2024_CBS_11095 - OMV_2024114529 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de constructieve aanpassingen aan een eerder goedgekeurde omgevingsvergunning door de Provincie met OMV 2023095769 - zonder openbaar onderzoek - Baudelostraat en Vrijdagmarkt, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

BROUWERIJ L. HUYGHE NV met als contactadres Brusselsesteenweg 282, 9090 Melle heeft een aanvraag (OMV_2024114529) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 1 september 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: de constructieve aanpassingen aan een eerder goedgekeurde omgevingsvergunning door de Provincie met OMV 2023095769

• Adres: Baudelostraat 2/2A en Vrijdagmarkt 20/23, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 2 sectie B nrs. 491B, 491C en 491D

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 30 september 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 13 november 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de omgeving en plaats van het project

OMGEVING

De aanvraag heeft betrekking op twee percelen gelegen op de hoek van de Baudelostraat en de Vrijdagmarkt, in de binnenstad. De omgeving wordt enerzijds gekenmerkt door de Vrijdagmarkt zelf die omrand wordt door hoofdzakelijk historische panden. De Baudelostraat is een zijstraat van de vrijdagmarkt die, zeker ter hoogte van de aansluiting met de Vrijdagmarkt, eveneens gekenmerkt wordt door historische panden in gesloten bebouwing.

ERFGOEDWAARDE

De panden in kwestie zijn opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed omwille van de architecturale en historische waarde:

• Baudelostraat nr. 2-2A: Vanouds behorend bij Vrijdagmarkt nummer 20. Enkelhuis van drie traveeën, drie bouwlagen en een mansardedak (kunstleien) met twee dakkapellen. Baksteenarchitectuur met verwerking van natuursteen voor de plint, dorpels, waterlijsten en speklagen. Licht vooruitspringende zijtraveeën bekroond met een trapgeveltje voorzien van een oeil-de-boeuf. De twee andere traveeën zijn afgelijnd met een kroonlijst. Steekboogvensters met lekdrempels overspannen met een waterlijst en in tweede en derde travee voorzien van deelzuiltje. Uitgewerkte muurankers en doorlopende platte banden op de penanten.
• Vrijdagmarkt 20-23: Zogenaamd "In 't Meuleken", eclectisch hoekhuis van circa 1900 met over voor- en zijgevel acht traveeën van drie bouwlagen met afgewolfd dak (pannen) met dakkapellen. Baksteenbouw verwerkt met hardsteen. De voorgevel vertoont drie delen: de hoektravee afgewerkt met een getrapt dakvenster, een trapgevel (6 treden en topstuk) van twee traveeën en een lijstgevel van één travee. Neorenaissance en -barok elementen: versierde boogvelden boven de vensters, cartouches, bolvormige ornamenten en de topoculus omlijst met banden die overlopen in voluten met bolornament. De lijstgevel wordt gemarkeerd door een vierzijdige houten loggia. Soberder zijgevel van drie traveeën. Linker-trapgeveltje van één travee. Doorlopende speklagen ter hoogte van dorpels en middenkalven. Recente winkelpui op de begane grond. Van ouds een geheel met Baudelostraat nummer 2.

PROGRAMMA

Op 01/02/2024 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor verbouwingswerken aan het pand (OMV_2023095769). In deze aanvraag werden beide panden omgevormd en samengevoegd tot een gelijkvloerse horecazaak van 247m². In de kelder bevindt zich nog een gelagzaal (93,50 m²), het sanitair bij de horecazaak en allerlei technische zaken zoals de septische put, de hemelwaterput, technieken en bergingen. Op de verdiepingen wordt een meergezinswoning van zeven woonentiteiten ingericht. In de vergunning werd het programma op de verdiepingen als volgt omschreven:

“Op de eerste verdieping worden 3 appartementen ingericht: twee 2-slaapkamerappartementen (unit 1.1 en 1.2) en één 1-slaapkamerappartement (unit 1.2). Twee van de woonentiteiten hebben een private buitenruimte onder de vorm van een terras. Op de tweede verdieping worden ook 3 appartementen ingericht: twee 2-slaapkamerappartementen (unit 2.1 en 2.3) en één duplex 3-slaapkamerappartement (unit 2.2). Opnieuw hebben twee van de drie woonentiteiten een terras. Tot slot wordt op de derde verdieping nog een 3-slaapkamerappartment (unit 3.1) ingericht (en de duplexverdieping van het onderliggende 3-slaapkamerappartement). Het 3-slaapkamerappartement betreft eveneens een duplex vermits één slaapkamer op de bovenliggende verdieping wordt voorzien. Aansluitend wordt ook nog een terrasje (5,12 m²) voorzien op de vierde verdieping.

De gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woonentiteiten bedraagt ca. 100 m² en in totaal wordt één kleine (studio’s of 1 slaapkamer), vier middelgrote (2 slaapkamers) en twee grote (3 of meer slaapkamers) woonentiteiten voorzien.”

MORFOLOGIE

Beide panden beschikken over een hoofdvolume van drie volwaardige bouwlagen afgewerkt met hellende dakvlakken. Bij het perceel zijde Baudelostraat hoort ook nog een smal strookje dat zich plooit achter de Vrijdagmarkt 21 en 22/24 en uitkomt aan de Vrijdagmarkt met een garagepoort (Vrijdagmarkt 23). Deze strook is op uitzondering van een onbebouwde koer in de hoek volgebouwd met gelijkvloerse bijgebouwen. Verder beschikken beide panden centraal over enkele aanbouwvolumes gaande van gelijkvloerse aanbouwvolumes tot aanbouwvolumes van drie bouwlagen hoog.

In de voorgaande vergunning  (OMV_2023095769) werden volgende morfologische wijzigingen vergund aan beide panden:

“Op het gelijkvloers wordt aan de achterzijde van de hoofdgebouwen een ‘binnenkoer’ gecreëerd. Deze zone is evenwel grotendeels overdekt. In de strook via Vrijdagmarkt 23, worden de bestaande gelijkvloerse volumes vervangen door een afdak dat ingericht wordt als groendak. De hoogte ervan bedraagt maximaal 3,60 meter (gemeten ten opzichte van het maaiveld). Vermits dit afdak wordt gerealiseerd tussen twee bestaande wachtgevels, vereist het realiseren van het nieuwe afdak of het slopen van de bestaande volumes gaan wijzigingen aan de scheidingsmuren.

Op de verdiepingen worden de woonentiteiten hoofdzakelijk gerealiseerd binnen de huidige volumes. Een beperkte volume-uitbreiding wordt voorzien tussen beide panden aan de achterzijde door het voorzien van een lift met bijhorende circulatie en uitkragende terrassen. De hoogte van de liftschaft heeft een hoogte van 13,59 meter (gemeten ten opzichte van de nulpas).

Concreet wordt op de eerste verdieping een bijkomende volume van ca. 7 m² voorzien (lift en circulatiekern) en een terras van 7,98 m² bij unit 1.3. Ten opzichte van de zuidelijke perceelsgrens wordt een afstand van 1,90 meter aangehouden. Het terras bij unit 1.2 benut de bestaande scheidingsmuur.

Op de tweede verdieping wordt eenzelfde volume-uitbreiding (van ca. 7 m²) voorzien voor de circulatie. Het dakterras bij unit 2.3 (5,34 m²) valt boven het terras van unit 1.3 maar houdt meer afstand van de zuidelijke perceelsgrens waardoor het onderliggende terras voor ongeveer de helft niet-overdekt is. Boven het terras van unit 1.2 wordt geen volume voorzien. Dit terras is aldus volledig niet-overdekt en de bestaande scheidingsmuur (met Vrijdagmarkt 21) wordt er verlaagd/ingekort.

Ter hoogte van de derde verdieping, de dakverdieping, blijft de structuur, nok- en kroonlijsthoogte van de hellende dakdelen behouden. Aan de achterzijde van het korte been (kant Vrijdagmarkt) wordt een dakuitbouw voorzien over nagenoeg de volledige binnenlengte. De dakrandhoogte bedraagt 12,75 meter (ten opzichte van de nulpas). Ten opzichte van de zuidelijke perceelsgrens wordt een afstand van ca. 2 meter aangehouden.

