2024_CBS_10295 - OMV_2024092313 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een rijwoning - zonder openbaar onderzoek - Boerderijstraat, 9000 Gent - Weigering

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Frederik Claeyssens - Fran Flamen met als contactadres Boerderijstraat 93, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024092313) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 9 augustus 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een rijwoning

• Adres: Boerderijstraat 93, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 16 sectie K nr. 575K2

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 2 september 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 17 oktober 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

OMGEVING
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Boerderijstraat in de wijk ‘Brugse Poort – Rooigem’. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 2 en 3 bouwlagen met een hellend dak.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen van een eengezinswoning.

MORFOLOGIE

Het perceel in kwestie heeft een atypische vorm, waarbij de tuinzone onder een hoek gelegen is t.o.v. de woning. Het perceel uit de aanvraag is ca. 260 m², heeft een totale diepte van 70,00 m bij een breedte van 14,29 m aan de straatkant en 3,45 m aan de achterzijde. Het hoofdgebouw bevindt zich t.h.v. de rooilijn en bestaat uit 2 bouwlagen met een hellend dak. Deze is 7,32 m diep en 5,13 m breed. De kroonlijsthoogte aan de voorgevel bedraagt +7,53 m en +7,22 m aan de achtergevel met een nokhoogte van +10,43 m (gemeten vanaf het trottoirpeil). Rechts van het hoofdgebouw is er een éénlaags-volume met plat dak aanwezig die voorzien is als garage. Deze is 9,13 m breed en 7,32 m diep met een totale hoogte van +3,34 m (gemeten vanaf het trottoirpeil). Het hoofdgebouw wordt in de aanvraag grondig verbouwd.

Gelijkvloerse verdieping
De gelijkvloerse gevel wordt integraal vernieuwd, waarbij de inkom centraal in de gevel wordt voorzien d.m.v. een inspringende nis in de voorgevel. De bouwdiepte van het hoofdgebouw op de gelijkvloerse verdieping blijft behouden.

De bestaande aanbouw is perceelsbreed voorzien tot op een bouwdiepte van 14,78 m (loodrecht gemeten vanaf de rooilijn) en heeft een totale hoogte van +2,54 m (gemeten vanaf het trottoirpeil). Ter hoogte van de linker perceelsgrens zijn er enkele bijgebouwen aanwezig. De bestaande aanbouwvolumes en bijgebouwen worden integraal gesloopt.

Er wordt een nieuwe perceelsbrede aanbouw voorzien. Deze is voorzien tot op een diepte van 20,85 m (loodrecht gemeten vanaf de rooilijn) en heeft een totale hoogte van +3,34 m (gemeten vanaf het trottoirpeil). Er wordt tussen het hoofdgebouw en het aanbouwvolume een verbindingsvolume en patio van ca. 11,75 m² voorzien, met een lengte van 10,63 m. Voor het nieuwe aanbouwvolume is er geen ophoging van de scheidingsmuur noodzakelijk.

Achteraan het perceel is er een bijgebouw aanwezig. Deze blijft behouden en maakt geen deel uit van de aanvraag.

Eerste verdieping

De eerste verdieping wordt ook integraal vernieuwd en uitgebreid. Deze wordt uitgebreid tot boven de bestaande garage met ca. 1,40 m van de rechter perceelsgrens. De bouwdiepte op de linker perceelsgrens blijft behouden en ter hoogte van de rechter perceelsgrens wordt er over een lengte van ca. 4,38 m een nieuw volume bijgebouwd boven de bestaande garage. Dit zorgt voor een ophoging van de rechter scheidingsmuur met 2,89 m over een lengte van 4,38 m. Ter hoogte van de voorgevel op de eerste verdieping wordt er centraal een insprong voorzien van ca. 1,44 m en hier rechts van een uitsprong van 60 cm voorbij de rooilijn op een vrije hoogte van +3,12 m (gemeten vanaf het trottoirpeil). De totale breedte van de voorgevel neemt toe naar 8,50 m.

INDELING

De gelijkvloerse verdieping wordt voorzien van een inkom centraal, links een berging en rechts een garage aan de voorzijde. Centraal de keuken, sanitair, traphal en een patio en aan de achterzijde in de nieuwe aanbouw een patio en woonkamer. De eerste verdieping is voorzien van een badkamer en slaapkamer aan de voorzijde en een slaapkamer en traphal aan de achterzijde. Onder het hellende dak wordt er een bureau voorzien.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

