2024_CBS_04594 - OMV_2024010754 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie woning met kantoor naar kinderdagverblijf met 6 leefgroepen en wijzigen van de ramen op de 1ste verdieping - zonder openbaar onderzoek - Sint-Denijslaan, 9000 Gent - Weigering

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Mevrouw Nathalie De Cooman met als contactadres Papenaard 10, 9830 Sint-Martens-Latem heeft een aanvraag (OMV_2024010754) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 24 januari 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het wijzigen van de functie woning met kantoor naar kinderdagverblijf met 6 leefgroepen en wijzigen van de ramen op de 1ste verdieping

• Adres: Sint-Denijslaan 96, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nr. 175E3

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 maart 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 april 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag bevindt zich op een hoekperceel langs de Sint-Denijslaan en de Jozef Cantréstraat in de wijk ‘Stationsbuurt-Zuid’. De omgevende bebouwing is divers en omvat zowel rijwoningen op smalle en ondiepe percelen als vrijstaande woningen op middelgrote tot grote percelen. Het pand in kwestie betreft een vrijstaand kantoorgebouw met één woongelegenheid bestaande uit 2 bouwlagen en een hellend dak met dakuitbouwen. In 2022 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van het pand (OMV_2021148235). Deze werken zijn in uitvoering.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat een functiewijziging van woning en kantoor naar kinderdagverblijf (gemeenschapsvoorziening). Het kinderdagverblijf zal uit 6 leefgroepen bestaan. Zowel het gelijkvloers, verdieping 1 als verdieping 2 worden ingericht als kinderdagverblijf. Hiertoe worden de ruimtes onderverdeeld in leefgroepen, met telkens een grote leefruimte, aparte slaapcellen en sanitaire kernen. Op verdieping 1 wordt er een opwarmkeuken en een wasruimte voorzien. Op verdieping 2 wordt een personeelskeuken, rustruimte en kleedruimte voor het personeel voorzien. Ook een kantoor voor de verantwoordelijke wordt voorzien op ditzelfde verdiep.

Verder zal een raamopening ter hoogte van de 1e verdieping, rechts van de verticale circulatiekoker, worden gewijzigd om voldoende daglicht toe te laten in leefgroep 4.

Het gebouw zelf is toegankelijk via een pad van 1,50m breed aan de Sint-Denijslaan.

Aan de Jozef Cantréstraat is een oprit van 3,50m breed voorzien met 4 autostaanplaatsen.

Voor het overige wordt het perceel met een haag visueel afgescheiden van het openbaar domein.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 19/11/2020 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een kantoor met woongelegenheid (OMV_2020056499).

* Op 30/06/2022 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning met kantoor (OMV_2021148235).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 7 maart 2024 onder ref. 063045-005/EHA/2024:

Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

3 maanden voor de ingebruikname dient het aanvraagformulier tot controle (zie dienst Opgroeien) ingediend te worden bij de burgemeester.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

GEWESTPLAN

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

GEWESTELIJK RUP

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project situeert zich in het afstroomgebied van <<waterloop>> (beheer: << >>).  Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Een kinderdagverblijf betreft een functie die in deze woonomgeving stedenbouwkundig kan worden ingepast. Een dergelijke functie vormt een directe link met de omliggende woonomgeving en moet ermee worden verweven. Er kan worden aangenomen dat deze functie geen onaanvaardbare hinder voor de omwonenden met zich mee zal brengen. Het pand is voldoende ruim om een volwaardig kinderdagverblijf in onder te kunnen brengen.

Mobiliteitstoets
Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we ook de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: Kinderdagverblijf
2. Ligging: witte zone & Zuidelijke Mozaïek
3. Grootte: capaciteit van 100 kinderen.

Deze functie is niet expliciet opgenomen in de richtlijnen en vraagt maatwerk. Om een ontwerp goed te kunnen beoordelen is een volledig mobiliteitsdossier noodzakelijk. Dit ontbreekt in deze aanvraag en daarom voldoen de aangeleverde plannen niet. Bijgevolg wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd.

Om een degelijke inschatting van tijdelijk ruimtegebruik en parkeernood te kunnen maken zijn volgende aspecten zeker aan te leveren:

>    Personeel: aantal werknemers, het aanwezigheidsregime en de vervoerswijzekeuze voor het woon-werkverkeer.

