In navolging van het Bestuursakkoord, de Beleidsnota Wonen en het Klimaatplan 2020-2025, zet de Stad Gent sterk in op de verbetering van de woningkwaliteit en energiezuinig wonen. Eén van de speerpunten van dit beleid is het aanbod van renovatieadvies, -begeleiding en -financiering voor verhuurders van woningen in Gent.
In juni 2021 kwam met de oprichting van het Verhuurderspunt bij de Dienst Wonen een nieuwe dienstverlening voor eigenaars-verhuurders tot stand, met renovatietrajecten in samenwerking met de Energiecentrale (renovatiecoaches) en de Dienst Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu (woningcontroleurs).
De gemeenteraad keurde op 25 mei 2021 ook een subsidiereglement voor de renovatie van huurwoningen in de periode 2021-2025 goed, dat in werking trad op 1 juli 2021. Via deze subsidie, gelinkt aan kosteloze renovatieadviezen- en begeleiding, wil de Stad Gent investeringen op het vlak van woningkwaliteit en energiezuinigheid stimuleren en ondersteunen. Het is bovendien een instrument ter bevordering van een betaalbare huurmarkt, door de koppeling aan een verbintenis om de huurwoning na de werken minstens 9 jaar te verhuren aan een begrensde maximumprijs en de toepassing van een hoger subsidiepercentage bij verhuring via het sociaal verhuurkantoor Gent (SVK Gent, ondertussen onderdeel van de woonmaatschappij Thuispunt Gent) of het stedelijk verhuurkantoor huuringent.
Na de evaluatie van het eerste werkingsjaar van het Verhuurderspunt en onder impuls van gewijzigde Vlaamse regelgeving (vnl. de eengemaakte Mijn VerbouwPremie), werd dit reglement door de gemeenteraad van 26 september 2022 opgeheven en vervangen door een nieuw subsidiereglement voor de renovatie of verbouwing van huurwoningen in de periode 2022-2025. Er volgde nog een beperkte wijziging in de gemeenteraad van 27 maart 2023.
Sinds de opstart in juni 2021 behandelde het Verhuurderpunt al meer dan 1.600 cases over vragen van eigenaar-verhuurders (stand van zaken 18/10/2023). De aangeboden renovatietrajecten met perspectief op de stedelijke premie slaan duidelijk aan: eind juni 2023 stond de teller op 399 afgeleverde renovatieadviezen, voor in totaal bijna 500 woonentiteiten. Uit klantensurveys in 2022 en 2023 blijkt dat bijna 80% van de respondenten hiermee aan de slag gaat. In ongeveer 40% van alle opgestarte trajecten vraagt de eigenaar-verhuurder nadien ook effectief de subsidie aan (rekening houdend met een gemiddelde termijn van 11 maanden tussen het renovatieadvies en de subsidieaanvraag d.i. na uitvoering van de werken en toekenning van het conformiteitsattest). Medio oktober 2023 waren er 113 subsidieaanvragen voor gerenoveerde huurwoningen geregistreerd. Ongeveer 550.000 euro van het voorziene budget was op dat moment reeds uitbetaald of gepland voor uitbetaling.
In combinatie met de kosteloze renovatietrajecten, blijkt de stedelijke subsidie dus niet alleen een goede incentive om te investeren in de kwaliteit en energiezuinigheid van Gentse huurwoningen maar gaan veel eigenaars ook het engagement aan om gerenoveerde woningen minstens 9 jaar aan een begrensde prijs te blijven verhuren (privaat of via huuringent dan wel Thuispunt Gent, voormalige SVK-werking). Met de verdere promotie van het Verhuurderspunt en de invoering van het verplicht conformiteitsattest voor Gentse huurwoningen (ouder dan 30 jaar, bij de eerste of nieuwe verhuringen), zal de stijgende trend van de renovatietrajecten en subsidieaanvragen zich in 2024-2025 naar alle verwachting doorzetten.
