In navolging van het Bestuursakkoord, de Beleidsnota Wonen en het Klimaatplan 2020-2025, zet de Stad Gent sterk in op de verbetering van de woningkwaliteit en energiezuinig wonen. Eén van de speerpunten van dit beleid is het aanbod van renovatieadvies, -begeleiding en -financiering voor verhuurders van woningen in Gent.
In juni 2021 kwam met de oprichting van het Verhuurderspunt bij de Dienst Wonen een nieuwe dienstverlening voor eigenaars-verhuurders tot stand, met renovatietrajecten in samenwerking met de Energiecentrale en de Dienst Toezicht Wonen.
De gemeenteraad keurde op 25 mei 2021 ook een nieuw subsidiereglement voor de renovatie van huurwoningen in de periode 2021-2025 goed, dat in werking trad op 1 juli 2021. Met deze subsidie, gelinkt aan kosteloze renovatieadviezen- en begeleiding, wil de Stad Gent investeringen op het vlak van woningkwaliteit en energiezuinigheid maximaal stimuleren en ondersteunen. Het is bovendien een instrument ter bevordering van een betaalbare huurmarkt, door de koppeling aan een verbintenis om de huurwoning na de werken minstens 9 jaar te verhuren aan een begrensde maximumprijs en de toepassing van een hoger subsidiepercentage bij verhuring via het Sociaal Verhuurkantoor Gent (SVK) of het Stedelijk Verhuurkantoor Huuringent (HIG).
Door recente evoluties op Vlaams niveau is voormeld subsidiekader aan een dringende herziening toe. Het huidige stadsreglement haakt immers aan op het systeem van de Vlaamse Renovatiepremie en de Fluvius-premie voor isolatie en hoogrendementsbeglazing, dat nu vervangen is door de eengemaakte Mijn VerbouwPremie (formeel in voege sinds 1/7/2022, maar aanvragen pas mogelijk vanaf 1/10/2022). Vanaf 1/9/2022 biedt Vlaanderen via MijnVerbouwLening bovendien de mogelijkheid om tot 60.000 euro renteloos te lenen, ook voor renovatiewerken aan huurwoningen (mits toepassing van een maximale huurprijs, een voorwaarde die reeds onderdeel uitmaakt van de Gentse subsidie voor huurwoningrenovatie).
Omdat huurwoningen ongeveer de helft van de Gentse woonmarkt uitmaken en de uitdagingen op het vlak van de woningkwaliteit en energiezuinigheid zich hier voor dit segment des te scherper stellen, is het zeker wenselijk om de beleidskrachten te bundelen. Het stadsbestuur kiest er daarom voor om - naast de Vlaamse impuls via Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening - de lokale stimulans voor de nodige investeringen te behouden en zelfs te versterken.
De stedelijke subsidie wordt waar nodig afgestemd op het kader van Mijn VerbouwPremie, maar wel nog steeds met belangrijke lokale beleidsaccenten: koppeling aan renovatieadvies en eventuele -begeleiding, behalen van het conformiteitsattest, verbintenis om minstens 9 jaar verder te verhuren aan een begrensde maximumprijs (volgens het type, de grootte en het E-peil van de woning) en hogere subsidie bij verhuring via het SVK of HIG. Bij niet-naleving wordt de subsidie geweigerd of kan ze nadien pro rata teruggevorderd worden.
De aanvrager c.q. ontvanger van de Gentse subsidie moet zich als eigenaar of houder van een ander zakelijk recht tot al deze voorwaarden kunnen verbinden of - bij machtiging van een derde (bvb. via een renovatiehuurovereenkomst) - blijven waarborgen. Dit geldt ook wanneer de subsidie deels naar werken aan gemeenschappelijke delen of installaties van een appartementsgebouw gaat (bvb. collectieve vervanging van ramen). De aanvraag moet daarom steeds verbonden zijn aan een specifieke huurwoning, desgevallend met bewijs van het eigen aandeel in de mede-eigendom of investering in collectieve delen. In tegenstelling tot Mijn VerbouwPremie, kan de subsidie in Gent dus niet rechtstreeks door de VME aangevraagd worden.
Via het conformiteitsattest blijft de basislink met woningkwaliteit van de huurwoning cf. Vlaamse Codex Wonen behouden, maar als dit criterium vervuld is kan de stedelijke subsidie naast Mijn VerbouwPremie ook ingezet worden voor werken om de energiezuinigheid te verbeteren en hernieuwbare energieproductie. De Stad Gent geeft hiermee een extra push aan de nodige transitie voor de klimaatdoelstellingen, rekening houdend met het split incentive dilemma als remmende factor voor dergelijke werken aan huurwoningen (kost ligt bij de verhuurder/investeerder, rechtstreeks voordeel in de vorm van lagere energierekening bij de huurder). Naast investeringen in zonneboilers, warmtepompen en warmtepompen (in de praktijk voor huurwoningen weliswaar vaak nog moeilijk te realiseren), wordt de stedelijke subsidie uitgebreid naar zonnepanelen. Gascondensatieketels komen niet meer in aanmerking, behalve als deze investering onderdeel uitmaakt van een renovatietraject dat via het Verhuurderspunt onder het vorige reglement is opgestart (overgangsmaatregel). Wie via een SVK verhuurt, kan een gascondensatieketel wel nog inbrengen onder Mijn VerbouwPremie.