Ook de structuur van de bestaande platte daken, palend aan het hellende dak van het hoofdgebouw, blijft behouden maar worden geïsoleerd en ingericht als groendak (en deels ingericht als dakterras, zie verder). Daardoor wijzigt de dakrandhoogte van 10,20 naar 10,73 meter en dient de scheidingsmuur (met Vrijdagmarkt 21) opgehoogd te worden op deze locatie. Het dakterrasje (5,12 m²) bij unit 3.1 op de vierde verdieping wordt ingericht op het nieuwe platte dak van de onderliggende bouwlaag (boven de circulatie).”

GEVELVLAKKEN

In de voorgaande vergunning  (OMV_2023095769) werden volgende wijzigingen vergund aan beide panden:

De volledige achtergevel wordt afgewerkt met isolatie en pleisterwerk (kleur wit). Omdat een deel van de achtergevel (ter hoogte van Baudelostraat 2-2A) rechtstreeks grenst aan een perceelsgrens, wordt deze afwerking plaatselijk voorzien voorbij de perceelsgrens. De vrijblijvende delen van de zijgevel grenzend aan Vrijdagmarkt 21 worden eveneens afgewerkt met isolatie, eveneens voorbij de perceelsgrens.

De voorgevels blijven in grote mate behouden. Ter hoogte van de horecazaak worden de gevelopeningen aangepast. Ook de centrale toegangsdeur, op de schuine kop, wordt aangepast zodanig dat het huidige hoogteverschil wordt weggewerkt. In de Baudelostraat wordt de tralies bij 2 raamgehelen ter hoogte van het gelijkvloers verwijderd. De raamgehelen boven de poort worden vervangen door buitenschrijnwerk met meer glas.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Op 01/02/2024 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor verbouwingswerken aan het pand (OMV_2023095769). Voorliggende aanvraag betreft enkele wijzigingen op de initieel afgeleverde vergunning:

MORFOLOGIE

1/ Aanpassing van de dakuitbouw op het derde verdiep:

Ter hoogte van de derde verdieping, de dakverdieping, blijft de structuur, nok- en kroonlijsthoogte van de hellende dakdelen behouden. De voorziene dakuitbouw aan de achterzijde van het korte been (kant Vrijdagmarkt) wordt in kroonlijsthoogte opgetrokken van 12,75m tot 13,15m. Ten opzichte van de zuidelijke perceelsgrens wordt een afstand van ca. 2 meter aangehouden. De scheidingsmuren met aanpalenden blijven ongewijzigd.

INDELING

1/ Wijzigingen aan de helling/fietsenstalling in het binnengebied:

De indeling van de fietsenstalling en helling in het binnengebied wordt gewijzigd met als doel een integraal toegankelijke toegang te voorzien voor mindervaliden tot de appartementen alsook tot het café (tweede toegang).

2/ Wijzigingen toegangshelling voor mindervaliden in café:

De voorziene helling wordt gesupprimeerd. Op de oorspronkelijke locatie van de helling wordt een verbruikersruimte ingericht. Achter de toegangsdeur op de hoek van de Vrijdagmarkt wordt een inkomsas ingericht met een plateaulift. Dit dient als tweede toegang tot het café voor mindervaliden.

3/ Verwijderen van vides in het café:

In de gelijkvloerse vloerplaat van het café worden de voorziene vides gesupprimeerd. Ten gevolge van het supprimeren van de vides wordt de beschikbare vloeroppervlakte van de horecazaak beperkt vergroot. Het extra aandeel aan ruimte wordt heringericht met een barzone en een afgescheiden bergruimte (toegankelijk vanuit de achtergevel en het café). Dit leidt tevens tot een wijziging in het achtergevelvlak (zie GEVEL-EN DAKVLAKKEN).

4/ Verplaatsen van de interne trap in unit 3.1:

Het 3-slaapkamerappartement gelegen op het derde verdiep en deels onder het hellende dak wordt voorzien van een andere trap. De trap wordt voorzien tegen de scheidingsmuur met linkeraanpalende (Baudelostraat 6-8).

5/ Vergroten van het vloerpakket op de verdiepingen:

Op de verdiepingen worden de vloerpakketten circa met 6cm opgehoogd door het toevoegen van een betonplaat in functie van het vergroten van de draagsterkte van de vloeren. Ten gevolge van het ophogen van het vloerpakket worden tevens enkele schouwelementen opgehoogd.

