2024_CBS_04613 - OMV_2023099789 K - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een reconversieproject van wonen (woning Keizer Karelstraat) en kantoor (hoek Abeelstraat/Apostelhuizen) naar studentenhuisvesting, kantoren en reca + de exploitatie van kantoorruimtes en een wasbar - Abeelstraat, Apostelhuizen en Keizer Karelstraat, 9000 Gent - Ongunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

ETABLISSEMENTS ED. BLOCK NV met als contactadres Industriepark-Drongen 14 bus 111, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023099789) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 september 2023.

De aanvraag werd op 29 februari 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door  aanvrager, persoon. Op 17 april 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het uitvoeren van een reconversieproject van wonen (woning Keizer Karelstraat) en kantoor (hoek Abeelstraat/Apostelhuizen) naar studentenhuisvesting, kantoren en reca + de exploitatie van kantoorruimtes en een wasbar

• Adres: Abeelstraat 27, Apostelhuizen 26, 26K en Keizer Karelstraat 129, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nrs. 1256K en 1341L2 

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 17 april 2024.

ADVIES

Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningendecreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:

1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;

2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;

3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;

4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;

5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;

6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 29 februari 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.

In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:

III.1/ VOORAFGAAND: AANGEPASTE PLANNEN 

Er wordt nog een aangepaste projectversie bezorgd, na ontvankelijk en volledig verklaring van het beroep. Zonder exhaustief te zijn, wordt gewerkt aan een plannenset met volgende aanpassingen: 

• Aanpassing met oog op conformiteit gewestelijke verordening hemelwaterverordening 
• Aanpassing fietsenstalling (optrekking aantal parkeerplaatsen) 
• Lay-out van het studentenappartement in blok C cfr. ABR (1 gemeenschappelijke toegangsdeur) 
• Etc. 

Daarnaast is een aanvullende nota ivm de (afwezigheid) architectuurwaarden in het interieur van het pand Keizer Karelstraat 129 in opmaak ter ondersteuning van de ongegrondheid van de grief ivm schending van het voorschrift ivm waardevolle straatwand. 

III.2/ ALGEMEEN: MOOI EVENWICHTIG VERWEVINGS- EN RECONVERSIEPROGRAMMA IS PERFECT VERGUNBAAR 

De vergunningsaanvrager is er van overtuigd dat het programma niet te zwaarwichtig is, en perfect inpasbaar is in het bestaande stedelijke weefsel. Er wordt hierbij nadruk gelegd op: 

• Het tekort aan grootschalige studentenhuisvesting. 
• Het feit dat een economisch rendabel en ruimtelijk kwalitatief project uitgewerkt werd. 

III.3/ GEEN SCHENDING VAN BPA BINNENSTAD ZUID 

• Geen schending voorschrift bestemming verwevingszone artikel 2.7: de bewering dat uitgaand van het ruimtelijk, economisch en mobiliteitsprofiel van de locatie wonen hier ondergeschikt dient te zijn aan de andere bestemmingen van het project, mist juridische grondslag. 
• Geen schending voorschrift bestemming voor wonen artikelen 2.3 en 2.4: er wordt verwezen naar aangepaste plannen in het wijzigingsverzoek. 
• Geen schending inrichtingsvoorschriften - artikel 3.3.1, artikel 3.3.5.1, artikel 3.3.3, artikel 3.3.4.1 en artikel 3.3.4.2 
  • Geen nieuwbouw maar verbouwing: de lezing van het BPA is fout. 
  • Diepte: er is geen onredelijke bouwdiepte van 9,05m tov Keizer Karelstraat 155. 
  • Bebouwingsgraad: er is een onterechte weigering van een machtiging mbt ontpitting. 
• Geen schending waardevolle straatwand artikel 3.2.2: er is een machtiging mogelijk, deze wordt onterecht geweigerd. Er wordt tevens verwezen naar een aanvullende erfgoednota in het wijzigingsverzoek. 

III.4/ KEUZE TOT VEREENVOUDIGING DEBAT DOOR TOEPASSING VAN ARTIKEL 4.4.9/1 VCRO 

• Het reconversie project is sowieso perfect vergunbaar op basis van artikel 4.4.9/1 VCRO, zodat in beroep zelfs niet punt per punt hoeft te worden ingegaan op de (onterecht) weerhouden  strijdigheden met de bestemmings- en of inrichtingsvoorschriften van het BPA Binnenstad Zuid, of de geweigerde machtigingen. 
• Onder de toepassing van de VCRO is er bovendien ook geen enkele discussie of onduidelijkheid dat het hier om een verbouwing gaat, ook voor gebouw A gezien meer dan 60% van de buitengevels behouden blijven cf. artikel 4.4.1.2° VCRO. 
• Artikel 4.4.9/1 geldt echter niet voor de aanpassingen aan het pand Keizer Karelstraat 129 inzake het voorschrift van de waardevolle straatwand (cfr. artikel 3.3.2 BPA Binnenstad Zuid). Hiervoor wordt dan ook nadrukkelijk een machtiging gevraagd binnen de toepassing van het BPA Binnenstad Zuid onder punt III.3. 
• Ook de argumentatie van het college van burgemeester en schepenen als zou het programma van grootschalige studentenaccommodatie niet vergunbaar is omdat er sprake is van te weinig verweving, of te veel verlies van kantoorruimte en dat de toepassing van artikel 4.4.9/1 VCRO niet kan worden toegekend in het licht van het beleidskader ‘Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’, kan niet gevolgd worden. Een beleidskader kan ten eerste geen afbreuk kan doen aan de algemene toepassingsmogelijkheid van artikel 4.4.9/1 VCRO. 

III.5/ ALGEMEEN BOUWREGLEMENT GENT  

III.5.1: artikel 37 aaneengesloten geheel: geen schending 

III.5.2: artikel 48 woonkwaliteit studentenappartement: geen schending, plus een verwijzing naar aangepaste plannen in het wijzigingsverzoek. 

III.5.3: artikelen 41/44 vrije hoogte en oppervlakte: geen schending 

III.5.4: artikelen 42 – mobiliteit: de schending wordt in vraag gesteld, er wordt tevens verwezen naar aangepaste plannen in het wijzigingsverzoek.  

III.6/ GEWESTELIJKE VERORDENING TOEGANKELIJKHEID 

Er wordt verwezen naar aangepaste plannen in het wijzigingsverzoek. 

III.7/ GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING 

III.7.1: functionele inpasbaarheid  

III.7.2: schaal, volume en bezettingsgraad 

III.7.3: erfgoed  

III.7.4: woonkwaliteit studentenkamers en beheersaspecten studentenkamers 

III.7.5: mobiliteit: er wordt verwezen naar aangepaste plannen in het wijzigingsverzoek. 

III.7.6: openbaar domein  

III.7.7: architectuur 

III.8/ OVERIGE OPMERKINGEN 

Beoordeling

Uit deze opsomming blijkt dat er geen nieuwe elementen of argumenten aangevoerd worden in het beroepschrift. De bovenstaande argumenten zijn door het college in eerste aanleg reeds uitgebreid beantwoord, zodat het volstaat om in het huidige advies integraal de inhoud van de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van 29 februari 2024 in eerste aanleg te bevestigen en te hernemen.

Er wordt wel vastgesteld dat in het beroepschrift verwezen wordt naar een nog in te dienen wijzigingsverzoek. Dit wijzigingsverzoek werd bij de opmaak van dit advies nog niet ontvangen en kan dus niet beoordeeld worden. Dit wordt meegegeven als opmerking.

CONCLUSIE 

Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg. 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.