Wijzigingen aan het Algemeen Bouwreglement kaderen in een thematische aanpak. In 2018 werd het thema Wonen en Studentenhuisvesting gefinaliseerd. De thematische aanpak laat toe de inzet van mensen en middelen meer te spreiden in de tijd, en het proces op een efficiënte manier te laten lopen met focus op de juiste thematische betrokken diensten, die in belangrijke mate instaan voor de inhoudelijke input.
Na de evaluatie en actualisatie van het thema Wonen en Studentenhuisvesting werd als tweede thema Mobiliteit en Openbaar Domein naar voor geschoven. Tijdens het proces werd duidelijk dat het luik Mobiliteit trager te ontwerpen viel dan het luik Openbaar Domein. Het luik Mobiliteit vergt een moeilijke evenwichtsoefening tussen flexibiliteit en verordenend voorschrift. Komt daarbij nog dat het deel Mobiliteit een plan MER vereist, wat een zwaardere procedure inhoudt dan voor het luik Openbaar domein waar een planMER-screening kan volstaan. Daarom werd beslist om het thema Mobiliteit en Openbaar Domein van elkaar los te koppelen. Het luik Mobiliteit wordt een apart spoor en is geen deel van voorliggend besluit.
Volgende redenen liggen aan de basis van de voorliggende wijziging van het Algemeen Bouwreglement:
Het voorstel van wijziging over deze onderdelen is gebaseerd op:
Net als het huidige algemeen bouwreglement, worden de voorliggende wijzigingen in tabelvorm opgesteld, waarbij de eerste kolom het verordenend voorschrift bevat en de tweede kolom de toelichting en motivering achter het voorschrift. Op die manier worden de verordenende bepalingen inhoudelijk geduid, overzichtelijk gemaakt en transparant gecommuniceerd.
Belangrijkste keuzes in voorliggende wijziging:
A. Vrijwaren van het openbaar domein
1) Verbod op ondergrondse ruimtes (nieuw artikel)
Ondergrondse innames leggen een grote hypotheek op de verdere mogelijkheden tot inrichting van het openbaar domein (aanplant en groeikansen van bomen, hindernis voor gravitair afwaterende rioleringsstelsels). Daarom wordt een verbod voorzien op ondergrondse toegankelijke ruimtes zoals kelders, autobergplaatsen, opslagruimtes,… onder het openbaar domein. Dit verbod geldt niet voor ondergrondse technische infrastructuur zoals nutsleidingen, collectieve energienetten, afvalcontainers,… Gemotiveerd afwijken is mogelijk mits akkoord van de wegbeheerder
2) Fundering van gevelmuren (wijziging bestaand artikel 5)
Het voorschrift wordt aangevuld met een beperking van de uitsprong van de fundering. Er wordt ook een verklarende toelichting toegevoegd.
3) Openbare verlichting en tramleidingen (nieuw artikel)
Bij nieuwbouw na sloop en werken aan een voorgevel op de rooilijn moet de bestaande verankering voor straatverlichting en tramleidingen altijd terug kunnen geplaatst worden. Dit is wettelijk verplicht, maar er wordt bij een ontwerp niet altijd rekening mee gehouden (bijvoorbeeld bij glazen gevels). Door opname in het ABR voegen we deze verplichting toe aan andere specifiek Gentse bouwvoorschriften.
Bovendien wordt een extra bepaling toegevoegd vanuit de zorg voor een goed toegankelijk openbaar domein met zo weinig mogelijk hindernissen. Meer bepaald wordt opgelegd om ingeval van een nieuwe voorgevel of grondige verbouwingswerken aan een voorgevel de mogelijkheid te voorzien om straatverlichting aan de gevel te kunnen verankeren daar waar ze nu op het voetpad staat.