Voorbeeld: Richtlijn Kind & Gezin = 8-9 kinderen/begeleider. Dit impliceert ± 12 personeelsleden. Als 50% van de werknemers met de fiets komt, zijn minstens 6 kwalitatieve fietsparkeerplaatsen noodzakelijk. 

Het dossier voldoet niet. Er wordt melding gemaakt dat er 10 fietsparkeerplaatsen voorzien worden, maar deze zijn niet op het plan te zien. Daarnaast hanteert stad Gent het principe dat er voor kinderdagverblijven geen autoparkeerplaatsen worden voorzien. 

>    Kinderen & ouders: een inschatting hoe kinderen worden gebracht naar het kinderdagverblijf. 

Voorbeeld: Als 30% van de ouders met de fiets komt, is er zeker ruimte nodig om de hinder op het openbaar domein tot een minimum te beperken en dus op eigen terrein op te vangen. Het is onvoldoende te refereren naar het doelpubliek dat in de buurt werkt.

>    Logistiek: de hoeveelheid en type logistieke bewegingen dat een kinderdagverblijf van zo’n grootteorde produceert. Hierbij dient aangetoond te worden hoe de aanvrager dit – op eigen terrein – zal organiseren zodat er geen hinder optreedt op de openbare weg.

>    Duurzame mobiliteit: welke flankerende maatregelen nemen de aanvrager én uitbater om in te zetten op duurzame mobiliteit?

×    Garantie verkeersveiligheid: conflicten met fietsers of ander gemotoriseerd verkeer dient te worden vermeden als ouders hun kinderen afzetten. Daarnaast moet de doorgang op het voet- en/of fietspad gegarandeerd blijven. 

×    Hoe wordt een duurzaam woon-werkverkeer gestimuleerd?

×    Hoe worden ouders gestimuleerd/gemotiveerd om duurzame verplaatsingsmodi te gebruiken?

×    Hoe worden de logistieke stromen gescheiden van de bezoekersstromen? Op welke manier wordt ingezet op een duurzame logistiek?

Op basis van dergelijke gegevens kan de aanvrager de eigen ruimtevraag en fietsparkeercapaciteit verder berekenen en opnemen in de nieuwe plannen. Het mobiliteitsdossier kan gebruikt worden als motivator om bepaalde ontwerpbeslissingen te duiden.

De plannen moeten aangepast worden. Volgende aandachtspunten worden meegegeven:

>    Er moet voldoende opstelruimte voor fietsen (ook buitenmaatse) in de buurt van de ingang van het kinderdagverblijf voorzien worden zodat ouders de doorgang op het voet- en fietspad niet blokkeren. De ruimte van de initieel voorziene 4 autoparkeerplaatsen kan gebruikt worden, indien er een vlotte verbinding met de ingang gemaakt wordt. Bij voorkeur de onderste twee parkeerplaatsen.

>    Er moet een afsluitbare en overdekte fietsenstalling voor het personeel voorzien worden. De ruimte van de initieel voorziene 4 autoparkeerplaatsen kan gebruikt worden. Bij voorkeur de twee bovenste parkeerplaatsen, die grenzen aan de Jozef Cantréstraat, huisnr. 2.

>    Laden en lossen voor de leveringen moet op eigen terrein georganiseerd worden. De ruimte van de initieel voorziene 4 autoparkeerplaatsen kan gebruikt worden. De leveringen dienen te gebeuren buiten de spitsuren, zodat conflicten vermeden worden. Op die manier kan de ruimte voor de fietsen (zie 1e punt) dubbel gebruikt worden.

Programma

Op zich is er geen bezwaar tegen de functiewijziging. Het dossier bevat echter geen mobiliteitstoets, zo kan er geen degelijke evaluatie gebeuren van de plannen en kan de impact van het programma nl. een kinderdagverblijf met 6 leefgroepen onvoldoende worden beoordeeld. Aandachtspunten zijn het ruimtelijk ontwerp, de garantie van de verkeersveiligheid, de gerealiseerde parkeercapaciteit en de logistieke organisatie. Een kinderdagverblijf van dergelijke grootteorde zal zeker een mobiliteitsimpact hebben. De mobiliteitsimpact en gevolgen hiervan op het ontwerp worden nu niet behandeld.

9.       PLANTECHNISCHE OPMERKING

Ongunstig. De aanvraag is op basis van de bezorgde informatie niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (ontbreken gegevens ivm riolering) en niet verenigbaar geacht met de goede ruimtelijke ordening (ontbreken mobiliteitstoets).

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.