel en een  gebouw dat opgenomen is op de inventaris van bouwkundig erfgoed is het niet wenselijk om grote, ingrijpende aanpassingen door te voeren. Het voorstel komt wel tegemoet aan bovenstaand artikel om binnen de mate van het mogelijke een kwalitatieve buitenruimte te voorzien. Bijgevolg is het voorzien van een buitenruimte die kleiner is dan de richtinggevende 10% aanvaardbaar.

Artikel 3.6 Afvalwater – septische put – (IBA); De plaatsing van een septische put (voor lozing van faecaal afvalwater) is verplicht bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden.

Toetsing: Vrijstelling: Er wordt in de aanvraag geen septische put voorzien. Gezien de beperkte oppervlakte van het perceel en het ontbreken van buitenruimte kan er een vrijstelling m.b.t. het plaatsen van een nieuwe septische put verleend worden. Een eventueel bestaande septische put moet behouden blijven en geïntegreerd worden in het nieuwe rioleringsstelsel. De vrijstelling is gekoppeld aan deze bouwvergunning en heeft (is) geen blijvend karakter (recht) voor het perceel (zo kunnen bij toekomstige wijzigingen en verbouwingen in het kader van een bouwaanvraag andere voorwaarden gelden).
Het weglaten van een septische put brengt een groter risico mee voor verstoppingen in het buizenstelsel zelf. We adviseren dan ook om geen geheel “onbereikbaar gesloten” stelsel uit te voeren en te voorzien in voldoende controleputjes of andere toegangsmogelijkheden.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

HEMELWATERPUT & INFILTRATIEVOORZIENING

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Er gebeuren werken aan de afwatering waardoor de aanleg van een hemelwaterput verplicht is. Verder is het perceel groter dan 120m², waardoor er een verplichting is om een bovengrondse infiltratievoorziening te voorzien. Gezien de beperkte oppervlakte van het perceel en het ontbreken van buitenruimte of enige onbebouwde ruimte is het technisch niet haalbaar om een hemelwaterput en infiltratievoorziening te voorzien. De werken die nodig zouden zijn voor het voorzien van een hemelwaterput en/of infiltratievoorziening niet constructief in verhouding staan met de aangevraagde werken. Verder primeert het behoud van de erfgoedwaarde hierop. Bijgevolg kan er een vrijstelling verleent worden voor het niet voorzien van een hemelwaterput en infiltratievoorziening. De vrijstelling is gekoppeld aan deze bouwvergunning en heeft (is) geen blijvend karakter (recht) voor het perceel (zo kunnen bij toekomstige wijzigingen en verbouwingen in het kader van een bouwaanvraag andere voorwaarden gelden).
 

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder.

De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS
Het project veroorzaakt geen bijkomende stikstofemissiegenererende vervoersbewegingen. De aanvraag heeft bijgevolg geen negatieve impact op de overschrijding van de kritische depositiewaarde ten aanzien van de speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn 

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De gebouwen uit de aanvraag werden voorafgaand aan het indienen van een omgevingsvergunningsaanvraag ter plaatste bezocht. Hierdoor werd het mogelijk een genuanceerd oordeel te vormen over de intrinsieke erfgoedwaarden- en kenmerken van de bestaande bebouwing.

Het bezoek ter plaatse heeft duidelijk gemaakt dat er aan de zijde van de Langemunt een hoofdgebouw staat onder een zadeldak, waar tegenaan een uitbreiding onder plat dak is toegevoegd. Aan de achterzijde van het perceel bevindt zich ook een loods onder plat dak opgetrokken in een betonstructuur. Deze volumes zijn allemaal met elkaar verbonden op de gelijkvloerse verdieping.

Langemunt

Enkel het hoofdgebouw aan de zijde van de Langemunt heeft erfgoedwaarde, namelijk een historische en architecturale waarde die tot uiting komt in volgende aspecten: 

-      Het uitzicht van de straatgevel: een bepleisterde lijstgevel beëindigd door een geprofileerde kroonlijst, met een ritmering en geleding (doorlopende kordonlijsten) waaruit afgeleid kan worden dat het pand een oudere kern heeft. Ook het buitenschrijnwerk van de gevel bepaalt de erfgoedwaarde.

