2019_GRMW_01203 - Reglement leegstandsregister en Belasting op de leegstaande woningen en gebouwen voor de aanslagjaren 2020-2025 - Goedkeuring

De belasting op de leegstaande woningen en gebouwen werd voor het laatst door de gemeenteraad goedgekeurd tot en met aanslagjaar 2019.

Het eerste deel legt de regels rond het leegstandsregister vast, binnen de spelregels van artikel 2.2.6 van het Decreet Grond- en Pandenbeleid. Dat bepaalt nog uitdrukkelijk wat onder leegstand wordt verstaan.

Zowel woningen als andere gebouwen kunnen leegstaand zijn en in het register worden opgenomen. Voor woningen wordt in eerste instantie enkel bewoning aanvaard als gebruik. Gent kent echter een groot aantal lokale economische actoren, waaronder veel vrije beroepen, die hun praktijkruimte inrichten in een herenhuis, appartement, … Om te vermijden dat deze woningen als leegstaand zouden moeten worden beschouwd, bepaalt het reglement voor woningen uitdrukkelijk dat ook een andere functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich meebrengen, aanvaard worden (overeenkomstig artikel 2.2.6, §3, 2° van het Decreet). Een woning die effectief gebruikt wordt, ook al is het om redenen anders dan bewoning, komt in de regel in aanmerking voor de belasting op tweede verblijven of bedrijfsvestigingen.

Een woning die al voorkomt op de inventaris ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen (van het Vlaams gewest), kan niet op de inventaris leegstand worden opgenomen. Een onbewoonbaar verklaarde woning mag immers niet verhuurd worden. Omgekeerd kan wel; aanhoudende leegstand kan immers tot verval en ongeschiktverklaring leiden.

Het reglement geeft een exemplarische lijst van indicaties die op leegstand kunnen wijzen. Met het oog op aflijning van de grens tussen tweede verblijf en leegstand, wordt ook het niet-gebruik van een woning door renovatie voor twee opeenvolgende jaren, als indicatie gezien. De inventarisbeheerder geeft aan de eigenaars de kans de voorgenomen opname in het leegstandsregister te betwisten. Wordt er geen betwisting ingediend binnen de voorziene termijn of wordt zij niet ingewilligd, dan kan de opname in het register daarna niet meer aangevochten worden.

Op het register wordt onder meer de opnamedatum genoteerd. Wanneer vrijstellingen van toepassing zijn, worden zij ook in het register bijgehouden.

Om terug uit het register geschrapt te worden, moet de eigenaar een effectief gebruik gedurende ten minste 6 opeenvolgende maanden bewijzen. De schrapping keert dan wel terug tot op de datum van de aanvang van dat gebruik. In het geval van een woning, moet worden opgemerkt dat krakers de gekraakte woning bewonen, zodat een gekraakte woning na 6 maanden in aanmerking komt voor schrapping. Gezien de voorwaarden voor schrapping nog door het DGP worden opgelegd, valt dit niet uit te sluiten. De eigenaar zal de kraak uiteraard moeten aantonen (bvb door politieverslag).

Het reglement voorziet in een kennisgeving van de inventarisatie aan de eigenaar(s) via een cascade: in eerste instantie aan de officiële woonplaats van de eigenaar, bij gebrek daaraan aan een niet-officiële gekende woonplaats en in uiterste geval geadresseerd aan het te inventariseren pand. Zo kan worden vermeden dat panden waarvan de eigenaar (bewust of onbewust) onvindbaar is, aan de inventarisatie ontsnappen.

Het tweede deel bevat een heffing op de geïnventariseerde panden.

Gelet op de financiële nota van het meerjarenplan van de Stad Gent en de wettelijke verplichting om een financieel evenwicht te handhaven, is het gerechtvaardigd een billijke financiële tussenkomst te vragen aan alle belanghebbenden op het grondgebied van de Stad Gent. In die zin komt de continuïteit van de werking van de stadsdiensten en de dienstverlening - ook op lange termijn - niet in het gedrang.

Het belastingreglement voorziet in een aanslag voor het het voorkomen op het leegstandsregister voor één of meerdere periodes van 12 maanden. De peildatum is dus niet, zoals in vele andere reglementen, op 1 januari. Elk dossier wordt beoordeeld op zijn individuele ‘verjaardag’ van de inventarisatie.

