2024_CBS_11683 - OMV_2024117946 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de renovatie van de oranjerie, de afbraak van de huidige tuinberging en de toevoeging van een nieuwe tuinberging - met openbaar onderzoek - Beekstraat, 9030 Gent - Weigering

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

FACTS & FIGURES NV met als contactadres Beekstraat 14 bus 1, 9030 Gent en Marc Pollentier - Els De Wit met als contactadres Beekstraat 14, 9030 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024117946) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 september 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: de renovatie van de oranjerie, de afbraak van de huidige tuinberging en de toevoeging van een nieuwe tuinberging

• Adres: Beekstraat 14, 9030 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie A nr. 1517F

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 oktober 2024.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 3 december 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het bouwperceel is gelegen langs de Beekstraat in de gemeente Mariakerke. Langs deze weg komen hoofdzakelijk vrijstaande eengezinswoningen voor in een groene omgeving. Op het perceel in kwestie bevindt zich een meergezinswoning. In de tuinzone bevindt zich een oranjerie en garage.

Het gebouw op het bouwperceel is opgenomen als 'Villa Beukenhof' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 132353).

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag betreft de renovatie van de oranjerie, de afbraak van de garage en het bouwen van een nieuwe tuinberging.
 

Renovatie oranjerie

De gevels van de oranjerie worden grondig aangepakt met herstelmetselwerk, voegwerk en een nieuwe kalklaag. Daarnaast wordt het gebouw beschermd tegen vochtproblemen door middel van injecties. 

Sloop garage en nieuwbouw tuinberging

Na het slopen van de bestaande garage wordt een nieuwe tuinberging opgericht. De tuinberging wordt tegenaan de oostelijke gevel van de oranjerie gebouwd. Het betreft een éénlaags volume met plat dak. Dit nieuw volume verkrijgt een footprint van ca. 2,9 m bij 10,6 m en is ca. 3,4 m hoog. De tuinberging zal dienst doen als opslagruimte en fietsenberging.

De tuinberging wordt opgetrokken in houtskeletbouw. De houtskeletbouw kent aan de gevels eenzelfde ritmering als deze van het schrijnwerk aan de voorgevel van de oranjerie. Er wordt donker hout gebruikt als gevelafwerking. In het platte dak worden drie lichtkoepels voorzien.

Tot slot zullen er drie hemelwaterputten met een inhoud van 10.000 l worden geplaatst.

De infiltratievoorziening wordt gerealiseerd door de overloop van de regenwaterputten aan te sluiten op een bestaand infiltratiebekken met meer dan voldoende capaciteit.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 21/08/1997 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een eengezinswoning met ingebouwde garage. (1997/41132)

* Op 15/10/1998 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van 2 beuken en 1 linde. (1998/41215)

* Op 10/12/1998 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een bijgebouw. (1998/41261)

* Op 10/06/1999 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een bestaande berging tot dubbele garage + deels afbraak van de bergingen. (1999/40175)

* Op 07/10/1999 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van een beuk. (1999/40292)

* Op 15/06/2006 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een woning in vijf appartementen. (2006/40047)

* Op 22/06/2006 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van bomen en regularisatie voor het rooien van 2 perenbomen en 1 treurberkje. (2006/40123)

* Op 02/08/2012 werd een vergunning afgeleverd voor het vellen van een hoogstammige boom in de voortuin. (2012/40182)

Verkavelingsvergunningen

* Op 24/03/1988 werd een weigering afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1987 MA 034/00/W)

* Op 19/04/1994 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1993 MA 034/00)

* Op 25/03/1964 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1963 MA 139/00)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap voor Natuur en Bos afgeleverd op 21 november 2024 onder ref. 24-215358:
 

Ruimtelijke bestemming

bufferzones,woongebieden

Gewestelijk RUP Vinderhoutse bossen, vallei van de Oude Kale en Appensvoorde – art.8

Gemengd openruimtegebied

Beschermingsstatus

Niet in VEN, habitatrichtlijn- of vogelrichtlijngebied gelegen.

Rechtsgrond

Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving:

Artikel 35. § 4 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

Bespreking aanvraag

De aanvraag betreft de restauratie van een oranjerie, de afbraak van een garage en het plaatsen van een nieuwe tuinberging. De Oranjerie met aangebouwde garage bevindt zich deels in woongebied, deels in groen gebied. De restauratie van de oranjerie blijft binnen de bestaande contouren en brengt geen bijkomende verharding met zich mee.

De garage zal worden afgebroken en vervangen door een nieuwe tuinberging. De contouren van de nieuwe tuinberging zijn verschillend van de bestaande contouren van de af te breken garage. Echter, de verharde oppervlakte zal niet toenemen maar deels naar het woongebied verschuiven.

Conclusie

Binnen woongebied doet het Agentschap voor Natuur en Bos geen inhoudelijke uitspraken over de wenselijkheid van het project of de verkaveling. De toetsing van de ruimtelijke inpasbaarheid van de aanvraag wordt overgelaten aan de vergunningverlenende overheid. Het beleid moet er zich wel op richten om nodeloze verhardingen zoveel mogelijk te vermijden. Er worden met deze aanvraag geen bestaande natuurwaarden geschaad.

