2019_GRMW_01220 - Belasting op de onbebouwde bouwgronden en kavels voor de aanslagjaren 2020-2025 - Goedkeuring

Het gaat niet om ongebruikte gronden: het is perfect mogelijk dat de grond wordt gebruikt voor een economische activiteit (landbouw, stockage, …). In dat geval is de belasting op onbebouwde gronden samen met de belasting op bedrijfsvestigingen van toepassing.

De belastingplichtige is de natuurlijke of rechtspersoon die het recht heeft op de grond of kavel een woning op te trekken. Dat is immers de persoon met de zeggenschap om de belasting te vermijden, en aan de nevendoelstelling van het reglement invulling te geven. In het geval van volle eigendom is dit uiteraard de eigenaar. Ook ingeval van een recht van opstal bestaat er geen discussie dat de opstalhouder het recht heeft een woning op te trekken. Dit is immers de kern van het opstalrecht. Hetzelfde geldt voor de erfpachter in geval van een recht van erfpacht. Ingeval van vruchtgebruik neemt de rechtsleer (zie o.m. C. Engels, cursus Zakenrecht en zakelijke zekerheden, UGent, 2014-2015) en rechtspraak (Antwerpen, 27 september 2001) aan dat hierin een impliciet opstalrecht vervat is, zodat in dat geval de vruchtgebruiker als belastingplichtige wordt aangeduid. 

In geval van mede-eigendom, is voorzien in een hoofdelijke aansprakelijkheid tussen de niet-vrijgestelde belastingplichtigen, die in eerste instantie wel voor hun eigen aandeel als belastingplichtige worden aangeduid. Op die manier kunnen bepaalde persoonlijke vrijstellingen (zie verder) correct verrekend worden.

Het verleden heeft bovendien aangetoond dat een vlak, laag tarief onvoldoende aanspoort om de gronden te activeren. Daarom wordt sinds 2014 gekozen voor een progressief tarief, gebaseerd op het aantal jaren dat de belastingplichtige eigenaar (of andere houder van belastbaar zakelijk recht) is. De overgangsperiode die in 2014 bij aanvang van dit tariefsysteem werd ingevoerd, blijft behouden: elke eigenaar die al van voor 2014 eigenaar is, start met ingang van aanslagjaar 2014 alsof hij voor het eerst belast wordt. Elke eigenaar kreeg in die zin eenzelfde kans om aan eenzelfde fiscale last te ontkomen door zijn bouwgronden te bebouwen of eventueel te verkopen.

Daarna, en voor elke nieuwe eigenaar, verhoogt het tarief telkens na 3 jaar eigendom om uiteindelijk na 10 jaar, of 3 verhogingen, op een maximum te belanden. Er wordt een minimumbelasting voorzien die overeenkomt met een bouwgrond van 250m². Deze minimumbelasting stijgt dus ook elke 3 jaar.

Om effect te hebben moet de belasting in verhouding staan met de grondwaarde op zich maar ook met de jaarlijkse meerwaarde. Als de belasting maar een beperkt percentage bedraagt van die waarde of waardestijging zal de eigenaar die zonder veel problemen betalen en die beschouwen als een aanvaardbare afroming en zullen de gronden niet op de markt komen. In dat geval mist de belasting zijn doel en ondersteunt die de beleidsdoelstellingen niet. Is het percentage te hoog, dan kan de belasting als een verboden strafmaatregel gekwalificeerd worden. In 2014 werd gekozen voor tarieven die een belasting van 0,5% tot 1,25% t.o.v. de grondwaarde en van 10 tot 17,5% t.o.v. de jaarlijkse meerwaarde voor de laatste 10 jaar en 15 tot 27% van de meerwaarde voor de laatste 23 jaar zoals gekend voor de invoering uitmaakten. 