GEVEL- EN DAKVLAKKEN

1/ Voorzien van nieuwe raamvlakken in de voorgevel Baudelostraat

In de voorgevel van het hoekpand (zijde Baudelostraat) worden de vier bestaande raamvlakken gesupprimeerd. In de plaats worden drie nieuwe raamvlakken voorzien die uitgelijnd zijn op de ramen op de verdiepingen.

2/ Wijzigingen aan het achtergevelvlak:

Ten gevolge van het supprimeren van de vides en de herindeling van de horecazaak wordt het voorziene buitenschrijnwerk (ramen) in het achtergevelvlak eveneens gesupprimeerd. Dit wordt vervangen door een nieuwe aluminium deur die toegang geeft tot de nieuwe bergruimte.

3/ Verwijderen van een daklicht:

Het achterste hellende dakvlak van het pand Baudelostraat wordt slechts voorzien van twee dakvlakvensters in plaats van zes.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen:

• Op 01/02/2024 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor panden omvormen tot café in combinatie met een woonfunctie (7 appartementen). (OMV_2023095769)

Stedenbouwkundige vergunningen:

• Op 26/06/1967 werd een vergunning afgeleverd voor het uitvoeren van binnenaanpassingswerken. (Litt. V-10-67)
• Op 06/11/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van de winkelruimte en het verbouwen van de winkelpui. (Litt. V-8-72)
• Op 19/02/1973 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de winkelruimte en de winkelpui. (Litt. V-15-72)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 14 oktober 2024 onder ref. 031522-013/PJ/2024. Het integrale advies kan worden nagelezen op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

Onverminderd de bepalingen uit de hierboven vernoemde reglementeringen moeten de hierna vermelde maatregelen uitgevoerd zijn op het ogenblik dat het gebouw in gebruik wordt genomen.

• Een brandstabiliteit R60 is vereist voor het bovengronds trappenhuis.
• Bovenaan het bovengronds trappenhuis dient een rookluik te worden geplaatst.
• De toegangsdeuren van de appartementen dienen enkel-bij-brand zelfsluitend te zijn (= vrijloopdeuren).
• Er wordt in de nota aangegeven dat sommige plafonds beschermd zijn. Er wordt benadrukt dat een brandweerstand REI60 is vereist tussen de verschillende bovengrondse bouwlagen. Dit dient te worden geattesteerd door de aannemer, aangevuld met de nodige technische fiches.
• Voor de nieuwe gevelopening geldt: Ten einde de vlamoverslag tussen boven elkaar liggende compartimenten te voorkomen, moet er tussen deze compartimenten een bouwelement zitten dat een vlamdichtheid E60 bezit. Hieraan wordt voldaan indien er een horizontale oversteek – die verbonden is met de vloer – van minstens 60cm wordt voorzien tussen beide compartimenten of als er in de gevel tussen de twee compartimenten een bouwelement met een E 60 met een lengte van minstens 1m.

• Het is verboden om een nieuw publiek toegankelijke inrichting, waarvan de voor het publiek toegankelijke oppervlakte gelijk is aan of groter is dan 100m², open te stellen voor het publiek zolang de inrichting niet beschikt over een brandveiligheidsattest. Er dient ruim voor de opening van het café contact te worden opgenomen met onze dienst.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

In de gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Milieutechnische aspecten

Geluid café

Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:

• Categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15min. Er gelden geen administratieve verplichtingen.
• Categorie 2: geluidsniveau tot 95 dB(A) LAeq,15min. Het betreft een meldingsplichtige inrichting volgens Vlarem. 
• Categorie 3: geluidsniveau tot 100 dB(A) LAeq,60min. Het betreft een vergunningsplichtige inrichting volgens Vlarem.

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren. Hoe hoger het geluidsniveau hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid. Hierdoor zal in een pand met minder gunstige akoestische eigenschappen minder luide muziek kunnen geproduceerd worden dan in een pand met goede akoestische isolatie. Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Bij het spelen van achtergrondmuziek heeft de horecazaak waarschijnlijk voldoende met een categorie 1 - geluidsniveau.

