2024_CBS_11715 - OMV_2024132617 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van aanpassingen aan de voorgevel - zonder openbaar onderzoek - Magnoliastraat, 9000 Gent - Weigering

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Alain Boone met als contactadres Eeklostraat 42, 9030 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024132617) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 oktober 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het regulariseren van aanpassingen aan de voorgevel

• Adres: Magnoliastraat 71-73-75, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 10 sectie K nr. 215Y

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 13 november 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 5 december 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de omgeving

Het te regulariseren pand bevindt zich langs de Magnoliastraat in de Bloemekenswijk. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Het pand in kwestie betreft een meergezinswoning bestaande uit 3 woonentiteiten (2,5 bouwlagen en een dak).

Beschrijving van het pand

Het pand betreft een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met drie woonentiteiten:

-      Magnoliastraat 71 is de studio achteraan het perceel links met een toegang via de toegangspoort aan de straatzijde links.

-      Magnoliastraat 73 is de woonentiteit aan de straatzijde links met een rechtstreekse toegang aan de straatzijde via de voordeur rechts naast de toegangspoort.

-      Magnoliastraat 75 is de woonentiteit aan de straatzijde rechts en heeft een rechtstreekse toegang via de straatzijde en een tweede toegang via de toegangspoort.

Het onderwerp van de aanvraag beperkt zich tot huisnummer 75. Op het gehele pand (3 units) zijn verschillende bouwmisdrijven gekend, zie punt 2 Historiek. Op het huisnummer 75 zijn volgende bouwmisdrijven gekend:

- De woonentiteit wordt ter beschikking gesteld als kamerwoning. De rechtstreekse toegang aan de straatzijde (voormalige handelsfunctie als nevenfunctie) komt uit in een kamer op het gelijkvloers.

- Aan de achterzijde ter hoogte van de eerste verdieping werd een balustrade in functie van een dakterras geplaatst

- De voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers werd gewijzigd door het het gelijkvloerse raamgeheel met deur te vervangen door een houten geveldeel met verticale lamellen voorzien van een deur en een kleiner bandraam van ca. 1m60 x 0,6m.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het onderwerp van de aanvraag beperkt zich tot het regulariseren van 1 van de bouwmisdrijven op adres Magnoliastraat 75, namelijk het regulariseren van de voorgevel.

Het rechtse buitenschrijnwerk in het pand betrof een groot raam met voordeur en glazenpartij boven beide elementen. Dit werd omgevormd tot een gesloten witte deur, kleiner raam (ca. 1,60m * 65cm) op een hoogte van 1,95m t.o.v. de nulpas binnenin. Het totale raamoppervlak wijzigt van 7,25m² naar 0,70m². De achtergelegen ruimte betreft een leefruimte (conform de plannen).

Het overige deel van de originele raamopening wordt afgewerkt met een houten gevelbekleding, deze overschrijdt de rooilijn niet.

In de nota wordt beschreven dat de vergund geachte drie woonentiteiten behouden blijven. Er wordt geen uitspraak gemaakt over de inrichting ervan als een kamerwoning (vaststelling van woontoezicht).

Noot van de OA: een kamerwoning valt ook onder de ‘woonfunctie’, zoals die van een eengezins- of meergezinswoning. Het verschil is dat een kamerwoning verschillende entiteiten ter beschikking heeft.

Verder wordt aangehaald in de nota dat het terras, onrechtmatig ingericht, bij woonentiteit 71 werd verwijderd. Echter ontbreekt de documentatie hiervan aan de aanvraag.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 27/11/2023 werd een melding ongegrond/niet rechtsgeldig  bevonden voor het regulariseren van het aanpassen van een voorgevel. (OMV_2023154778)

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 02/10/1967 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de voorgevel op de bovenverdiepingen. (KW R-24-67)

* Op 16/02/1976 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en aanpassen (de voorgevel inbegrepen) van een woonhuis op de beneden- en bovenverdieping, met kapdak alsook het bijbouwen van annexen op het gelijkvloers na het slopen van de bestaande. (KW R-22-75)

* Op 03/01/1978 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen (voor- en achtergevel inbegrepen) en uitbreiden van een woonhuis. (KW R-42-77)

Handhaving

*Op 22/09/2023 werd vastgesteld dat er zonder voorafgaande, schriftelijke en uitdrukkelijke vergunning van het college van burgemeester en schepenen volgende vergunningsplichtige handelingen werden uitgevoerd:

Magniolastraat 71:

Bovenop het dak van de studio werd een houten balustrade geplaatst in functie van een dakterras.