Woningen die op de inventaris voorkomen, zijn immers bewezen leegstaande woningen (zie betwistingsmogelijkheid hoger). Het strookt met het (woon)beleid van de stad om deze woningen via een fiscale impuls te activeren op de huurmarkt of de eigenaar tot verkoop aan te zetten. Bovendien is leegstand vaak de eerste stap naar verwaarlozing, wat een verloedering van het straatbeeld en de buurt tot gevolg heeft. Het bestuur wenst dit uiteraard te voorkomen. Dit laatste argument geldt eveneens voor de leegstaande gebouwen.

Door ervoor te kiezen woningen die een effectief gebruik kennen, andere dan wonen, motiveert het bestuur dit reglement in hoofdzaak vanuit de strijd tegen de verloedering

Door te belasten bij 1 of meerdere jaren inventaris is er geen belasting op het moment van de opname. Enerzijds vermijdt dit dat een belasting bij opname en een belasting na 1 jaar inventaris, zeer dicht bij mekaar verschuldigd zouden zijn (door de mogelijkheid voor de eigenaar om de opname te betwisten). Anderzijds stelt dit de eigenaar in staat aan de leegstand te verhelpen nog voordat hij belast wordt. Dit maakt van deze belasting een echte beleidsbelasting, die enkel wordt geheven van eigenaars die woningen of gebouwen langdurig leeg laten staan, nadat zij persoonlijk door middel van inventarisatie op de gevolgen zijn gewezen. De belasting is perfect vermijdbaar.

Er wordt uitdrukkelijk voorzien dat de combinatie met de belasting op verwaarloosde gebouwen mogelijk is. In tegenstelling tot een ongeschikt verklaarde woning kan een verwaarloosde woning immers zonder problemen bewoond worden.

De belastingplichtige is de eigenaar van de woning. Het is immers de eigenaar die in zijn volle beslissingsbevoegdheid kiest welk gebruik wordt gemaakt van de woning. Wanneer er sprake is van een opstal, erfpacht of vruchtgebruik, berust het beslissingsrecht respectievelijk bij de opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker, zodat zij in dat geval als belastingplichtige worden aangeduid.

Bij mede-eigendom wordt in een hoofdelijke aansprakelijkheid tussen de eigenaars voorzien. Er is in een specifieke regeling rond gehuwde eigenaars voorzien, om de diversiteit aan (buitenlandse) huwelijksvermogensstelsels op te vangen.

Het reglement voorziet in een tarief dat jaar na jaar stijgt, om na 4 jaar een maximum te bereiken. Zo wordt hardnekkige leegstand exponentieel zwaarder belast dan leegstand van kortere duur. De basisbelasting wordt bovendien vermeerderd wanneer de woning meerdere bouwlagen heeft en wanneer de woning breder is dan 6 meter. Voor kamers, die nog een pak kleiner zijn dan een kleine woning, is een lagere basisbelasting voorzien. Op die manier wordt deels rekening gehouden met de draagkracht van de eigenaars: hoe groter de woning, hoe groter de belasting.

Bepaalde oorzaken van de leegstand maken in feite een vorm van overmacht uit. In die gevallen volstaat redelijkerwijs een jaar op de inventaris niet om aan de leegstand te verhelpen.

Wanneer bijvoorbeeld de leegstand te wijten is aan een brand, ontploffing of andere ramp wordt een vrijstelling van 36 maanden toegekend. Hierbij is het onbelangrijk of de ramp het geïnventariseerde pand zelf betreft: een vochtinsijpelingsproblematiek veroorzaakt door het naburige uitgebrande pand verhindert bijvoorbeeld evenzeer de herstelling en verhuur van het naastgelegen pand.

Wanneer de woning het voorwerp is van een onteigeningsplan, kan moeilijk van de eigenaar nog verwacht worden dat hij voor de woning een huurder zoekt. Deze huurder zal zich immers in een precaire situatie bevinden. Deze woningen zijn om die reden dan ook vrijgesteld. Ook de woningen waarvan de onteigening wordt voorbereid, zijn hierin begrepen.

Bepaalde woningen kennen tijdelijke leegstand. Het gaat dan in de regel niet om een bestendige toestand, maar om een overgangsperiode. Voor die gevallen wordt in welomlijnde en in de tijd beperkte vrijstellingen voorzien.

