LARES REAL ESTATE namens BANIMMO NV diende een omgevingsvergunningsaanvraag in voor gronden gelegen aan Raymonde de Larochelaan veld 3 kadastraal gekend als afdeling 25 sectie A nrs. 187C, 189A, 191B, 192D, 197A, 253/2 C, 259E4 en 259G3.
Deze aanvraag werd op 23/03/2022 ingediend bij het college van burgemeester en schepenen. Op 21/04/2022 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.
Beschrijving aanvraag:
De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit. Het doel van de aanvraag is ‘het bouwen en exploiteren van 5 kantoorachtige gebouwen met ondergrondse parking op de site The Loop’ op Veld 3.
Tegelijk met de aanvraag van de nieuwe gebouwen, wordt ook een nieuw fietspad aangelegd en wordt het bestaande gesupprimeerd. Dat gaat dus om de verplaatsing van een gemeenteweg. Parallel aan de perceelsgrens tussen het kantoorachtig project en het geplande woonproject Vossenbos (veld 3) wordt een dubbelrichting fietspad aangelegd. Hiervoor wordt een zone voorzien met een breedte van 8 m.
Het bestaande fietspad wordt volledig gesloopt en vervangen door het nieuwe fietspad. Eventuele nutsleidingen langs dit fietspad worden verplaatst naar de zone voor nutsleidingen rechts van het nieuwe fietspad.
Het fietspad met een breedte van 4 m wordt uitgevoerd in geveegd beton. Het fietspad volgt over de volledige lengte zoveel mogelijk het niveau van het bestaande maaiveld.
Aan de rechterzijde wordt een zone met een breedte van 1 m gereserveerd voor nutsleidingen, in deze zone worden ook verlichtingspalen geplaatst.
Aan de linkerzijde is een groenzone met een breedte van 3 m voorzien, waarin hoogstammige bomen zullen geplant worden.
Rechts van het fietspad zijn 2 aftakkingen voorzien naar het woonproject Vossenbos.
Aan de noordzijde sluit het fietspad met een bocht rond het kantoorachtig project aan op het fietspad naar de R4. Hiervoor wordt de bestaande gracht ingebuisd en wordt een duiker met twee koppen gebouwd.
Procedure:
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 29 april 2022 tot 28 mei 2022.
Resultaat : geen petitielijsten, geen schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en 2 digitale bezwaren.
Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 5 augustus 2022 tot 3 september 2022.
Resultaat : geen petitielijsten, geen schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en (dezelfde) 2 digitale bezwaren.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag geadviseerd. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.
In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een rooilijnplan goed. In uitvoering van artikel 31 van het decreet betreffende de Omgevingsvergunning neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De gemeenteraad spreekt zich ook uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.
Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar.
De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:
Het afschaffen van het bestaande fietspad ten westen van het perceel is aanvaardbaar, omdat er ten oosten een nieuw fietspad wordt aangelegd ter compensatie.
De aanleg van dit nieuwe fietspad kadert in de verdere uitbouw van de fietstoegankelijkheid op de site The Loop. Het voorgestelde fietspad verbindt het bestaande fietspad ten noorden van het perceel met de Raymonde de Larochelaan. Deze aansluiting zorgt voor een vloeiende en sterk zichtbare fietsas tussen het fietspad komende van de R4 en het fietspad langs de Raymonde de Larochelaan en de fiets- en voetgangerstunnel naar de overzijde van de Louis Blériotlaan.
Het dubbelrichtingsfietspad zal 2,50 breed zijn, net zoals de reeds bestaande fietspaden in die omgeving, en het voetpad 1,50 m. Deze breedtes zorgen er voor dat fietsers en voetgangers comfortabel kunnen kruisen.
Stad Gent wenst sterk in te zetten op het optimaliseren en verder uitwerken van een trage wegen netwerk. De realisatie van het fietspad draagt bij aan de doelstelling om via trage wegen de afstanden voor de zachte weggebruikers zo klein mogelijk te houden.
De verhardingsgraad blijft beperkt tot enkel de noodzakelijke verhardingen voor het fiets- en voetpad voor zachte weggebruikers, en de ontsluiting van de hulpdiensten. Op die manier blijft een deel van het openbaar domein onverhard. De geplande groenaanleg gebeurt op voldoende kwalitatieve wijze en sluit op een degelijke wijze aan bij het overige openbaar domein.
De voorgestelde nieuwe rooilijnen doen geen afbreuk aan de doelstelling om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften van zachte mobiliteit te voldoen. Er wordt op een degelijke wijze aangesloten op de bestaande rooilijnen.
De wegzate van het bestaande fietspad met een oppervlakte van 330 m² wordt overgedragen naar privaat terrein en mee opgenomen in het gelijklopende bouwproject. Ter compensatie wordt de wegzate van het nieuwe fietspad aan de oostzijde van het project en met een oppervlakte van 1087 m² kosteloos overgedragen naar het openbaar domein.
