Het college van burgemeester en schepenen keurde op 2 april 2020 de ontwerpwijziging van het Algemeen Bouwreglement i.v.m. het verbod op individuele verkoop van units binnen grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, goed, en verklaarde zich akkoord dit ontwerp ter advies voor te leggen aan de Gecoro, de Woonraad, de deputatie, het departement Omgeving, de afdeling Woonbeleid en het Team Vlaams Bouwmeester, en aan een openbaar onderzoek te onderwerpen.
Het verbod op individuele verkoop van (of de overdracht van andere zakelijke rechten op) units binnen grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten is noodzakelijk omwille van volgende redenen:
Om dit verbod op te nemen worden twee aanpassingen gedaan in het bouwreglement:
Adviezen
In functie van de plan-MER-screening:
Conform artikel 3, §1 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma's is het voorgenomen plan of programma voor advies voorgelegd aan het departement Omgeving, de afdeling Woonbeleid en het Team Vlaams Bouwmeester.
De deputatie bracht op 28 mei 2020 een gunstig advies uit. Met betrekking tot de milieueffectrapportage wordt akkoord gegaan met het feit dat er geen plan-MER dient opgemaakt te worden. De afdeling Woonbeleid (Wonen-Vlaanderen) liet weten dat zij geen adviezen meer verleent bij ruimtelijke uitvoeringsplannen, MER-screenings en omgevingsvergunningen sinds 1 januari 2020. De andere adviesinstanties brachten geen advies uit.
Op basis van deze adviezen kan het stadsbestuur het standpunt aanhouden dat geen plan-MER moet opgemaakt worden aangezien er geen aanzienlijke milieueffecten zijn.
In functie van de wijziging van de verordening:
Conform artikel 2.3.2.§2, 6de lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, is het ontwerp van gewijzigde en nieuwe artikels op 5 mei 2020 ter advies voorgelegd aan de Gecoro, de Woonraad, de deputatie en het departement Omgeving.
De Gecoro bracht op 23 juni 2020 een gunstig advies uit.
De Woonraad bracht op 18 juni 2020 een gunstig advies uit.
De deputatie bracht op 28 mei 2020 het advies uit dat zij geen inhoudelijke bemerkingen hebben op de voorgestelde wijziging.
Het departement Omgeving bracht geen advies uit binnen de voorgestelde termijn. Conform artikel 2.3.2.§2, 6de lid mag aan de adviesvereisten worden voorbijgegaan indien er geen advies is verleend binnen de termijn van 30 dagen na ontvangst van het dossier.
Openbaar onderzoek
Conform artikel 2.3.2.§2, 7de lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, heeft het college van burgemeester en schepenen de ontwerpwijziging van het Algemeen Bouwreglement van 1 juni 2020 tot en met 1 juli 2020 onderworpen aan een openbaar onderzoek. Tijdens de periode van het openbaar onderzoek zijn er geen bezwaren ingediend.
Het college is belast met de opmaak en wijziging van de stedenbouwkundige verordening en de gemeenteraad is bevoegd om deze verordening definitief vast te stellen.
Op basis van de gunstige adviezen en de afwezigheid van bezwaren tijdens het openbaar onderzoek blijkt dat geen wijzigingen aan het ontwerp moeten worden doorgevoerd.
Sinds 1 januari 2020 verleent Wonen-Vlaanderen geen adviezen meer bij ruimtelijke uitvoeringsplannen, MER-screenings en omgevingsvergunningen.
Het besluit van 16 november 2018 over het lokaal woonbeleid legt wel de nadruk op het betrekken van het ruimtelijk beleid bij het lokaal woonoverleg. De gemeente bepaalt zelf op welke manier ze daar invulling aan geeft. Dat kan via een inhoudelijke bespreking en opvolging van een ruimtelijk beleidsinstrument (bv. een ruimtelijk beleidsplan met een impact voor wonen) op het lokaal woonoverleg, maar andere manieren van betrokkenheid zijn eveneens toegestaan.
Op basis van het ontwerp van wijziging en de bespreking ervan in de Gecoro-vergadering brengt de Gecoro een gunstig advies over de wijziging van de stedenbouwkundige verordening uit. De Gecoro onderschrijft het beleid van het stadsbestuur (2010) om ook private marktpartijen in te schakelen om het aanbod aan grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten te vergroten, gelet op het groeiend aantal studenten in de stad. Op die manier wordt immers de druk verminderd om studentenhuisvesting onder te brengen in eengezinswoningen en woningen die in aanmerking kunnen komen voor sociale huisvesting. De voorliggende wijziging aan het Algemeen Bouwreglement waarbij een verbod wordt ingevoerd op de verkoop van een of meerdere units binnen een grootschalige collectieve verblijfsovereenkomst voor studenten verzekert dat het aanbod aan grootschalige collectieve studentenhuisvesting ook op termijn zal gegarandeerd blijven.
De Gecoro beklemtoont daarnaast de duidelijke behoefte aan een grondige denkoefening binnen de Stad Gent over studentenhuisvesting en is graag bereid hiertoe haar steentje bij te dragen. Volgende elementen lijken alvast belangrijk:
• Een inschatting of de groei in aantal studenten in Gent de volgende jaren zal blijven toenemen, of private marktpartijen voldoende snel op de eraan gekoppelde vraag naar studentenhuisvesting zullen kunnen inspelen, en of overheden en hogeronderwijsinstellingen al dan niet een voldoende aanvullend aanbod aan huisvesting moeten garanderen;
• Een garantie, in overleg met de hogeronderwijsinstellingen, van een voldoende groot aanbod aan betaalbare studentenhuisvesting op de publieke en private markt;
• De garantie van een voldoende mix aan types studentenhuisvesting die beantwoordt aan de behoeften bij de studenten, onder meer door te vermijden dat op termijn enkel nog grootschalige collectieve studentenhuisvesting wordt aangeboden;
• Een actieve toeleiding van studenten naar de grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie;
• De mogelijkheid dat ook kleinere private partijen, al dan niet in de vorm van tijdelijke verenigingen of onder de koepel van een grotere private partij, kunnen bijdragen tot een ruimtelijk verantwoord aanbod aan studentenhuisvesting op een tussenliggende schaal.
Ten slotte pleit de Gecoro algemeen voor een meer gecoördineerde aanpak van wijzigingen aan het Algemeen Bouwreglement. Ook in de volgende jaren zullen opties uit allerhande beleidsdocumenten nog moeten worden vertaald in het Algemeen Bouwreglement. Het gevaar is reëel dat een veelheid aan opeenvolgende kleine wijzigingen de leesbaarheid, bruikbaarheid en rechtszekerheid van het reglement zullen aantasten. Het moment is daar om een zekere systematiek in de aanpak aan te brengen.
Dit advies werd voorgelegd aan de Woonraad op de digitale vergadering via Microsoft Teams van 18 juni 2020. Het advies werd unaniem positief bevonden, op twee stemmen van de private sector na, omdat ze van mening zijn dat dit een inperking is van het eigendomsrecht en dit punt eigenlijk geen stedelijke bevoegdheid is.
Het 'verzoek tot raadpleging' in het kader van het onderzoek tot milieueffectrapportage voor de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Algemeen Bouwreglement te Gent wordt gunstig geadviseerd. Er wordt akkoord gegaan met de conclusie dat geen plan-MER dient opgemaakt te worden.
Stelt de wijziging van de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent - het Algemeen Bouwreglement vast, zoals beschreven in de bij dit besluit gevoegde bijlage.
Neemt kennis van de bij dit besluit gevoegde bijlage 'Algemeen Bouwreglement (officieuze gecoördineerde tekst)'.