Zo kan de voormalige woning van een persoon die langdurig op een andere plek verblijft door ziekte, ongeval, hoge leeftijd of vrijheidsberoving, vrijgesteld worden omdat het langdurig verblijf niet altijd bij aanvang vaststaat. Eenmaal vaststaat dat de bewoner niet (of niet binnen afzienbare tijd) zal terugkeren naar de woning, wenst de stad rekening te houden met een periode van verwerking en het nemen van de beslissing wat te doen met de woning.Die periode is echter beperkt tot 2 (aanslag)jaren. Binnen deze periode moet voor bvb een bejaarde persoon die in het rusthuis is opgenomen, duidelijk zijn dat een terugkeer naar zelfstandig wonen niet meer aan de orde is en kunnen maatregelen genomen worden met betrekking tot de woning (verkoop, verhuur). De vrijstelling kan per eigenaar en per woning slechts éénmaal worden toegekend, en kan uiteraard enkel gelden voor zover de eigenaar er de laatste bewoner was (zodat het vertrek naar een rusthuis geen vrijstelling geeft voor alle onroerende goederen van de belastingplichtige).

De nieuwe eigenaar van een woning wordt eveneens een periode gegund om eventuele kleine herstel- of aanpassingswerken uit te voeren alvorens de woning te betrekken of een huurder te zoeken. Daarvoor moet een periode van 24 maanden volstaan: hiermee worden de 2 volgende belastingaanslagen vermeden voor de nieuwe eigenaar. Enkele specifieke nieuwe eigenaars worden van deze vrijstelling uitgesloten. Het gaat om constructies waar de verkoper en koper dergelijke nauwe banden met mekaar vertonen, zoals een zaakvoerder aan zijn vennootschap of een ouder aan een kind, dat misbruik moet worden vermoed. Bij erfenis wordt geen misbruik vermoed, zodat de vrijstelling daar altijd van toepassing is.

Er wordt ook een vrijstelling voorzien voor eigenaars die voor de verjaardag van de inventarisatie hun pand hebben verkocht bij onderhandse overeenkomst maar waarvan de bevestiging in een notariële akte volgt binnen de 4 maanden na ondertekening van de onderhandse overeenkomst. Deze 4 maanden komen overeen met de verplichting akten van overdracht van onroerend goed binnen de 4 maanden te registreren, ook onderhandse (zoniet worden vertragingsboetes aangerekend, art 32,4° Wetboek Registratierechten). Voor verkoop onder opschortende voorwaarde, rekent men die 4 maanden vanaf het vervullen van de voorwaarde. In de vrijstelling wordt dan ook dezelfde kanttekening voorzien: de vrijstelling geldt vanaf de voorwaardenloze onderhandse overeenkomst, of vanaf het vervullen van de opschortende voorwaarde van de overeenkomst. Dat is immers het moment waarop de eigendom inter partes overgaat.

Zijn er renovaties aan de orde, dan kan ook eenmalig een vrijstelling worden toegekend wanneer blijkt dat aan de toestand van het pand wordt verholpen. Enerzijds wordt 24 maanden vrijstelling toegekend na het verkrijgen van een omgevingsvergunning of na een omgevingsmelding. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning impliceert immers dat de eigenaar verbeteringswerken aan de woning zal uitvoeren, die niet mogen aanvangen voor de goedkeuring ervan door het college van burgemeester en schepenen, zoniet is er sprake van een bouwmisdrijf. Hetzelfde geldt m.b.t. de akteneming van een omgevingsmelding. De bouwwerken kunnen ten vroegste na de goedkeuring of akteneming aanvangen.

Daarnaast kunnen ook werken noodzakelijk zijn die geen omgevingsvergunning nodig hebben. De vrijstelling wordt dan toegekend op basis van een renovatiedossier: 

- een gedetailleerd renovatieschema waaruit blijkt dat de nodige renovatiewerken zullen uitgevoerd worden.
- een schets van de woning/ het gebouw met aanduiding van de geplande werken
- een volledige opsomming en beschrijving van de werken
- een raming van de kosten en/of offertes van aannemers
- foto’s van de te renoveren delen van de woning en/of gebouw
Ook in dit geval wordt een vrijstelling van 24 maanden voldoende en billijk geacht om de woning gebruiksklaar te maken. Gezien het werken betreft die geen omgevingsvergunning vereisen en de eigenaar naar eigen goeddunken kan uitvoeren, is het verantwoord de vrijstelling te laten ingaan vanaf het afgeven van het indienen van de volledig bevonden en goedgekeurde aanvraag.