Het Agentschap voor Natuur en Bos verleent een gunstig advies

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestelijk RUP

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet binnen een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Vinderhoutse Bossen, vallei van de Oude Kale en Appensvoorde' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 11 maart 2022). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Gemengd openruimtegebied.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften. De bijgebouwen in de achtertuin zijn immers gelegen binnen gemengd openruimtegebied waarbij natuurbehoud, bosbouw, landbouw, landschapszorg en recreatie nevengeschikte functies worden toegestaan. Alle handelingen die nodig of nuttig zijn voor deze functies zijn toegelaten, met uitzondering van het oprichten van gebouwen behoudens de overige bepalingen van dit artikel. De constructies in de achtertuin staan in functie van de meergezinswoning op het terrein en niet in functie van het gemengd openruimtegebied. Hierdoor worden de bestaande en de nieuw te bouwen constructies in de achtertuin beschouwd als zonevreemde constructies. Er kan gebruik worden gemaakt van de zonevreemde basisrechten.

Art. 4.4.19 § 2. Aanpassingswerken aan of bij een zonevreemde constructie, niet zijnde woningbouw, zijn vergunbaar, op voorwaarde dat het overdekte volume niet wordt uitgebreid.

Bij deze aanvraag wordt niet aan bovenstaande voorwaarde voldaan. Ten opzichte van de bestaande toestand breidt het volume uit nl. van 287 m³ naar 293 m³ (gebaseerd op de gegevens in het Omgevingsloket).

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Watering Oude Kale en Meirebeek. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Bijgebouw

Het hemelwater dat op het bijgebouw terecht komt, mag niet rechtstreeks worden afgevoerd naar de openbare riolering. Dit kan door het opgevangen hemelwater dat op het bijgebouw terecht komt in de tuin te laten infiltreren OF door het aansluiten van de hemelwaterafvoer op een bestaande hemelwaterput. De overloop van de hemelwaterput moet aangesloten worden op een wadi of door de aanleg van het plat dak als groendak (waarbij groendak overloopt in een nieuwe wadi)

De regenwaterafvoer (RWA) van de nieuwe tuinberging en de bestaande oranjerie wordt aangesloten op de vuilwaterleiding (DWA) van het interne, te scheiden rioleringsstelsel. Dit wordt niet toegestaan. De regenwaterafvoer dient te infiltreren in de tuinzone of aangesloten te worden op een voldoende ruim gedimensioneerde regenwaterput.

Meergezinswoning

Er zullen werken gebeuren aan de afwatering aangezien men hemelwaterputten zal plaatsen. De in rekening te brengen horizontale dakoppervlakte bedraagt 273 m². Hierdoor moet een hemelwaterput geplaatst worden met een minimale inhoud van 273.000 l. Er zal een put van 30.000 l worden geplaatst, dit is voldoende groot. Echter niet voldoende groot om ook de bijgebouwen op aan te sluiten.

De hemelwaterput moet uitgerust worden met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.

Alle woongelegenheden moeten aangesloten worden op de hemelwaterput.

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Op korte afstand van de oranjerie is ten noorden een zéér waardevolle beuk aanwezig .

Ten zuidoosten naast de oranjerie is een hoogstammige boom aanwezig . Volgens de architect betreft dit een niet vergunningsplichtige boom met een stamomtrek van < 50 cm. Deze boom zal gekapt worden, dit kan zonder vergunning.

De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.

Er is geen lozing van huishoudelijk- of bedrijfsafvalwater.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 16 oktober 2024 tot en met 14 november 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag betreft de renovatie van de oranjerie, de afbraak van de garage en het bouwen van een nieuwe tuinberging.

De bestaande oranjerie en garage bevinden zich binnen gemengd openruimtegebied in het RUP Vinderhoutse Bossen, vallei van de Oude Kale en Appensvoorde. Binnen het gemengd openruimtegebied worden natuurbehoud, bosbouw, landbouw, landschapszorg en recreatie nevengeschikte functies toegestaan. Alle handelingen die nodig of nuttig zijn voor deze functies zijn toegelaten, met uitzondering van het oprichten van gebouwen behoudens de overige bepalingen van dit artikel. De constructies in de achtertuin staan in functie van de meergezinswoning op het terrein en niet in functie van het gemengd openruimtegebied. Hierdoor worden de bestaande en de nieuw te bouwen constructies in de achtertuin beschouwd als zonevreemde constructies.

De zonevreemde wetgeving laat niet toe een bijgebouw te herbouwen met een groter volume.

Art. 4.4.19 § 2 van de VCRO bepaalt dat aanpassingswerken aan of bij een zonevreemde constructie, niet zijnde woningbouw, vergunbaar zijn, op voorwaarde dat het overdekte volume niet wordt uitgebreid. Voorliggende aanvraag voorziet in de sloop van de garage en het nieuwbouwen van een tuinberging waarbij de tuinberging een groter volume heeft dan de te slopen garage. Dit wordt niet toegestaan.

Het is mogelijk een nieuwe tuinberging op te richten, echter mag het volume ervan niet groter zijn dan de te slopen garage.

Erfgoed

De site is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 132353). De beschrijving omvat enkel de villa en niet de bijgebouwen in de tuin. Deze aanvraag betreft het renoveren van een oranjerie en het vervangen van een garage door een tuinberging. De erfgoedwaarde van de oranjerie is sterk aangetast doordat het oorspronkelijke buitenschrijnwerk is verdwenen. Aan de oranjerie worden ook geen vergunningsplichtige werken voorgesteld.

De te slopen garage is vermoedelijk een ouder, maar intussen sterk aangepast volume. Ook hier is de erfgoedwaarde beperkt. Dit bijgebouw doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het eigenlijke erfgoedobject, met name de villa.

Ongunstig, de aanvraag is in strijd met de zonevreemde wetgeving.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.