Artikelen 24 tot en met 27 van het Decreet van 24 februari 2017 betreffende onteigening voor het algemeen nut (Vlaams Onteigeningsdecreet)
Artikelen 14 tot en met 21 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 oktober 2017 tot uitvoering van het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017.
Artikel 2 van het Decreet Lokaal Bestuur
Een van de belangrijkste gevolgen van de voorwaarde van de onteigeningsnoodzaak en van de principiële eigendomsbescherming die in de artikelen 16 van de Grondwet en 1 van het Eerste Aanvullend Protocol EVRM wordt vooropgesteld, is dat als de eigenaar het vooropgestelde doel kan en wil realiseren, de overheid niet tot onteigening kan overgaan. Er kan slechts worden onteigend als het onteigeningsdoel niet op een andere (redelijk te verantwoorden) manier kan worden gerealiseerd.
De Vlaams decreetgever heeft dit basisprincipe uitgewerkt in de artikelen 24 tot en met 27 van het Onteigeningsdecreet:
Een eigenaar van een onroerend goed of houder van een zakelijk recht dat opgenomen is in een voorlopig onteigeningsbesluit, kan voor dat onroerend goed tijdens het openbaar onderzoek een verzoek tot zelfrealisatie indienen bij de onteigende instantie.
Uit artikel 24 paragraaf 2 van het Onteigeningsdecreet volgt dat de zelfrealisatie géén recht is, doch dat de onteigende instantie zal oordelen over het zelfrealisatieonderzoek.
De onteigende instantie kan het verzoek tot zelfrealisatie inwilligen als cumulatief voldaan is aan volgende voorwaarden:
1° de verzoeker is aantoonbaar in staat om de beoogde doelstelling van algemeen nut te realiseren
2° de verzoeker is aantoonbaar bereid om de beoogde doelstelling van algemeen nut te realiseren
3° de verzoeker is aantoonbaar bereid en in staat om de doelstelling van algemeen nut te realiseren en in voorkomend geval in stand te houden op de wijze en binnen de termijn die de onteigende instantie in de projectnota, vermeld in artikel 12, desgevallend heeft bepaald
Eens het verzoek ingewilligd, wordt er tussen de onteigende instantie en de verzoeker tot zelfrealisatie een zelfrealisatieconvenant afgesloten.
Het Onteigeningsdecreet voorziet géén model van het af te sluiten zelfrealisatieconvenant.
In artikel 26 van het Onteigeningsdecreet wordt wel bepaald dat in dit convenant de verzoeker de verbintenis aangaat om het project zelf te realiseren conform de voorwaarden en dat de verzoeker de effectieve uitvoering, realisatie en in voorkomend geval de instandhouding van het project met alle daarbij horende financiële of andere vormen van zekerheidsstelling dient te waarborgen.
Teneinde rechtszekerheid te garanderen heeft de Stad een algemeen model van zelfrealisatieconvenant uitgewerkt, een model dat in alle toekomstige onteigeningen kan worden toegepast.
De Decreetgever heeft aan de onteigende instantie de vrijheid gegeven om in dit zelfrealisatieconvenant een eigen sanctiemechanisme te voorzien.
De Stad heeft geopteerd voor een opbouwend sanctionerend mechanisme, waarbij de Stad de mogelijkheid heeft om in onderstaande gevallen de overeenkomst eenzijdig en buitengerechtelijk te ontbinden:
Deze beslissing dient bij aangetekend schrijven aan de eigenaar-zelfrealisator te worden meegedeeld.
Door de eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst ontstaat er in hoofde van de Stad een recht om het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van het zelfrealisatieconvenant te verwerven.
Om deze verwerving als sanctie te kunnen toepassen, voorziet de Stad een 'aankoopoptie'
Partijen dienen bij de ondertekening van het zelfrealisatieconvenant, een overeenkomst inhoudende een verkoopbelofte/aankoopoptie te onderteken. Deze overeenkomst met alle vermelde lasten en voorwaarden maakt integraal deel uit van het zelfrealisatieconvenant.
Door de eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst ontstaat er in hoofde van de Stad een recht om de tussen partijen afgesloten aankoopoptie te lichten.
Indien de eigenaar alsnog wil afzien van de zelfrealisatie, doch niet eerder dan na 5 jaar, is er een aankooprecht voor de stad en dit aan de huidige geïndexeerde geschatte venale waarde.
Indien de eigenaar het goed wenst te verkopen gaat de plicht van de zelfrealisatie en/of het instandhouden ervan over op de nieuwe eigenaar. Daartoe dient de kandidaat-koper vooraf aan de stad te kunnen aantonen over voldoende economische en financiële draagkracht, als ook over de technische en vereiste beroepsbekwaamheid te beschikken.
Om aldus het doorwerken van de convenant ten opzichte van alle rechtverkrijgenden te garanderen wordt deze notarieel verleden.
Zowel het model van het zelfrealisatieconvenant als het model van de aankoopoptie worden ter goedkeuring voorgelegd aan de Gemeenteraad.
Keurt goed de bij dit besluit en er integraal deel van uitmakend model van Zelfrealisatieconvenant, inclusief de hieraan verbonden Aankoopoptie, die in onteigeningsprocedures kunnen worden gehanteerd.