De federale overheid publiceerde inmiddels de statistische cijfers m.b.t. bouwgronden tot 2014. De tarieven gehanteerd sinds 2014 vormen inmiddels alweer een lager percentage van de gemiddelde jaarlijkse meerwaarde dan in 2014. De tarieven zoals in de afgelopen legislatuur van toepassing bedragen 0,36% tot 0,63% t.o.v. de grondwaarde in 2014 en van 8 tot 14,5% t.o.v. de jaarlijkse meerwaarde voor de laatste 10 jaar en 10 tot 17% van de meerwaarde voor de laatste 23 jaar. 

Het meest aangewezen is het om de belastingvoet af te stemmen op de jaarlijkse stijging van de grondwaarde. De meest stabiele factor is de langetermijn meerwaarde (23 jaar).

In 2014 bedroeg de gemiddelde prijs/m² in Gent 276€ ten opzichte van 36€ in 1992 wat een stijging betekent van 755% voor de periode 1992-2014, of een jaarlijkse toename van circa 10,5€ /m². 15-25% van die jaarlijkse meerwaarde levert tarieven op van 1,80 - 3,00 euro. 

Het Decreet Grond- en Pandenbeleid voorziet een aantal vrijstellingen die van toepassing kunnen zijn op de activeringsheffing. Artikel 3.2.6 van het decreet bepaalt echter dat zij slechts van toepassing zijn indien de lokale overheid er niet van afwijkt. Ze zijn facultatief. De Stad Gent kiest er uitdrukkelijk voor af te wijken.

Een aantal vrijstellingen hebben te maken met de persoon of de situatie van de belastingplichtige.

Nieuwe eigenaars worden geacht te goeder trouw te zijn en een onbebouwde grond aan te kopen met het oog op bebouwing. Daarom kan een vrijstelling toegekend worden die overeenkomt met een realistische tijdsspanne om een project te realiseren. Binnen een periode van één jaar moet het mogelijk zijn de volgende fase – verkrijgen van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen – te bekomen. Gezien deze bouwvergunning ook recht geeft op een vrijstelling, volstaat een jaar vrijstelling voor nieuwe eigenaars.

Nieuwe eigenaars die nog geen ander onroerend goed bezitten, zijn vaak starters die nog niet onmiddellijk over de fondsen beschikken voor de volgende fase. Bovendien is het risico kleiner dat de grond niet is aangekocht met het oog op bebouwing. De stad wil jonge gezinnen ondersteunen om zich in Gent te vestigen. In het bestuursakkoord staat immers dat de voorbije jaren getekend waren door een uitstroom van belangrijke groepen jonge gezinnen. Het is verantwoord aan die starters een langere vrijstelling van met name 3 jaar te geven, zodat zij zonder bijkomende kosten de nodige voorbereidingen kunnen treffen voor de bouwwerken. Een onbeperkte vrijstelling, zoals voorzien in het DGP, wordt uitdrukkelijk niet weerhouden. Het is de bedoeling van het bestuur dat op relatief korte termijn de grond overeenkomstig zijn bestemming wordt aangewend.

Met een nieuwe eigenaar moet in beide gevallen worden gelijkgesteld, de eigenaar van een bouwgrond die voorheen niet in een woongebied was gelegen en dit vanaf de officiële kennisgeving van de bestemmingswijziging.

Er wordt ook een vrijstelling voorzien voor eigenaars die voor de peildatum 1 januari hun woning hebben verkocht bij onderhandse overeenkomst maar waarvan de bevestiging in een notariële akte volgt binnen de 4 maanden na ondertekening van de onderhandse overeenkomst. Deze 4 maanden komen overeen met de verplichting akten van overdracht van onroerend goed binnen de 4 maanden te registreren, ook onderhandse (zoniet worden vertragingsboetes aangerekend, art 32,4° Wetboek Registratierechten). Voor verkoop onder opschortende voorwaarde, rekent men die 4 maanden vanaf het vervullen van de voorwaarde. In de vrijstelling wordt dan ook dezelfde kanttekening voorzien: de vrijstelling geldt vanaf de voorwaardenloze onderhandse overeenkomst, of vanaf het vervullen van de opschortende voorwaarde van de overeenkomst. Dat is immers het moment waarop de eigendom inter partes overgaat.