-      Het uitzicht van het dak: een afgeschuind zadeldak met de nok loodrecht op de straat afgewerkt met pannen.

-      De dragende structuur: dragende muren, houten vloerroosteringen, houten dakconstructie. De houten dakconstructie gaat terug op de oudste bouwfase (voor het ophogen van de lijstgevel, vermoedelijk 17de- of 18de-eeuws), de houten vloerroosteringen zijn vlakke roosteringen (niet volgens een systeem van moer- en kinderbalken) dus zijn vermoedelijk 19de- of 20ste-eeuws, de kelderverdieping is uitgevoerd in een betonconstructie en betreft een latere aanpassing zonder erfgoedwaarde. 

-      De indeling: de indeling van het hoofdgebouw heeft geen bijzondere erfgoedwaarde.

-      Authentieke interieurelementen: op de eerste verdieping is een historiserende schouwmantel bewaard gebleven, vermoedelijk uit midden vorige eeuw, zonder bijzondere erfgoedwaarde. 

De plannen werden voorafgaand aan het indienen van de aanvraag voorgelegd en bijgestuurd. Het ingediende ontwerp voor de omgevingsvergunningsaanvraag bevat nieuwe aanpassingen die niet eerder werden voorgelegd.

Er is vanuit erfgoedoogpunt geen bezwaar tegen de inrichting van een handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping en woonentiteiten op de verdiepingen. Daarbij wordt het behoud van de dragende structuren, het uitzicht van de straatgevel en het dakvolume van het hoofdgebouw aan de zijde van de Langemunt vooropgesteld. De nieuwe invulling van het schrijnwerk in de winkelpui op de gelijkvloerse verdieping is meer afgestemd op de bovenliggende traveeverdeling van de gevel, wat een verbetering betekent ten opzichte van de huidige situatie.
Het beoogde programma betreft het behouden van de handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping en het inrichten van een meergezinswoning op de verdiepingen.

Het pand bevindt zich volgens de Visienota Detailhandel en Horeca 2023 in het kernwinkelgebied 9000.  Binnen het kernwinkelgebied moeten commerciële functies behouden blijven. Handelsfuncties mogen omgevormd worden naar een kantoorfunctie, horecafunctie om dienstverlening. Binnen het kernwinkelgebied geldt het principe van de levendige plint. Dit wil zeggen dat etalages niet dichtgemaakt of afgeplakt mogen worden. De commerciële activiteit moet zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein.

De meergezinswoning bestaat uit 2 ruime entiteiten telkens van 3 slaapkamers. Deze zijn voldoende ruim en bevatten een goede woonkwaliteit. Het programma zorgt voor een goede verweving van functies in de omgeving zonder de ruimtelijke draagkracht van het gebouw te overschrijden en heeft geen negatieve impact op de omgeving. Het behoud van de handelsfunctie en de nieuwe bijkomende woonfunctie kunnen positief bevonden worden.

Er wordt in de aanvraag een zone voor logo aangeduid op de voorgevel. Echter wordt de vorm van gevelpubliciteit niet verder gespecifieerd op de plannen. Bijgevolg wordt er geen gevelpubliciteit vergund en dient deze in een afzonderlijke vraag tot Omgevingsvergunning aangevraagd te worden.

Schoenlapperstraat

De loods gelegen aan de achterzijde van het perceel is toegankelijk via de Schoenlapperstraat. Deze wordt in huidige aanvraag drastisch verbouwd en ingericht als eengezinswoning. Dit zorgt voor een toename van het aantal woonentiteiten op het perceel zonder een overschrijding van de draagkracht hiervan. De eengezinswoning is voldoende ruim, kwalitatief ingericht en beschikt over een voldoende grote buitenruimte. Het inrichten van de loods als eengezinswoning kan bijgevolg positief bevonden worden.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.