- Op 22/06/1995 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen en heroprichten van de garage. (1995/203)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Artikel 2.7 Uitsprongen boven de openbare weg; Gebouwonderdelen mogen in principe niet uitspringen voorbij de rooilijn. Er zijn wel enkele uitzonderingen. Bij gebouwen waarvan de voorgevel tegen de rooilijn staat, mogen bepaalde onderdelen van het gebouw uitspringen uit het gevelvlak tot voorbij de rooilijn: tot op een hoogte van 2,20 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen zowel constructieve als niet-constructieve elementen maximaal 10 centimeter uitspringen voorbij de rooilijn. van 2,20 meter tot 3 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen constructieve elementen maximaal 10 centimeter en niet-constructieve elementen maximaal 20 centimeter uitspringen voorbij de rooilijn. van 3 meter tot 4 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen constructieve elementen maximaal 20 centimeter en niet-constructieve elementen maximaal 60 centimeter uitspringen voorbij de rooilijn

Toetsing: niet conform: Vanaf de eerste verdieping wordt er een volledig nieuw volume voorzien. De voorgevel wordt hierbij voorbij de rooilijn voorzien d.m.v. een uitspringende erker. Deze uitsprong is voorzien op een vrije hoogte van ca. +3,12 m (gemeten vanaf het trottoirpeil) en springt 60 cm uit voorbij de rooilijn. Constructieve elementen mogen op deze vrije hoogte maximaal 20 cm uitspringen voorbij de rooilijn. Deze aanpassing is niet remedieerbaar d.m.v. een bijzondere voorwaarde, aangezien het inperken van het bouwvolume het voorgevelbeeld wijzigt en impact zal hebben op de bewoonbare oppervlakte.

De aanvraag dient bijgevolg ongunstig beoordeeld te worden.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

HEMELWATERPUT

Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning uitgebreid met een gelijkvloers aanbouwvolume. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt ca. 115 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 7.500 l. De aanvraag voldoet hieraan. De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.  

INFILTRATIEVOORZIENING

Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een bovengrondse infiltratievoorziening aangelegd moet worden. Het in rekening te brengen dakoppervlakte bedraag 115 m². Als er een hemelwaterput met hergebruik aanwezig is, mag de afwateren oppervlakte met 30m² verminderd worden. Het uiteindelijk in rekening te brengen dakoppervlakte bedraagt 85 m². Er dient bijgevolg een bovengrondse infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van 6,8 m² en een buffervolume van 2.805 l te worden voorzien. De aanvraag voldoet hieraan.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Het project veroorzaakt geen bijkomende stikstofemissiegenererende vervoersbewegingen. De aanvraag heeft bijgevolg geen negatieve impact op de overschrijding van de kritische depositiewaarde ten aanzien van de speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn.  

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag gaat uit van ingrijpende verbouwingswerken en een uitbreiding van een eengezinswoning. De beoogde verbouwingswerken betekenen een grote meerwaarde voor deze eengezinswoning. De uitbouw maakt de gelijkvloerse leefruimte groter. Door het voorzien van verschillende patio’s wordt op het smalle en atypische perceel toch voldoende natuurlijke daglichttoetreding bekomen. Verder wordt de leefruimte achteraan het nieuwe aanbouwvolume voorzien. Het groot raam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin. De voorziene bouwdiepte uit de aanvraag is atypisch maar kan gezien de perceelsvorm en breedte ruimtelijk aanvaard worden. De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt.
 

Echter wordt op de eerste verdieping de voorgevel deels voorbij de rooilijn voorzien d.m.v. een uitspringende erker. Deze uitsprong is voorzien op een vrije hoogte van ca. +3,12 m (gemeten vanaf het trottoirpeil) en springt 60 cm uit voorbij de rooilijn. Constructieve elementen mogen op deze vrije hoogte maximaal 20 cm uitspringen voorbij de rooilijn. Ruimtelijk kan er niet akkoord worden gegaan met dergelijke constructieve uitsprong boven het openbaar domein op deze vrije hoogte. Er wordt in de aanvraag gekozen voor een eerder atypische architectuur voor hier in de omgeving. Door de moeilijkere vorm van het perceel wordt er een specifieke architecturale vormentaal gekozen.

Echter mag de vormgeving van het nieuwe te bouwen deel er niet voor zorgen dat deze strijdig is met enige regelgeving en alsook voldoende inpast in de omgeving. Het beperken of niet voorzien van enige voorbij de rooilijn uitspringende geveldelen beperkt ook het risico op schade bij aanrijding door een vrachtwagen. Kleinschalige uitsprongen zijn mogelijk maar dienen beperkt te worden naar uitsprong op dergelijk hoogte. Het aanpassen van de uitsprong heeft een invloed op hoe het gevelbeeld wordt uitgevoerd alsook op de bewoonbare oppervlakte en is bijgevolg niet remedieerbaar d.m.v. een bijzondere voorwaarde. De aanvraag wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.

Een nieuwe aanvraag dient de gevel op de eerste verdieping aan te passen zodat de uitsprong voorbij de rooilijn conform het Algemeen Bouwreglement van Stad Gent wordt voorzien of volledig binnen de rooilijn wordt voorzien.

CONCLUSIE 

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (artikel 2.7 Algemeen Bouwreglement).

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.