Afwijkend van de Vlaamse regeling, maakt de Stad Gent voor de categorieën van werken en het subsidiepercentage geen onderscheid naargelang de aanvrager op de private markt of via het SVK verhuurt. De stedelijke subsidie wordt ook niet per categorie werken maar wel globaal berekend, nl. voor alle gerechtigde aanvragers 50% van de totale gestaafde kosten tot een bepaald maximumbedrag. Dit plafond hangt af van de grootte van de huurwoning (niet langer volgens het aantal slaapkamers maar nu volgens de bezettingsnorm cf. Vlaamse Codex Wonen) en ligt dan wel weer hoger bij verhuur via het SVK of HIG. De Stad Gent maakt bij het verhoogde subsidieplafond geen onderscheid tussen SVK en HIG, maar omdat SVK-verhuurders toegang hebben tot een hogere Mijn VerbouwPremie van Vlaanderen (naast andere voordelen), krijgen investeringen in dit segment van de woninghuurmarkt voor kwetsbare doelgroepen finaal wel de hoogste financiële steun.
Bezettingsnorm woning | Verhuur via SVK of HIG | Private verhuur |
Woning voor 1-3 personen | 9.000 euro | 6.000 euro |
Woning voor 4-6 personen | 12.000 euro | 8.000 euro |
Woning voor meer dan 6 personen | 15.000 euro | 10.000 euro |
Vroegere stedelijke subsidies voor dezelfde woning worden niet meer verrekend. Gezien de grote uitdagingen op het vlak van de woningkwaliteit en energiezuinigheid van huurwoningen in Gent, de sterk geëvolueerde normen alsook voormeld split incentive dilemma, is dit immers een contraproductieve restrictie. Te meer daar dit reglement geflankeerd wordt met renovatieadvies- en begeleiding, de subsidie enkel naar verplichte of aanbevolen werken qua woningkwaliteit en energiezuinigheid gaat en de begunstigden ook bijdragen aan een meer betaalbare huurmarkt door de woning minstens 9 jaar aan een begrensde huurprijs te blijven verhuren.
Verder blijft de toepassing niet beperkt tot renovaties: ook meer ingrijpende verbouwingen van huurwoningen, realisatie van nieuwe huurwoningen in bestaande gebouwen en in bepaalde gevallen zelfs heropbouw na sloop zullen in aanmerking komen voor de Gentse subsidie. Bedoeling hiervan is om een zo duurzaam mogelijke aanpak van huurwoningen in slechte staat te bevorderen en lock-ins te vermijden. Wat sloop en heropbouw betreft, gaat het over grondgebonden huurwoningen die geen onderdeel uitmaken van een appartementsgebouw of gebouw met woon- en andere functies. Andere (ver)nieuwbouwprojecten vallen buiten het toepassingsgebied. Projecten waarvoor de Stad Gent een specifieke subsidie- of andere financieringsovereenkomst heeft afgesloten (bvb. ook in de vorm van een BSO met sogent), komen ook niet in aanmerking.
Om de drempel voor de effectieve uitvoering van de nodige werken aan huurwoningen nóg te verlagen, wordt een aanvullende subsidie geïntroduceerd voor kosten verbonden aan de tijdelijke verhuis, stockage van inboedel of andere ondersteuning van de zittende huurder tijdens de werken (huurdersondersteuning, max. 750 euro).
Tot slot worden op basis van het eerste werkingsjaar van het Verhuurderspunt en de praktijkervaring van de partners nog enkele andere optimalisaties doorgevoerd. Het betreft o.m. het begrippenkader, de omschrijving van het toepassingsgebied en de doelgroep, bepaalde voorwaarden, de modaliteiten van het renovatietraject en de aanvraagprocedure.
Wegens het ingrijpend karakter van de diverse wijzigingen, wordt het huidige subsidiereglement vanaf 1/10/2022 (tevens startdatum om de Vlaamse Mijn VerbouwPremie aan te vragen) opgeheven en vervangen door een nieuw reglement, met de nodige overgangsmaatregelen.
Bij dit besluit is een vergelijkende tabel tussen het huidige en nieuwe reglement gevoegd, met artikelsgewijze toelichting.
| Dienst* | Wonen |
| Budgetplaats | 3487400PO |
| Categorie* | I |
| Subsidiecode | Niet_Relevant |
| 2022 | 689.828 euro |
| 2023 | 1.548.000 euro |
| 2024 | 2.648.000 euro |
| 2025 | 2.548.000 euro |
| Totaal | 7.433.828 euro |
Heft op vanaf 1 oktober 2022 het subsidiereglement voor de renovatie van huurwoningen in de periode 2021-2025, goedgekeurd in de gemeenteraad van 25 mei 2021.