Er wordt een langere periode van vrijstelling toegekend aan de sociale huisvestingsmaatschappijen.  Eenzelfde vrijstellingstermijn geldig voor particuliere eigenaars ligt moeilijk gezien de vele administratieve verplichtingen waaraan sociale huisvestingmaatschappijen moeten voldoen om een bouwproject te starten.  Sociale huisvestingsmaatschappijen zijn immers volledig afhankelijk van overheidsgeld. Er zijn tevens wachtgronden nodig om sociale woningaantallen in de toekomst te behouden. De huisvestingsmaatschappijen hebben eveneens een maatschappelijk doel in te lossen, dat gelijk loopt aan de nevendoelstelling van dit reglement.
Gronden in eigendom van sociale huisvestingsmaatschappijen zijn per definitie niet onbebouwd met het oog op speculatie of om deze langdurig aan de woningmarkt te onttrekken. Zij worden de facto reeds ingezet om de (sociale) woondoelstellingen te behalen. Het heeft dan ook geen zin die organisaties fiscaal aan te zetten behoorlijk woonaanbod te creëren.
Wanneer zich op die manier gevallen kunnen voordoen waarbij die sociale woonorganisaties er langere tijd over doen (meer dan 2 jaar) om een bouwproject op te starten, dan moet worden aangenomen dat dit niet gebeurt omdat zij niet aan haar kernopdracht wil voldoen, maar wegens organisatorische redenen en (dus, want wegens de onderliggende reden) door een gebrek aan financiële armslag beperkt is. Er moet immers overwogen worden dat de belasting die woonorganisaties in de vervulling van hun taak van algemeen belang, meer bepaald hun (door henzelf te bepalen) huisvestingspolitiek, zou hinderen (Gent 20 november 2018, nr. 2018/8249, Bogaert / Stad Gent).
Deze organisaties hebben bovendien een budgettaire band met de Stad Gent of de Vlaamse overheid, waarbij deze overheid minstens voor een deel de financiering van de vrijgestelde entiteiten op zich neemt. Een belasting lastens deze rechtspersonen, komt dan ook neer op een 'vestzak-broekzak' operatie die bezwaarlijk tegemoetkomt aan het financieel doel van de belasting. De Stad zou immers belastingen ontvangen, die zij daarna in de rekeningen van de betrokken entiteiten dient te compenseren of die door de Vlaamse overheid moet worden bijgepast. Hierin kan geen verboden ongelijkheid gezien worden.
Een onbeperkte vrijstelling, zoals voorzien in het DGP, acht het bestuur echter niet aangewezen. Om een duidelijk signaal te geven werd besloten om de vrijstellingstermijn te beperken tot 15 jaar.

Het Decreet voorziet nog een vrijstelling voor erkende jeugd- en sportverenigingen. Wanneer zij bouwgronden gebruiken, gaat het echter om oneigenlijk gebruik van de gronden. Ook vele andere oneigenlijke gebruiken – als landbouwgrond, als industriegrond, …  –  zijn denkbaar en leveren evenmin een vrijstelling op, noch zou dit wenselijk zijn. De doelstelling van het reglement is duidelijk, en het bestuur is van mening dat dergelijke vrijstelling niet strookt met de doelstellingen.

Ook de vrijstelling van één onbebouwde grond per kind ten laste wordt niet wenselijk geacht. Er is geen reden waarom ouders een bouwgrond aan de markt zouden mogen onttrekken voor vele decennia, terwijl er een tekort is en andere starters, die niet het geluk hebben gehad dat hun ouders een bouwgrond voor hen hebben verworven, er niet in slagen zich in Gent te vestigen. Wanneer ouders voor hun kinderen op die wijze willen sparen en een grond uit de woningmarkt onttrekken, dienen zij de belasting te betalen.

Een aantal vrijstellingen hebben te maken met het belast goed.