De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij omgevingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze omgevingsvergunningsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.
Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden in het kader van de beslissing over deze omgevingsvergunningsaanvraag.
keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.
keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de omgevingsvergunningsaanvraag, gelegen Raymonde de Larochelaan veld 3 en kadastraal gekend als afdeling 25 sectie A nrs. 187C, 189A, 191B, 192D, 197A, 253/2 C, 259E4 en 259G3, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Voor de aanleg van het fietspad en de overige aanpassingen aan het openbaar domein moet een technisch dossier worden ingediend. Het definitieve technische dossier moet (aangepast ingevolge bijkomende technische opmerkingen vanwege de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen of Farys) bestaan uit een grondplan bestaande toestand, grondplannen ontworpen toestand (riolering/ wegenis/groen – schaal 1/250), lengteprofielen, dwarsprofielen en details van de kunstwerken. Tot het technisch dossier behoort ook een hydraulische nota. Volgende gegevens moeten worden verantwoord in de hydraulische nota:
• duidelijke dimensionering nieuw uit te voeren grachten ter compensatie van de te dempen gracht
• verduidelijking van de infiltratieproeven. Methode VMM, voorverzadiging
• bespreking van de grondwaterstanden: waarom wordt peilbuis 4 niet in rekening gebracht
• afwatering van het fietspad is onduidelijk: toevoeging van kleine nota. Omliggend groen moet voldoende zijn voor infiltratie binnen openbaar domein.
• de afwatering van openbaar domein dient afzonderlijk behandeld te worden van de afwatering van het private oppervlakte Volgende gevens dienen verder uitgewerkt te worden op de plannen
• duidelijk aanduiding van de compensatie gracht op de plannen (MV, bodempeil, ..) nodig volgens de berekening
• vermelden van alle nodige draaicirkels voor toegang met vrachtwagen:
- ter hoogte van toegang van de onderhoudsstrook
- ter hoogte van onderhoudsweg met fietspad
• bereikbaarheid van de te behouden overstortcontructie ter hoogte van einde bekken
• welke verharding is er voorzien tussen de 2 bekkens (toegangszone voor onderhoud)"
In de hoedanigheid van toekomstige eigenaar/beheerder van het openbaar fietspad stellen de Stad Gent en Farys minimale kwaliteitseisen m.b.t. de technische uitvoering (materiaalkeuze, samenstelling fundering, e.d.) van deze wegenwerken.
Voor de aanleg van het fietspad en de overige aanpassingen aan het openbaar domein moet een technisch dossier worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de Stad Gent en bij Farys.
Het definitieve technische dossier moet (aangepast ingevolge bijkomende technische opmerkingen vanwege de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen of Farys) bestaan uit een grondplan bestaande toestand, grondplannen ontworpen toestand (riolering/ wegenis/groen – schaal 1/250), lengteprofielen, dwarsprofielen en details van de kunstwerken. De vereisten waaraan deze plannen moeten voldoen, kunnen opgevraagd worden via tdwegen@stad.gent
Het definitieve technisch ontwerp moet, samen met het bestek, de hydraulische nota en de gedetailleerde raming ter goedkeuring digitaal overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (tdwegen@stad.gent). De werken kunnen pas aanvatten na schriftelijke goedkeuring van dit technisch dossier.
Dit goedgekeurde definitieve technisch ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. Een kopie van de inschrijving moet overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen worden meegedeeld. De houder van de vergunning belegt vooraf een coördinatievergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen).
De uitvoering van de proeven, voorzien in het bestek, kunnen door het stadsbestuur geëist worden. In ieder geval zal de uitslag van de genomen proeven aan de Stad medegedeeld worden.
Er zal slechts één oprit in betonstraatstenen (formaat 22x22cm) met een breedte van maximaal 6m tbv de ondergrondse garage en één oprit in grasdallen met een breedte op basis van bochtstralen van de brandweerwagen voor het private binnengebied op het openbaar domein worden toegestaan.
Bij de aanleg van de oprit zal de boordsteen plaatselijk verlaagd worden. Na het verlagen komt de boordsteen nog 4cm boven de rand van de straatgoot uit. Bij het bepalen van het niveau van het dorpelpeil van de inrit dient de bouwheer rekening te houden met het peil van het bestaand trottoir t.h.v. de perceelgrens. Ter hoogte van de eigendomsgrens wordt dit niveau in geen geval aangepast.
Overgangen voor fietsers dienen naadloos te zijn.
De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.
Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
legt aan de houder(s) van de omgevingsvergunning, bij afgifte van de vergunning, de hiernavolgende lasten op:
LAST 1 – Aanleg wegenis en riolering
De houder van de vergunning is verplicht om de openbare wegenis met inbegrip van de riolering, zoals aangegeven op het plan en aangepast aan de bijzondere voorwaarden, aan te leggen op eigen kosten.
TER INFORMATIE:
In de hoedanigheid van toekomstige eigenaar-wegbeheerder/beheerder van de openbare riolering stellen de Stad Gent en Farys minimale kwaliteitseisen m.b.t. de technische uitvoering (materiaalkeuze, samenstelling fundering, e.d.) van de wegenwerken.
Om die reden moet nog een technisch dossier worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de Stad Gent en bij Farys.
Het definitieve technische dossier moet (aangepast ingevolge bijkomende technische opmerkingen vanwege de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen of Farys) bestaan uit een grondplan bestaande toestand, grondplannen ontworpen toestand (riolering/ wegenis/groen), lengteprofielen, dwarsprofielen en details van de kunstwerken. De vereisten waaraan deze plannen moeten voldoen, kunnen opgevraagd worden via tdwegen@stad.gent.
Het definitieve technisch ontwerp moet, samen met het bestek, de hydraulische nota en de gedetailleerde raming ter goedkeuring digitaal overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (tdwegen@stad.gent).
Dit goedgekeurde definitieve technisch ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. Een kopie van de inschrijving moet overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen worden meegedeeld. De houder van de vergunning belegt vooraf een coördinatievergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen).
De uitvoering van de proeven, voorzien in het bestek, kunnen door het stadsbestuur geëist worden. In ieder geval zal de uitslag van de genomen proeven aan de Stad medegedeeld worden.
De houder van de vergunning moet, op zijn kosten, instaan voor het leveren en plaatsen van de nodige verkeersborden en straatmeubilair zoals paaltjes, en het aanbrengen van de nodige wegmarkeringen, in de verkaveling en aan de bestaande, aanpalende weg, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent. De houder van de verkavelingsvergunning moet hiertoe minimum 5 maanden vóór de voorlopige oplevering
een aanvraag voor de opmaak van een signalisatieplan indienen bij het Mobiliteitsbedrijf via e-mail naar mobiliteit@stad.gent.
Hierbij wordt alle nodige info over de geplande heraanleg meegestuurd: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het plan van aanleg met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels
voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers mogen welke wegsegmenten wel/niet gebruiken, enz….
Algemene regel inzake uitvoering van de wegenwerken: De wegenwerken worden in principe in één geheel uitgevoerd en volledig afgewerkt, waarna de afgewerkte weg (voorlopig en definitief) opgeleverd kan worden in aanwezigheid van de Stad Gent i.f.v. latere kosteloze afstand aan de Stad Gent (zie verder).
Vóór de voorlopige oplevering moet op kosten van de houder van de omgevingsvergunning een GRB-conform as-built plan opgemaakt worden. Dit as-built plan wordt door de houder van de omgevingsvergunning ingediend bij Informatie Vlaanderen (ter info zie: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen). De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen i.v.m. de conformiteit aan het GRB voorgelegd wordt.
LAST 2 –Aanleg van nutsvoorzieningen
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de nieuwe wegenis.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, moeten de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd worden:
- elektriciteit
- water
- telecommunicatie
- openbare verlichting
De voorwaarden uit de adviezen van Fluvius, FARYS, Telenet en Proximus NV dienen strikt nageleefd te worden.
De verplaatsing van de Telenet kast is een last van de ontwikkelaar, deze staat in de weg voor toegang tot de geplande onderhoudsweg.
De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Eandis), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient ruime tijd voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.
LAST 3 – Kosteloze grondafstand
Het fietspad en zijn uitrusting en bijhorende structurele groenvoorzieningen zullen binnen een jaar na de definitieve oplevering van de laatst uitgevoerde uitrustingswerken kosteloos aan de stad worden afgestaan.
Daartoe zal van de configuratie ervan een plan van de grondoverdracht worden opgemaakt, dat tevens op het moment van de definitieve goedkeuring ter conformverklaring wordt voorgelegd. In hoofde van die conformverklaring dient men dit plan in digitale versie uiterlijk 6 maanden voor de definitieve oplevering te bezorgen aan Dienst Projectbureau Ruimte ter nazicht.
Het aldus conformverklaarde plan wordt vervolgens in analoge versie samen met een ontwerp van de akte opgemaakt door een notaris naar keuze van de houder van de omgevingsvergunning bezorgd aan de Dienst Vastgoed, Sint-Salvatorstraat 116 te 9000 Gent, voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.
Nadien wordt de akte van overdracht verleden voor een notaris die door de houder van de omgevingsvergunning wordt aangeduid. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven, ...) zijn ten laste van de houder van de omgevingsvergunning. Een attest van kosteloze grondafstand is bij het dossier toegevoegd.