De reeds uitbetaalde subsidies bedragen gemiddeld ca. 5.600 euro per gerenoveerde woning (stand van zaken medio oktober 2023). Omdat de aanvaarde facturen van werken die binnen de reglementaire categorieën vallen voor 50% gesubsidieerd worden, reflecteert dit cijfer in feite een gemiddelde investering die minstens dubbel zo hoog ligt. Rekening houdend met de voorziene subsidieplafonds (afhankelijk van de grootte van de woning en de verhuurwijze), is er marge om - naast de vereiste conformiteit met de Vlaamse Codex Wonen - nog wat extra investeringen in energiezuinigheid, hernieuwbare energieproductie en eventuele andere preferentiële werken aan te zwengelen.
--
De voorgestelde aanpassing van het subsidiereglement vloeit vnl. voort uit twee nieuwe ontwikkelingen nl. enerzijds de praktijkervaring binnen de renovatietrajecten van het Verhuurderspunt over de gebrekkige ventilatie van huurwoningen (I) en anderzijds de resultaten van de recente praktijktesten omtrent de moeilijke positie van rolstoelgebruikers op de Gentse woninghuurmarkt (II). Daarnaast zijn er nog enkele andere aanpassingen van het reglement (III).
I. Uitbreiding van de stedelijke subsidie naar ventilatietechnieken in huurwoningen
De renovatiecoaches die vanuit de Energiecentrale voor het Verhuurderspunt werken, stellen met de betrokken woningcontroleurs vaak vochtproblemen in huurwoningen vast. Deze problematiek - die zich niet beperkt tot de huurmarkt - kwam ook duidelijk in beeld via het Wijkbudget-project 'Brugse Poort Vochtvrij' (vzw Trafiek en Domus Mundi).
De meest voorkomende oorzaken zijn opstijgend vocht, indringing via gevels en daken of een te hoge luchtvochtigheid.
De eerste twee oorzaken, gerelateerd aan het gebouw, zijn technisch doorgaans relatief eenvoudig op te lossen. In het renovatieadvies van het Verhuurderspunt worden deze oplossingen meegegeven. Naast eventuele injectiewerken voor opstijgend vocht komt het meestal aan op een degelijke isolatie van daken en muren. Dit is een win-win aanpak: meerwaarde voor het gebouw, verbetering van het EPC-cijfer en daling van de verwarmingskosten voor de huurder. De meeste verhuurders zijn ook snel te overtuigen om de ingrepen te doen door het feit dat de werken in aanmerking komen voor zowel de stedelijke subsidie als de Vlaamse MijnVerbouwPremie.
De derde oorzaak resulteert in vochtafzetting op de koude bouwdelen. Langdurige vochtophoping veroorzaakt dan schimmel en/of zwammen, met als gevolg een gebrekkige woningkwaliteit en een gevaar voor de gezondheid van de bewoners. Naarmate men de woning meer gaat isoleren, neemt het belang van ventileren toe. De renovatiecoaches adviseren een degelijke mechanische afzuiging (in de natte zones), maar stellen vast dat dergelijke investeringen in huurwoningen meestal niet worden uitgevoerd. Verhuurders zien er geen rechtstreekse meerwaarde voor hun woning in, leggen het probleem vaak bij de huurder, proberen het tijdelijk te verdoezelen met een laagje verf, ... . Het gegeven dat ventilatietechnieken buiten de Vlaamse Mijn VerbouwPremie vallen (enkel onderdeel van de totaalrenovatiebonus van netbeheerder Fluvius) en vandaag ook niet aanmerking komen voor de stedelijke subsidie, vormt een extra financiële drempel.
Bijgevolg gaan er wel veel overheidsmiddelen naar renovatietrajecten en -subsidies, maar krijgen vochtproblemen als woningkwaliteitsissue desondanks in vele gevallen geen degelijke aanpak. De praktijkervaring toont aan dat ventilatietechnieken onlosmakelijk deel uitmaken van de goede praktijken om de Gentse (huur)woningen te verbeteren en verduurzamen, en enkel aan belang winnen naarmate de woningen beter geïsoleerd zijn. Om dit en-en-verhaal verhaal te bevorderen, worden deze werken als extra subsidiecategorie toegevoegd. De bijhorende voorwaarden staan in een nieuwe bijlage van het reglement.