4) Uitsprongen boven de openbare weg (wijziging bestaand artikel 7)
Het huidige voorschrift van artikel 7 van het ABR heeft belangrijke beperkingen. Het is enkel van toepassing als de binnenruimte vergroot en geldt dus niet bij balkons of andere uitkragingen boven de openbare weg. De huidige vrije hoogte van 3 meter volstaat ook niet, het risico op aanrijden is groot nabij hoeken, in woonerven en dergelijke meer. Daarom wordt in een oplossing voorzien d.m.v. een getrapt systeem en wordt onderscheid gemaakt tussen constructieve en niet-constructieve elementen voorbij de rooilijn. Op die manier beperken we enerzijds het risico op schade bij een aanrijding door een vrachtwagen. Anderzijds zijn er toch kleinschalige uitsprongen mogelijk om esthetische, publiciteits- of functionele redenen.
Het voorstel komt overeen met de gangbare praktijk bij advisering door Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen en is afgestemd op het Politiereglement op de private inname van de openbare weg of het openbaar domein. Afwijken is mogelijk op gemotiveerd verzoek bijvoorbeeld in geval van erfgoed. Voorgevelisolatie voor de rooilijn wordt buiten beschouwing gelaten aangezien de randvoorwaarden hiervoor vastgelegd zijn in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zelf.
5a) Levendige plint (wijziging bestaand artikel 16)
Volgens de eerste alinea van het huidig artikel 16 Garage en garagepoorten mag een garage niet rechtstreeks uitgeven op een kamer of studio omdat woonruimtes niet in contact mogen komen met verbrandingsgassen van motorvoertuigen. Deze alinea hoort eerder thuis bij thema Wonen en wordt daarom verplaatst naar artikel 27 Kamer in kamerwoningen en hospitawoning en artikel 28 Studio. Inhoudelijk wijzigt dit niet.
De tweede alinea van het huidig artikel 16 wordt grondig herwerkt. In plaats van enkel een verbod op garagepoorten bij bepaalde rijwoningen, wordt een nieuw voorschrift voorzien dat duidelijker aangeeft wat hiermee wordt beoogd, namelijk een levendige plint. Omdat het gebruik van een ruimte achter de voorgevel zeer moeilijk handhaafbaar is, wordt opgelegd dat op het gelijkvloers van elk gebouw in een gesloten gevelrij een raamopening moet voorzien zijn, waarbij regelmatig contact tussen de gebruiker van een gebouw en de straat mogelijk is. In de toelichting wordt wel aangegeven wat verstaan wordt onder levendige ruimtes, maar dit wordt niet verordenend vastgelegd.
Het huidig verbod op garagepoorten in rijbebouwing op een perceel smaller dan 7m wordt wel behouden en tegelijk verruimd tot onderdoorgangen en open of halfopen autostaanplaatsen.
5b) Verbod op gesloten gevelafsluitingen voor etalages van handelsruimtes (wijziging toelichting artikel 19)
Hier wordt enkel een achterhaalde alinea m.b.t. de vergunningsplicht geschrapt.
6) Beperken van de impact op de inrichting van het openbaar domein (nieuw artikel)
In functie van het bereikbaar maken van projecten voor verkeer, laden en lossen, verhuisbewegingen, afvalophaling en brandweer moet rekening gehouden worden met de bestaande toestand van het openbaar domein (bestaande bomen, plantvakken, parkeerplaatsen aan de overkant van nieuwe inritten, … ). Ook bij het ontwerpen van uitkragingen boven het openbaar domein is dat nodig. Onder het openbaar domein verstaan we zowel openbare wegen als pleinen en openbare parken. Het is geen absoluut verbod, aanpassing blijft mogelijk indien noodzakelijk, maar dit artikel moet ontwerpers stimuleren om bij hun ontwerp rekening te houden met de huidige aanleg en inrichting van het openbaar domein.