Voor dergelijke inrichtingen mag het maximaal geluidsniveau, voortgebracht door muziek, LAeq,15min 85dB(A) niet overschrijden. Als het maximale geluidsniveau gemeten als LAmax,slow 92 dB(A) niet overschreden wordt, wordt geacht hieraan te zijn voldaan. In het pand moet echter ook aan de omgevingsnormen in de buurt worden voldaan: De muziekactiviteiten moeten zo ingericht zijn dat de LAeq,1s,max gemeten in de buurt : 1° niet hoger is dan 5 dB(A) boven de LA95,5min, indien deze lager is dan 30 dB(A); 2° niet hoger is dan 35 dB (A) indien de LA95,5min ligt tussen 30 en 35 dB(A); 3° niet hoger is dan de LA95,5min indien die hoger is dan 35 dB (A). LA95,5min wordt gemeten bij uitschakeling van alle muziekbronnen. De omgevingsnormen in de buurt zijn niet gekoppeld aan dag-, avond- of nachtperiodes, dit betekent dat deze normen te allen tijde gelden.

Geluid appartementen

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

• niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
• niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
• niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
• niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak. De bijzondere voorwaarden opgenomen in de initiële vergunning blijven evenwel geldig. Deze worden opnieuw overgenomen in voorliggende aanvraag

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag, mits toepassing van de bijzondere voorwaarden, de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Er is geen waardevol groen aanwezig. Er wordt geen waardevol groen verwijderd. De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
 

ERFGOEDWAARDERING

Voor de gebouwen werd bouwhistorisch onderzoek verricht door de dienst Monumentenzorg op basis van een onderzoek ter plaatse en archiefonderzoek. Daarbij kon vastgesteld worden dat de panden intrinsieke erfgoedwaarde hebben die tot uiting komt in volgende aspecten:

• De volumetrie, het geveluitzicht en de gevelmaterialisatie van de panden bleven tot op vandaag bijna integraal oorspronkelijk bewaard. Dit met uitzondering van de gelijkvloerse verdieping van het pand Vrijdagmarkt nr. 20.
• De dragende structuren (vloeren-, wanden- en kapconstructies) zijn in grote mate bewaard gebleven en dragen architectuurhistorische waarde in zich.
• De oorspronkelijke dragende structuren, het karakteristieke grondplan, de ruimtelijkheid en de vaste interieurelementen (waaronder de schouwlichamen, schouwmantels, trappenpartij, stucwerkplafonds en het binnenschrijnwerk) bleven behouden op de bovenverdiepingen van de hoofdvolumes.

Al deze elementen hebben waarde en bepalen het karakter van het pand, ze moeten maximaal behouden blijven.

De bestaande, originele dragende structuren (dragende muren, houten vloerroosteringen – soms met stalen liggers, houten dakconstructies) moeten behouden blijven. Het grotendeels of integraal vervangen van deze dragende structuren is niet aanvaardbaar, noch volgens eenzelfde noch volgens een ander systeem. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

MORFOLOGIE

1/ Aanpassing van de dakuitbouw op het derde verdiep:

Het ophogen van de dakuitbouw heeft geen negatieve impact op de resterende erfgoedwaarden van het pand. De dakuitbouw is niet zichtbaar vanaf de straatzijde en behoudt voldoende afstand van de perceelsgrenzen. De impact van de verhoging op aanpalenden en bijgevolg de omgeving is beperkt.

INDELING

1/ Wijzigingen aan de helling/fietsenstalling in het binnengebied:

De wijzigingen aan de helling vergroten de functionaliteit van de fietsenstalling en leiden tevens tot een integraal toegankelijke toegang tot de appartementen en een tweede integraal toegankelijke toegang tot het café. De aanpassingen hebben geen negatieve impact op de resterende erfgoedwaarden van het pand. Dit wordt gunstig beoordeeld.

2/ Wijzigingen toegangshelling voor mindervaliden in café:

De aanpassingen hebben geen negatieve impact op de erfgoedwaarden van het pand. Ter volledigheid wordt opgenomen dat voorliggende aanvraag blijvend moet voldoen aan de voorschriften van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

3/ Verwijderen van vides in het café:

Er is geen bezwaar tegen het verwijderen van de vides. Hierdoor neemt de functionele oppervlakte van de horecazaak beperkt toe. Bovendien wordt de horecazaak voorzien van een bijkomende afgescheiden bergruimte (toegankelijk via de buitendoorgang). Bovendien leidt het supprimeren van de vides tot een groter aandeel van de authentieke troggewelven dat behouden kan worden. Dit wordt gunstig beoordeeld.