Wanneer een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wordt verkregen voor het belaste goed, is de eigenaar duidelijk bezig met de voorbereiding van bouwwerken. Deze eigenaar staat al redelijk ver in zijn plannen voor een woning te bouwen (wanneer men een stedenbouwkundige vergunning aanvraagt heeft men al een architect en de financiële middelen om te bouwen). Het is logisch van hem nog een zekere vrijstellingsperiode te geven om de bouw effectief te starten. Het bestuur acht het realistisch dat de woning na 1 jaar kan worden gerealiseerd tot op het niveau van de vloerplaat, zodat de vrijstelling tot die periode wordt beperkt. Wanneer de omgevingsvergunning naast de bouw van een woning ook de sloop van een vorig gebouw bevat, is een termijn van 1 jaar minder realistisch en wordt de vrijstelling verlengd tot 2 jaar.

Wanneer de omgevingsvergunning een verkaveling betreft, is het ook duidelijk dat de eigenaar bezig is met het aanwenden van de gronden voor hun doel. Ook voor die omgevingsvergunning kan dan ook een vrijstelling worden toegekend. Zijn er geen bijkomende lasten, dan moet het realistisch zijn binnen een jaar naar de volgende stap van de bouw (verkrijgen van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen) over te gaan. Worden bijkomende lasten opgelegd – vaak het aanleggen van een nieuwe weg, maar met uitzondering van werken aan nutsvoorzieningen – dan is extra tijd nodig en kan de vrijstelling op 3 jaar worden bepaald.Onderzoek leert dat meer dan de helft van de verkavelingen in die tijd klaar zijn met de opgelegde werken.

Wanneer de eigenaar/verkavelaar dan bovendien het attest bekomt waaruit blijkt dat alle in de verkavelingsvergunning opgelegde voorwaarden en lasten zijn uitgevoerd of dat voor de uitvoering van de lasten een afdoende financiële waarborg is gestort of op onherroepelijke wijze door een bankinstelling werd verleend, is dit opnieuw een teken dat de nodige stappen worden gezet ter verwezenlijking van de nevendoelstelling van het reglement, en kan opnieuw een korte vrijstelling van 1 jaar worden toegekend.

Wanneer het belaste goed het voorwerp uitmaakt van een bodemsanering overeenkomstig het bodemsaneringsdecreet, wordt de eigenaar door omstandigheden buiten zijn wil tijdelijk het verbod opgelegd de werken aan te vatten. Zolang het beschrijvend bodemonderzoek of de bodemsanering bezig is, is de eigenaar niet bij machte aan de belasting te ontsnappen door vervulling van de nevendoelstellingen van het reglement. Daarom kan een vrijstelling toegekend worden die niet in jaren wordt uitgedrukt, maar een aanvang neemt vanaf het aanslagjaar waarin OVAM meldt dat een beschrijvend bodemonderzoek wordt opgelegd, tot en met het aanslagjaar waarin OVAM beslist dat er geen bodemsaneringsproject wordt opgelegd of dat de bodemsanering conform de wettelijke bepalingen werd beëindigd.  Pas daarna kan de eigenaar opnieuw zelf in actie treden (en overgaan in een andere vrijstelling) of passief blijven (en opnieuw aan de belasting worden onderworpen).

Wanneer de overheid op één of andere manier officieel aangeeft dat zij niet langer wenst dat een bepaalde grond wordt bebouwd, kan eveneens een vrijstelling worden toegekend. Het gaat hier ook om bepaalde voorbereidende beslissingen dien nog geen wettelijk afdwingbaar bouwverbod uitmaken – wat uiteraard zorgt dat de grond niet meer belastbaar is – maar dit wel op één of andere manier in het vooruitzicht zetten. Bij wijze van niet limitatief voorbeeld kan verwezen worden naar:

- de plaatsing op een ontwerplijst ter bescherming als landschap- dorp- of stadsgezicht wanneer deze een bouwverbod inhoudt;
- de klassering als landschap- dorp- of stadsgezicht wanneer deze een bouw-verbod inhoudt;
- de bescherming als natuurreservaat wanneer deze een bouwverbod inhoudt;
- de (voorlopige) vaststellinge van een onteigeningsplan;
- de voorlopige vaststelling van een ruimtelijk uitvoeringsplan dat een bouwverbod in het vooruitzicht stelt;
- goedkeuring van een startverklaring van een ruimtelijke uitvoeringsplan dat een bouwverbod in het vooruitzicht stelt, voor zover hierin al percelen of zones zijn bepaald;
- een collegebeslissing die de onmiddellijke ontwikkeling van een grond of kavel ongewenst beschouwt gezien de ruimere stedenbouwkundige context.

Een aantal gronden bevinden zich in een woongebied, maar in de praktijk moet de administratie vaststellen dat er niet op kan worden gebouwd: omwille van fysieke eigenschappen (te klein, vorm, …); administratieve hinder buiten de wil van de eigenaar (bouwvergunning is in betwisting en kan dus niet tijdig worden uitgevoerd) of vooraf bestaande en destijds rechtmatig tot stand gekomen constructies die niet voldoen aan de woonfunctie, die verhinderen dat nog een woning op het perceel kan worden gerealiseerd. In dat laatste geval gaat het dus duidelijk niet over bijvoorbeeld één tuinhuis of garage, maar over een zodanige constructie of constructies dat zij de bouw fysiek verhinderen. Het gaat telkens over eender welke woning, en is niet beperkt tot de woning die de eigenaar misschien gewild had. Hierbij moet ook rekening gehouden worden met woningen met onderdoorgang.

Naast die (fysieke of admnistratieve) onmogelijkheid tot bebouwen, bestaan er ook percelen waarvan de bebouwing mogelijk is, maar (nog) niet gewenst in het kader van de ruimere goede ruimtelijke orde. Het gaat dan bijvoorbeeld om percelen die cruciaal zijn in de ontsluiting van achterliggend woongebied of woonuitbreidingsgebied. De eigenaars van deze percelen fiscaal aansporen om het perceel te bebouwen, kan een ongewenst effect hebben op de ruimere ontwikkeling van het gebied. Het college van burgemeester en schepenen kan gemotiveerd de percelen aanduiden waarvoor zij de onmiddellijke ontwikkeling vanuit de goede ruimtelijke orde ongewenst acht. De percelen, op die manier door het college aangeduid, worden van de belasting vrijgesteld zodat aan de eigenaars niet het dubbele signaal gegeven wordt dat bebouwing enerzijds (voorlopig) ongewenst is, anderzijds de bebouwing fiscaal aangemoedigd wordt.

Het Decreet voorziet in een vrijstelling voor gronden of kavels die aan dezelfde eigenaar toebehoren en een ruimtelijk geheel vormen met een aanpalende bebouwde grond. Het bestuur kan deze vrijstelling niet bijtreden. Wanneer het gaat over kavels, is het bestuur bij het goedkeuren van de vergunning uitgegaan van een bepaalde bouwdichtheid. Wanneer deze vrijstelling voor een verkaveld perceel zou worden toegestaan, wordt afgeweken van de plannen voor de betrokken verkaveling, met een lagere bouwdichtheid tot gevolg. Dit strookt niet met de huidige stedenbouwkundige visie. Indien de eigenaar deze situatie toch wil bestendigen, dient een wijziging van de omgevingsvergunning/verkavelingsvergunning te worden aangevraagd.Wanneer deze vrijstelling voor een niet-verkavelde grond zou worden toegestaan, wordt eveneens een bouwgrond waarop de administratie en het  bestuur – doordat het in het ROP is opgenomen – op rekende voor bebouwing, niet ingevuld volgens de doelstellingen. Indien de eigenaar deze situatie toch wil bestendigen, dient een samenvoeging van kadastrale percelen te worden aangevraagd bij de Algemene Administratie van de Patrimonium Documentatie (“het kadaster”).

De Dienst Belastingen is belast met toezicht op en uitvoering van het reglement.