7) Niveauverschillen opvangen op eigen terrein (nieuw artikel)
Bij nieuwbouw moet een eventueel niveauverschil tussen private percelen en de openbare weg op het eigen terrein opgevangen worden en mag dit niet zomaar afgewenteld worden op het openbaar domein door er bijvoorbeeld een trap of een vaste helling te plaatsen. Ook bij verbouwingswerken moet voor het toegankelijk maken van een gebouw en het wegwerken van niveauverschillen in de eerste plaats een oplossing gezocht worden op het privaat terrein zelf. Een afwijking is daarbij wel mogelijk voor die gevallen waarbij de werken die hiervoor nodig zijn, raken aan de structurele elementen van het gebouw en het niveauverschil wel op het openbaar domein kan weggewerkt worden met respect voor het goed functioneren van het voorliggend openbaar domein. Dit artikel doet geen afbreuk aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende toegankelijkheid, die blijft onverminderd van kracht.
8) Verbod op opritten voor motorvoertuigen via openbare parken en buurtparking (nieuw artikel)
Dit artikel verbiedt nieuwe opritten en doet geen afbreuk aan bestaande. Het artikel wil bijkomende verharding en ontsluiting via een bestaand park vermijden. Eveneens wil het een privatisering van parkeerplaatsen op buurtparkings voorkomen. Een oprit is wel nog mogelijk indien het past binnen het ontwerp van het park of de buurtparking. Brandweerwegen vallen buiten toepassing van dit artikel.
9a) Maximale breedte en aantal opritten (nieuw artikel)
Dit artikel is een verankering van de principes uit IPOD II en handelt over opritten ter hoogte van het openbaar domein. Het houdt een beperking tot 1 oprit per goed in als basisprincipe en de breedte van de oprit staat daarbij in verhouding tot de breedte van de rijweg. Er zijn uitzonderingen opgenomen voor grotere parkings en voor bedrijven in functie van vrachtwagens, daar zijn bredere of meerdere op-/uitritten toegestaan. Bundeling van opritten wordt gestimuleerd. Brandweerwegen vallen niet onder de beperkingen, maar moeten wel zoveel als mogelijk samenvallen met de opritten. Dit voorschrift is niet van toepassing binnen het zeehavengebied omwille van de aard en de schaal van de bedrijven daar en omdat het beheer van de wegen er door NorthSeaPort gebeurt.
9b) Maximale hellingspercentage bij opritten (nieuw artikel)
Dit voorschrift zorgt ervoor dat ingeval van een hellende toegang, op eigen terrein een veilige slechts licht hellende opstelzone moet voorzien worden in functie van de zichtbaarheid en om onveilige situaties voor voetgangers of fietsers te vermijden.
9c) Opritten van private parkeerplaatsen uitgevend op het autovrijgebied (wijziging bestaand artikel 35)
Dit voorschrift is een actualisatie van het huidige artikel 35 dat nog verwijst naar het voetgangersgebied. Het bestaande verbod op bijkomende opritten naar private parkeerplaatsen blijft behouden, de terminologie wordt aangepast (autovrij gebied i.p.v. voetgangersgebied). De uitzonderingen voor wonen en logies worden geschrapt. Het betreft een aanpassing op basis van het Parkeerplan waar de doelstelling van het autovrij gebied is beschreven. Sedert het circulatieplan’17 werd het toegangsbeleid voor de autovrije gebieden verstrengd om verkeer dat geen bestemming heeft in een autovrij gebied een halt toe te roepen.