II. Uitbreiding van de stedelijke subsidie naar werken om de toegankelijkheid van huurwoningen te verbeteren
In april 2023 verscheen het rapport over de sensibiliserende en juridische praktijktesten op de Gentse woningmarkt, uitgevoerd in opdracht van de Stad Gent door het consortium Vrije Universiteit Brussel (prof. Pieter-Paul Verhaeghe) & LEVL vzw. Uit de conclusie en aanbevelingen van dit rapport blijkt dat discriminatie op de private huurmarkt voor bepaalde maatschappelijke groepen nog steeds een pijnlijke realiteit is, en dat vooral rolstoelgebruikers beduidend minder kansen hebben op een huurwoning.
Voor deze groep - en minder mobiele personen in het algemeen - is de toegankelijkheid van de woning natuurlijk een cruciale factor. Daarnaast hebben personen met een handicap volgens het Vlaamse Gelijkekansendecreet recht op 'redelijke aanpassingen', maar in de praktijk weten verhuurders niet goed wat dit precies inhoudt of minder geneigd om hierover in overleg te gaan en bepaalde investeringen te doen.
De Stad neemt de bevindingen uit de praktijktesten mee in de verdere dialoog met de huursector, waarmee in 2015 reeds een Charter 'Toegankelijke toegang tot huisvesting' werd afgesloten. Met de aanpassing van het subsidiereglement voor de renovatie en verbouwing van huurwoningen is er ook meteen een concrete omzetting van een van de aanbevelingen uit het rapport.
Als stimulans voor het verbeteren van de betreedbaarheid en de bruikbaarheid van huurwoningen voor minder mobiele huurders of kandidaat-huurders, zodat zij de woning zelfstandig en veilig kunnen gebruiken, wordt een nieuwe categorie 'Toegankelijkheid' opgenomen in het subsidiereglement. Het kan zowel gaan over werken om de algemene toegankelijkheid van de woning te verbeteren als specifieke redelijke aanpassingen voor een persoon met een fysieke/motorische handicap. De positie van deze doelgroep blijkt op de huurmarkt immers het meest precair, terwijl de nodige investeringen meestal de algemene toegankelijkheid zullen verhogen en dus ook andere minder mobiele personen ten goede komen.
Om deze nieuwe regeling mogelijk te maken, wordt het bestaande samenwerkingsverband voor de renovatietrajecten tussen het Verhuurderspunt van de dienst Wonen, de Energiecentrale (renovatiecoaches) en de dienst Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu (woningcontroleurs) uitgebreid met twee nieuwe partners nl. de dienst Zelfstandig Wonen (ergotherapeuten) en de dienst Lokaal Sociaal Beleid (toegankelijkheidsambtenaren). Zij ontwikkelen een aanvullend adviesmodel rond toegankelijkheid en redelijke aanpassingen dat mee kan evolueren met de voortschrijdende expertise en innovaties in dit domein. De ergotherapeuten en toegankelijkheidsambtenaren adviseren/controleren de ingrepen in huurwoningen op maat en stemmen zo nodig af met de renovatiecoach, wiens begeleidende rol weliswaar gefocust blijft op woningkwaliteit en energiezuinigheid. Omdat de toegankelijkheidsvraag zich niet alleen in de private woning maar ook in gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen kan stellen, zal ook op dit vlak gezocht worden naar een zo efficiënt mogelijke wisselwerking tussen de individuele renovatietrajecten van het Verhuurderspunt en de collectieve appartementswerking bij de Energiecentrale.