4/ Verplaatsen van de interne trap in unit 3.1:

Ruimtelijk is er geen bezwaar tegen de verplaatsing van de binnentrap in deze woonentiteit. De locatie van de nieuwe trap is beter afgestemd op het behoud van de dragende dakconstructie. Dit wordt gunstig beoordeeld.

5/ Vergroten van het vloerpakket op de verdiepingen:

Ruimtelijk is er geen bewaar om het vloerpakket op de verdiepingen beperkt op te hogen. Na verbouwingswerken beschikt men in de respectievelijke ruimtes over een voldoende groot aandeel aan vrije hoogte.

De ingrepen zijn ook aanvaardbaar vanuit erfgoedoverwegingen. De bestaande houten vloerroosteringen blijven immers behouden en worden louter langs de bovenzijde verstevigd.  Dit door middel van de toevoeging van deuvels en wapeningsnetten waarop een nieuwe druklaag in beton wordt gestort op een doorlopende folie. Op die manier kan de bestaande houten roostering behouden blijven en wordt er een antwoord geboden op de doorbuiging en stevigheid ervan. In deze specifieke panden is dit een oplossing die aanvaard kan worden.

De verhoging van het vloerpakket als gevolg van het bijkomend verstevigen van de bestaande houten roostering moet op een kwalitatieve manier aansluiting vinden op authentieke interieurelementen, meer bepaald schouwmantels en de te behouden trappartij zijde Baudelostraat. Het verhogen van de schouwmantels is vanuit dat opzicht aanvaardbaar, maar moet omzichtig gebeuren zodat breuk en/of schade voorkomen wordt aan deze elementen. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

GEVEL- EN DAKVLAKKEN

1/ Voorzien van nieuwe raamvlakken in de voorgevel Baudelostraat

Het nieuwe voorstel houdt rekening met het advies dat geformuleerd werd op de initiële omgevingsvergunningsaanvraag. De raamopeningen zijn in het nieuwe voorstel uitgelijnd op de traveeverdeling van de overige verdiepingen. De bestaande gevelafwerking met blauwe hardsteen heeft geen erfgoedwaarde en kan verwijderd worden.

Het nieuwe gevelparement uitgevoerd in baksteenmetselwerk op een plint in blauwe hardsteen zal uitgevoerd worden op een manier zodat deze ingreep afleesbaar is als een hedendaagse toevoeging. De gevel moet zich op een positieve manier integreren in het totaalbeeld van deze waardevolle architectuur met een grote beeldwaarde als hoekpand op de Vrijdagmarkt. Door een baksteen, metselverband en voegwerk te kiezen dat gebaseerd is op de historische gevel kan opnieuw een eenheid gecreëerd worden die niet nodeloos het contrast opzoekt. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Het origineel buitenschrijnwerk van de straatgevels draagt bij tot de erfgoedwaarde van het pand, dit moet maximaal behouden blijven. Aanpassingen van het bestaande schrijnwerk in functie van energieprestatie is aanvaardbaar, voor zover ze het uitzicht langs de buitenzijde niet wijzigen. Indien het buitenschrijnwerk omwille van bouwfysische redenen niet behouden kan blijven, is enkel nieuw buitenschrijnwerk naar origineel model aanvaardbaar. De indeling, profilering, materialisatie en afwerking moeten daarbij een kopie zijn van het origineel schrijnwerk, waarbij dubbele beglazing mogelijk is. De juiste kleurstelling van het buitenschrijnwerk kan op basis van kleuronderzoek ter plaatse bepaald worden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Er wordt vastgesteld dat bepaalde gelijkvloerse raamvlakken opendraaien boven het openbare domein. Dit kan niet worden toegestaan. De gelijkvloerse raamvlakken mogen niet opendraaien boven het openbaar domein. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

2/ Wijzigingen aan het achtergevelvlak:

Deze wijzigingen zijn aanvaardbaar.

3/ Verwijderen van een daklicht:

Het verminderen van het aandeel aan dakvlakvensters leidt tot een minder groot aandeel aan natuurlijke lichtinval. De slaapkamer wordt evenwel voldoende natuurlijk verlicht via één voorziene dakvlakvenster. Het nieuwe voorstel voor dakvlakvensters in deze zone is beter afgestemd op het behoud van de dragende dakconstructie. Dit wordt gunstig beoordeeld.

Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.