B. Hemelwater, groendaken en afvalverzameling
1) Verduidelijking aanvulling op de gewestelijke hemelwaterverordening (wijziging bestaand artikel 13)
De bepalingen van artikel 13 zijn een aanvulling op de gewestelijke verordening hemelwater maar zijn door die samenhang wat moeilijk leesbaar. Bovendien is dit artikel, ook in samenhang met artikel 14, onvoldoende afgestemd op het uitgangspunt dat een groendak en een hemelwaterput met hergebruik evenwaardige keuzes zijn, wat wel verankerd zit in de gewestelijke verordening hemelwater. Daarom is er nood aan verduidelijking en vereenvoudiging, de voorliggende aangepaste tekst en toelichting van artikel 13 komt hieraan tegemoet en zal na goedkeuring van deze aanpassing ook vertaald worden in een verduidelijkend schema in functie van communicatie naar de burger
Noot : Aangezien we intussen informeel in kennis gesteld zijn van een ontwerp-wijziging van de gewestelijke verordening hemelwater en daarin toch een vrij ingrijpende aanpassing vervat zit, is enig voorbehoud ten aanzien van de hierbij aan het college voorgelegde aanvullingen en verduidelijkingen van artikel 13 en 14 ABR aangewezen. Dienst Milieu en Klimaat en Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning volgen de wijziging van de gewestelijke verordening verder op en zullen nagaan in welke mate nog lokale aanvullingen of verduidelijkingen nodig zijn eens deze gewestelijke aanpassing concreet wordt.
2) Aanscherpen afwijkingsmogelijkheden m.b.t. verplichting aanleg groendak en toevoegen uitzonderingen (wijziging bestaand artikel 14)
Deze aanpassing omvat enerzijds een verduidelijking rond het toepassingsgebied van deze verplichting. Het toepassingsgebied van huidig artikel 14 laat immers teveel ruimte toe voor interpretatie en discussie. Vandaar wordt expliciet verduidelijkt wat vrijgesteld is van groendakverplichting: verticale uitbreidingen binnen de bestaande footprint van het gebouw, constructies die logischerwijze niet in aanmerking komen om een groendak op te voorzien zoals veranda’s, luifels, dakterrassen en ramen of doorzichtige dakvlakken.
Daarnaast wordt de huidige afwijkingsbepaling grondig herwerkt waarbij tegelijk enkele uitzonderingen worden toegevoegd. De huidige afwijkingsmogelijkheden voor groendaken op industriegebouwen is vandaag inhoudelijk niet consistent (de toelichting gaat verder dan de verordenende bepaling zelf) en ook vaag en te ruim geformuleerd waardoor aanpassing van het artikel en extra toelichting nodig is om steeds terugkomende discussies hierover te vermijden. Aanscherping is ook nodig want afwijken is de norm geworden, wat ingaat tegen de ambities inzake klimaatadaptatie. Meerkost is het meest gehanteerde motief om af te wijken en bovendien is het niet duidelijk waarom enkel bedrijfsgebouwen mogen afwijken, want wat met andere gebouwen met grote overspanningen, zoals een sporthal, landbouwbedrijfsgebouwen, expohal, …? Er is nood aan differentiatie binnen de afwijkingsbepaling en daarom werd de afwijkingsbepaling grondig herwerkt, en is die naast bedrijven ook toepasbaar bij gemeenschapsvoorzieningen. Het resultaat van de herwerking zijn 4 specifieke uitzonderingsbepalingen en 1 afwijkingsbepaling geworden. De uitzonderingsbepalingen betreffen
Tegelijk blijft een gemotiveerde afwijkingsmogelijkheid behouden om een technische, juridische reden andere dan voornoemde uitzonderingsgrond. Een louter financiële reden kan hiervoor niet langer ingeroepen worden aangezien reeds een uitzondering voorzien is voor de grote daken net omwille van de potentiële grote meerprijs op de constructie bij deze projecten.
3a) Verplichting van een ondergronds sorteerpunt voor afvalverzameling (deels nieuw, deels wijziging artikel 25)
Een ondergronds sorteerpunt bevordert het correct aanbieden van afval door bewoners en wordt daarom verplicht bij projecten vanaf 50 woningen met nieuw of heraan te leggen openbaar domein. Gevolg is tevens minder sluikstort en betere controlemogelijkheid door IVAGO. In de huidige voorschriften voor meergezinswoningen is een ondergronds systeem als optie voorzien om te kunnen afwijken van een verplicht gemeenschappelijk afvallokaal. Dit wordt omgedraaid en wordt nu bij grotere woonprojecten de norm. IVAGO kan steeds beslissen dat zo’n sorteerpunt niet vereist is, bijvoorbeeld indien het niet rendabel is.