Magnoliastraat 73:

De woning is in gebruik als kamerwoning. De ruimte aan de straatzijde, naast de keuken is afgesloten en ingericht als kamer i.p.v. als leefruimte.

Magnoliastraat 75:

- De woonentiteit wordt ter beschikking gesteld als kamerwoning. De rechtstreekse toegang aan de straatzijde (voormalige handelsfunctie als nevenfunctie) komt uit in een kamer op het gelijkvloers.

- Aan de achterzijde ter hoogte van de eerste verdieping werd een balustrade in functie van een dakterras geplaatst

- De voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers werd gewijzigd door het het gelijkvloerse raamgeheel met deur te vervangen door een houten geveldeel met verticale lamellen voorzien van een deur en een kleiner bandraam van ca. 1m60 x 0,6m.

*Op 10/10/2023 werd een aanmaning verstuurd voor:

1/Het indienen van een regularisatiedossier.

2/De volgende aanpassingswerken uit te voeren:

- Voor Magnoliastraat 73 de slaapkamer op de eerste verdieping aan de straatzijde ter beschikking te stellen als leefruimte.

- Voor de Magnoliastraat 75 op het gelijkvloers aan de straatzijde de douche en lavabo op een duurzame manier te verwijderen.

- De balustrades boven de studio Magnoliastraat 71, en de balustrades ter hoogte van de eerste verdieping van Magnoliastraat 75 te verwijderen.

3/ Tegen uiterlijk 31 juli 2024 het gebruik als kamerwoning stop te zetten en te voldoen aan de volgende voorwaarden voor samenhuizen:

- De bewoners sluiten samen één huurcontract af waarin ze allemaal vermeld staan en elke bewoner ondertekent het contract.

- Alle bewoners domiciliëren zich op het adres.

- De woning mag niet fysiek opgedeeld worden. De bewoners maken samen gebruik van de gemeenschappelijke delen.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 15 november 2024 onder ref. 069723-001/PV/2024:
Besluit: GUNSTIG.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'STEDELIJK WONEN' (Definitieve vaststelling door de Gemeenteraad op 27 juni 2017). De locatie is volgens dit RUP gelegen in stedelijk woongebied (SW2).

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

Artikel 4.20: Natuurlijke verlichting; Een kamer en een studio moeten daglicht ontvangen. In een appartement, een eengezinswoning, een schakelwoning en een hospitawoning moeten de woonkamer, de keuken en de slaapkamer daglicht ontvangen. Deze daglichten moeten cumulatief aan volgende voorwaarden voldoen:

> uitmonden in de openlucht

> voor een studio en een kamer moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van het lokaal bedragen;

> voor een keuken en een woonkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van de keuken of de woonkamer bedragen, met een minimum van 1m²;

> voor een slaapkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/12 van de netto vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1m².

Toetsing: niet conform: Het nieuwe raam zet aan op een hoogte van 1m95 waardoor er geen direct uitzicht mogelijk is vanuit dit raam. Bijgevolg voldoet het niet aan de bovenstaande voorschriften.

Daarnaast heeft het nieuwe raam een beperkte oppervlakte van 0,70m², ook dit voldoet niet aan de minimum oppervlakte van 1m² die wordt gevraagd.

Daarnaast zijn de toegevoegde plannen te beperkt om het artikel volwaardig te kunnen aftoetsen. Zo is er geen zicht op de totale oppervlakte van de leefruimte, waardoor de minimale daglichtinval niet bepaald kan worden.

Deze elementen concluderen in een ongunstig advies. 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het perceel is gelegen op een site gevoelig voor overstromingen door intense pluviale neerslag.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Er is geen waardevol groen of boom verwijderd.

De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voorziet in de regularisatie van het verkleinen van een raam tot een kleiner raam. Deze aanpassing is strijdig met het Algemeen Bouwreglement (zie hoofdstuk 4.3) waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Daarnaast moet er ook worden opgemerkt dat er zich op het pand meerdere bouwmisdrijven bevinden. Deze werden nergens in kaart gebracht waardoor er geen grondige bestudering van het pand kan plaatsvinden. 

Gelet op deze bouwmisdrijven dringt een nieuwe omgevingsaanvraag zich op. Hierbij moeten de plannen van de vergunde, bestaande en nieuwe toestand worden toegevoegd van het gehele pand. De 3 entiteiten in hun vergunde, bestaande (in gebruik name als kamerwoningen) en nieuwe toestanden moet dusdanig in kaart worden gebracht.

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is strijdig met het Algemeen Bouwreglement en werd niet voldoende in kaart gebracht om een grondige beoordeling mogelijk te maken.

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.