Wanneer een woning beschermd is als monument, is het opknappen van de woning aan heel wat bijkomende vereisten onderworpen. Daarom wordt een vrijstelling van 24 maanden voorzien vanaf de beslissing tot bescherming. De eigenaar moet de kans krijgen de bijkomende voorwaarden voor werken aan de geklasseerde woning te onderzoeken naar mogelijkheden en kostprijs. Wanneer de eigenaar effectief een restauratiepremie aanvraagt is hij bovendien in afwachting op een beslissing van een overheidsinstantie, alvorens hij de werken kan aanvatten. In dat geval kan ook in een vrijstelling voorzien worden tot 24 maanden na de beslissing. Tot slot is het niet wenselijk dat een woning, die weliswaar nog niet beschermd is maar wel opgenomen op een ontwerplijst van voor bescherming vatbare monumenten, nog wordt gerenoveerd zonder rekening te houden met de scherpere eisen die aan monumenten worden gesteld. Zolang een woning op dergelijke ontwerplijst is opgenomen, zou het contraproductief zijn de woning te belasten en is zij dus vrijgesteld.

Sommige bijzondere eigenaars of eigendomssituaties nopen tot een vrijstelling om ongewenste situaties te vermijden of om enkele specifieke overmachtssituaties op te vangen.

Een woning die aan de Belgische Staat toekomt ingevolge een definitieve verbeurdverklaring (art 42, 1° en 2° Strafwetboek) staat in feite niet meer onder toezicht van de veroordeelde, niettegenstaande de Belgische Staat mogelijk nog niet in bezit is getreden. Het is niet de bedoeling een belastingplichtige te treffen die over de woning geen zeggenschap meer heeft.

Een woning waarvan de Stad Gent het beheer in handen heeft genomen in uitvoering van het sociaal beheersrecht, wordt evenming belast nu de eigenaar van deze woning niet langer zelf het beheer voert over zijn pand. 

Een woning die toebehoort aan een sociale woningorganisatie, wordt de facto reeds ingezet om de (sociale) woondoelstellingen te behalen. Het heeft dan ook geen zin die organisaties aan te zetten behoorlijk woonaanbod te creëren door verwaarlozing tegen te gaan. Dit is evident, zonder dat dit nog eens moet bevestigd worden in een uitdrukkelijke motivering. Een sociale huisvestingsmaatschappij heeft immers reeds als doel effectieve woonlocaties te creëren voor sociale doeleinden.

Wanneer zich op die manier gevallen kunnen voordoen waarbij die sociale woonorganisaties er langere tijd over doen (meer dan 2 jaar) om een sanering en/of renovatie uit te voeren, waardoor er langere leegstand is, dan moet worden aangenomen dat dit niet gebeurt omdat zij niet aan haar kernopdracht wil voldoen, maar wegens organisatorische redenen en (dus, want wegens de onderliggende reden) door een gebrek aan financiële armslag beperkt is. Er moet immers overwogen worden dat de belasting die woonorganisaties in de vervulling van hun taak van algemeen belang, meer bepaald hun (door henzelf te bepalen) huisvestingspolitiek, zou hinderen (Gent 20 november 2018, nr. 2018/8249, Bogaert / Stad Gent).

Deze organisaties hebben bovendien een budgettaire band met de Stad Gent of de Vlaamse overheid, waarbij deze overheid minstens voor een deel de financiering van de vrijgestelde entiteiten op zich neemt. Een belasting lastens deze rechtspersonen, komt dan ook neer op een 'vestzak-broekzak' operatie die bezwaarlijk tegemoetkomt aan het financieel doel van de belasting. De Stad zou immers belastingen ontvangen, die zij daarna in de rekeningen van de betrokken entiteiten dient te compenseren of die door de Vlaamse overheid moet worden bijgepast. Hierin kan geen verboden ongelijkheid gezien worden.