3b) Afvalruimte voor afvalverzameling bij nieuwe en uit te breiden horecazaken (nieuw artikel)
Een ruimte voor tijdelijke afvalstockage, al of niet in openlucht is nodig om hinder te voorkomen op het openbaar domein. Uit praktijkervaring van Dienst Toezicht, Bouwen en Milieu blijkt immers dat horecazaken hun afvalcontainers soms bij gebrek aan eigen ruimte langdurig op het openbaar domein stockeren, wat niet wenselijk is. De afvalruimte wordt enkel verplicht voor nieuwe horeca en bij uitbreiding van bestaande. Van de vereiste oppervlakte kan op gemotiveerd verzoek afgeweken worden, van de verplichting zelf niet.
4) Gescheiden afvoerstelsel : verbod op waterspuwers (toevoeging aan artikel 9)
Er komt een verbod op waterspuwers die lozen op de openbare weg. Het betreft een kleine aanvulling op het bestaand artikel rond afvoerstelsel. Voorts worden enkele zinnen in de toelichtingskolom gereviseerd.
C. Kleine wijzigingen met betrekking tot ‘Wonen’
1) Studio (wijziging bestaand artikel 1 en 28) en kamer (wijziging artikel 27)
In de huidige definitie van studio kan die enkel als onderdeel van een meergezinswoning, door deze definitie wat aan te passen, is een studio ook mogelijk als zelfstandige woning (bijvoorbeeld als mobiele mantelzorgwoning of i.g.v. verbouwing van beluikhuisjes).
Daarnaast wordt de bepaling dat een garage niet rechtstreeks mag uitgeven op een kamer of een studio verplaatst naar artikel 27, resp.28, zie ook hoger.
2) Kookgelegenheid (wijziging bestaande artikels 27, 44, 47a,b,c)
Het begrip kookgelegenheid is in het huidig reglement niet gedefinieerd en veroorzaakt problemen bij de handhaving van kamerwoningen. Vandaar wordt een definitie ingevoegd conform de Vlaamse Codex Wonen. Ook worden vandaag de begrippen ‘kookruimte’ en ‘kookgelegenheid’ door mekaar gebruikt en wordt in het voorstel overal het begrip kookgelegenheid gehanteerd. Bij de toelichting wordt de verwijzing naar de Vlaamse Wooncode ook overal vervangen door de actuele naamgeving Vlaamse Codex Wonen.
3) Verplichte beheersovereenkomst met een hoger onderwijsinstelling (wijziging bestaand artikel 39)
Aan dit artikel wordt een zinnetje toegevoegd dat het college van burgemeester en schepenen toelaat om toezicht te houden op de exclusieve verhuur aan studenten van de grootschalige verblijfsaccommodaties voor studenten opgericht in toepassing van het ABR, zoals ook opgenomen in de verplichte beheersovereenkomst tussen de beheerder en de onderwijsinstelling. Deze toevoeging is nodig om zo’n toezicht te kunnen doen met respect voor de GDPR-wetgeving.
Voorafgaand aan de eigenlijke procedure tot goedkeuring van deze wijzigingen aan de verordening, moeten de voorgelegde teksten onderworpen worden aan een plan-MERscreening. Na deze plan-MERscreening zal, voor zover Team MER oordeelt dat inderdaad geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn ingevolge deze aangepaste en nieuwe voorschriften, het finale ontwerp van stedenbouwkundige verordening opnieuw aan het college worden voorgelegd ter goedkeuring. Op dat moment zal ook de opbouw en artikelnummering van het geheel op punt gezet zijn.
Geeft opdracht om deze ontwerpteksten aan een plan-MER-screening te onderwerpen en daarvoor de nodige procedurestappen te zetten.