Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Francis Geernaert met als contactadres Bellevue 5/301, 9050 Gent en G-LABEL BVBA met als contactadres Bellevue 5, 9050 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023118677) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 september 2023.
De aanvraag werd op 1 februari 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de aanvrager. Op 20 maart 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: de afbraak van bestaande panden en de nieuwbouw van een meergezinswoning met gelijkvloers vrij beroep en het bouwen van een ondergrondse garage
• Adres: Brusselsesteenweg 791 - 795 en 793, 9050 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 22 sectie B nrs. 189M8 en 189L8
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 20 maart 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 1 februari 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
1. BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:
- Artikel 12 ABR: De aanvraag is wel degelijk in overeenstemming met artikel 12 ABR, de verharding is wel tot een minimum beperkt en er wordt in grote mate onthard en ontgroend. Bijgevolg voldoet de aanvraag aan alle geldende stedenbouwkundige voorschriften aangezien dit enige legaliteitsbelemmering is.
- Goede ruimtelijke ordening:
Het ontwerp houdt wel rekening met de bestaande context in de nabije omgeving, de bouwdiepte is afgestemd op deze van de aanpalende bebouwing. Er wordt verwezen naar projecten in de nabije omgeving met dergelijke bouwdieptes.
Er worden 2 extra terreinprofielen toegevoegd aan het beroepsschrift om aan te tonen dat de bouwdieptes op de verdiepingen niet veel verder komen dan de bestaande bebouwing.
In de bestaande toestand is het perceel volledig verhard en bebouwd,
en in het pré-advies werd ook vermeld dat het perceel in principe volledig kon bebouwd worden.
Stad Gent stelt dat de maaiveldparking achteraan overbodig zou zijn en dat er voldoende parkeerplaats is voor het project mits het dubbel gebruiken van de ondergrondse parkeerplekken. Een meervoudig gebruik is in voorliggend geval echter geen valabele optie, te meer gelet op het grote aantal parkeerplaatsen dat dubbel zou moeten worden gebruikt. De maaiveldparkings zijn dan ook wel degelijk vereist om te voldoen aan de stedelijke parkeerrichtlijnen en kunnen niet zo maar worden geschrapt.
Team Stadsbouwmeester formuleert subjectieve opmerkingen omtrent het ontwerp. Er werd een vormentaal gebruikt die sterk aanleunt bij recente naburige realisaties om zodoende het stedelijk front éénheid en structuur te verlenen. Hierbij wordt verwezen naar verschillende recente referentieprojecten in de nabije omgeving langs de Brusselsesteenweg en bijgevolg betreft het wel een stedelijke architectuur.
2. BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
Uit deze opsomming blijkt dat er geen nieuwe elementen of argumenten aangevoerd worden in het beroepschrift. De bovenstaande argumenten zijn door het college in eerste aanleg reeds uitgebreid beantwoord, zodat het volstaat om in het huidige advies integraal de inhoud van de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van 1 februari 2024 in eerste aanleg te bevestigen en te hernemen.
Het huidige advies wenst onderstaande zaken nogmaals te benadrukken:
- Voortraject:
In het beroepsschrift wordt meermaals verwezen naar een pré-advies dat werd gegeven begin 2020. Het klopt dat er in 2020 een pré-advies werd gegeven dat vrij ruime randvoorwaarden meegaf, dit advies was echter vrij algemeen geformuleerd en gebaseerd op de Studie Hoofdsteenwegen Gent (2007), en betrof ook een kleiner perceel. Er moet vermeld worden dat de Studie Hoofdsteenwegen richtinggevende principes en schema’s beschrijft voor elke respectievelijke hoofdsteenweg. Naast vrij algemene inrichtingsprincipes en volumetrische richtlijnen werd in deze studie evenwel vooral de klemtoon gelegd op markteconomische functies. De visie werd dus vooral opgesteld vanuit een economisch perspectief, en het mobiliteits- en ruimtelijk luik ondersteunen dit vooral. Deze Studie betreft een visie, waar naar wordt verwezen in de Structuurvisie 2030 - Ruimte voor Gent (2018), maar dan wel alleen bij het luik ‘kantoren’ en kort bij het hoofdstuk ‘Detailhandel en horeca’, de principes ervan dienen met de nodige omzichtigheid te worden gehanteerd en kunnen niet zonder meer worden toegepast. Sommige van de principes zijn intussen ook achterhaald, zoals bijvoorbeeld percelen volledig bebouwen en/of het aanleggen van grote maaiveldparkings voor baanwinkels.