De stedelijke subsidie kan enkel toegekend worden als alle andere reglementaire voorwaarden vervuld zijn (voorafgaand advies, conformiteit met Vlaamse Codex Wonen, minstens 9 jaar verhuur aan begrensde prijs, ...) én voor zover de kosten voor werken om de toegankelijkheid van de huurwoning te verbeteren niet of slechts beperkt - nl. voor minder dan 50% - ondervangen worden door andere premies of financiële steun (bvb. Vlaamse aanpassingspremie, VAPH-tegemoetkoming, ...). Een ergotherapeut van de dienst Zelfstandig Wonen bekijkt dit zo nodig op maat.
Andere aanpassingen van het subsidiereglement
De werking van het voormalige Sociaal Verhuurkantoor Gent is ondertussen geïntegreerd binnen de woonmaatschappij Thuispunt Gent. De verwijzingen in het reglement zijn aangepast.
De term 'renovatiebegeleider' wordt vervangen door 'renovatiecoach' (eigenlijke functietitel bij de Energiecentrale).
Artikel 4,§3 verduidelijkt nu dat het bij werken onder categorie 7 (Hernieuwbare energietechnieken) moet gaan over installaties die uitsluitend of hoofdzakelijk energie voor de huurwoning produceren. In het geval van gemeenschappelijke installaties, moet de productie voor de huurwoning evenredig zijn met het resp. aandeel in de mede-eigendom of investering zoals bedoeld in artikel 3,§2. Het is immers niet de bedoeling om via dit reglement investeringen in hernieuwbare energietechnieken te subsidiëren die niet ten goede komen van de betreffende huurwoning/huurder(s).
Naast de nodige aanpassing van artikel 4,§4 i.f.v. de uitbreiding naar werken om de toegankelijkheid van de huurwoning te verbeteren (zie hoger), is er ook een versoepeling voor werken in huurwoningen waarvoor reeds een conformiteitsattest is verkregen (in dat geval is er geen nieuw technisch verslag van een woningcontroleur vereist, maar kan de subsidie ook enkel aangevraagd worden voor werken i.f.v. energiezuinigheid en/of toegankelijkheid).
Verder verduidelijkt artikel 4,§4 dat de uitzondering op het voorafgaand renovatieadvies na plaatsbezoek, wanneer werken volgens een uitvoeringsdossier van een architect verlopen, enkel mogelijk is voor zover de werken nog niet opgeleverd zijn. Dit vloeide reeds impliciet voort uit de samenlezing met andere bepalingen van het reglement. De renovatiecoach moet in functie van de subsidie immers minstens de gelegenheid hebben om feedback te geven en eventueel bij te sturen.
Net zoals het geval is voor o.a. de Vlaamse Mijn VerbouwPremie, wordt de stedelijke subsidie berekend op basis van de gestaafde kosten exclusief BTW. Voor alle duidelijkheid staat dit nu ook expliciet in artikel 5,§1,a.
Het principe dat voor eenzelfde woning slechts eenmaal een subsidie verleend kan worden (artikel 4,§6,a), krijgt een versoepeling op het vlak van de aanvraagprocedure (artikel 6,§1). Om investeringen in hernieuwbare energieproductie, ventilatietechnieken of toegankelijkheid voor huurwoningen aan te moedigen, kan men hiervoor desgevallend een bijkomende subsidieaanvraag indienen (mits uiteraard het subsidieplafond bij vorige aanvraag nog niet bereikt werd). De aanvraagtermijnen in relatie tot de datum van het renovatieadvies blijven dezelfde, met dien verstande dat men indien nodig steeds een update van een vroeger advies kan vragen.
--
Voormelde wijzigingen van het subsidiereglement kregen gunstig advies van de Stedelijke Woonraad, Adviesraad voor Personen met een Handicap en Ouderenraad.
De wijzigingen treden in werking op 1 december 2023.
Het advies wordt gevolgd.
Wijzigt het subsidiereglement voor de renovatie of verbouwing van huurwoningen in de periode 2022-2025, zoals aangegeven in het document in bijlage. De wijzigingen treden in werking op 1 december 2023.
Neemt kennis van de gecoördineerde versie van het subsidiereglement voor de renovatie of verbouwing van huurwoningen in de periode 2022-2025, zoals gevoegd in bijlage.