- Artikel 12 ABR:
De hemelwaterverordening en het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent zijn 2 aparte zaken, het is niet omdat de watertoets positief is dat er geen strijdigheid kan zijn met (het toenmalige) artikel 12 van het ABR. De hemelwatertoets is een theoretische, statistische oefening die berekent of er voldoende wateropvang en infiltratie voorzien wordt, artikel 12 daarentegen, is een beoordelingscriterium dat beschouwt of verharding wel tot een minimum wordt beperkt. Zoals gesteld is de maaiveldparking niet strikt noodzakelijk en bijgevolg wordt deze als overbodige verharding voorzien.
- Goede ruimtelijke ordening:
Om de bouwdieptes te verantwoorden wordt verwezen naar de bouwdieptes van de bestaande bebouwingen links en rechts van het project. Deze vergelijking gaat echter niet op, daar we deze bebouwing op heden niet meer zouden vergunnen.
De gangbare norm qua bouwdiepte op verdiepingen is 12 m, waarbij er maximaal 2 m dieper kan gebouwd worden dan de minst diepe aanpalende buur.
In dit geval is elke bouwlaag > 15 m en wordt er op de eerste verdieping telkens minstens 4 m dieper gebouwd dan de buren. Het is bijgevolg een fors volume dat zeker een impact zal hebben op de omgeving.
Er wordt onder meer ook verwezen naar gelijkaardige projecten langsheen de Brusselsesteenweg, bijvoorbeeld Voetbalstraat 1; daar werd er ten opzichte van elke perceelsgrens minstens 10 m bouwvrije strook behouden, en er wordt ook verwezen naar Brusselsesteenweg 664, die niet door het College vergund werd.
Er wordt ook vermeld dat er tijdens het openbaar onderzoek geen bezwaren zijn ingediend, dit is echter ook begrijpelijk, daar het gebouw rechts momenteel alleen een notariskantoor betreft en links een horecazaak met alleen in de bovenste verdiepingen appartementen.
Zoals hieronder wordt gesteld is de maaiveldparking o.i. overbodig, en bijzonder ruimtelijk onwenselijk. Dergelijke parkings getuigen niet meer van een hedendaagse goede ruimtelijke ordening. Er is geen enkele garantie dat de parking achteraan ooit zou verdwijnen.
- Mobiliteit:
Hoewel niet expliciet vermeld in het besluit, werd er geredeneerd dat er bij het schrappen van de maaiveldparking achteraan er wel plaats vrij zou komen vooraan links op het perceel waar er 1 of zelfs 2 autostaanplaatsen extra zouden kunnen voorzien worden, vandaar dat er in het besluit gesproken wordt over 5 staanplaatsen in de voortuin. Los daarvan oordeelt het Mobiliteitsbedrijf dat zelfs bij het schrappen van de maaiveldparking in de achtertuin, de aanvraag nog steeds voldoet aan de stedelijke parkeerrichtlijnen, hetgeen de Dienst Stedenbouw onderschrijft.
Er dient ook te worden benadrukt dat deze locatie een van de beste openbaar vervoersverbindingen heeft van Gent, net daarom dient dit project veel minder autogericht te worden ontworpen. In de toekomst zal er alleen nog maar meer ingezet worden op openbaar vervoer en trage verbindingen.
- Advies Team Stadsbouwmeester:
Conclusie
Kortom, het college blijft bij het standpunt dat de terreinbezetting en het volume te groot is voor dit perceel. Het lijkt ons dat het programma misschien net iets te hoog ligt en mits een aantal aanpassingen lijkt het project wel haalbaar. Een gemengd project is hier zeker gewenst en de Stad blijft open staan voor een constructief gesprek om een inpasbaar project te realiseren.
CONCLUSIE
Ongunstig, huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor de afbraak van bestaande panden en de nieuwbouw van een meergezinswoning met gelijkvloers vrij beroep en het bouwen van een ondergrondse garage van de heer Francis Geernaert en G-LABEL bvba, gelegen te Brusselsesteenweg 791 - 795 en 793, 9050 Gent.