In het kader van de ontwikkeling van een nieuw stadsdeel aan de Oude Dokken te Gent, ten noorden van de Dampoort, werd tussen sogent en de cvba Schipperskaai op 25 juni 2014 een samenwerkingsovereenkomst Publiek-Private Samenwerking gesloten voor het ontwikkelen van het project Oude Dokken - Deel Handelsdok Oost ‘Wonen aan de Schipperskaai’.
Voor de ontwikkeling van deze nieuwe wijk werden ambitieuze doelstellingen opgenomen op het vlak van integrale duurzaamheid.
Op 18 september 2014 werd de cvba Ducoop opgericht met maatschappelijke zetel Poortakkerstraat 94, 9051 Sint-Denijs-Westrem, om binnen de ontwikkelingszone duurzaamheidsdiensten aan te bieden door middel van een innovatief concept genaamd ZAWENT (Zero AfvalWater met Energie- en NutriëntenTerugwinning), waarbij er een leidingennetwerk zal lopen:
enerzijds langsheen de Koopvaardijlaan, een stedelijke openbare weg.
anderzijds onder het (toekomstig) openbaar domein dat doorheen de ontwikkelingszone loopt = de zogenaamde KRUKAS (toekomstig fiets- en wandelpad) en openbare groenzone en onder de toekomstige private gebouwen.
Om haar diensten te kunnen ontwikkelen en aan te bieden diende de cvba Ducoop over voldoende zakelijke of persoonlijke rechten te beschikken om deze rol te kunnen opnemen.
Op 28 september 2015 werd hiertoe door de gemeenteraad een intentieovereenkomst voor de aanleg en de exploitatie van een warmtenet en ZAWENT-technieken voor het Schipperskaaiproject tussen de Stad en de cvba Ducoop goedgekeurd.
De projectzone wordt in verschillende fasen aangepakt en opgesplitst in 3 zones: het Centrale Bouwveld, Bouwveld Noord en Bouwveld Zuid.
Voor het Centrale Bouwveld, werden bij onderhandse opstalovereenkomst, goedgekeuird door de gemeenteraad op 23 januari 2017 (authentieke akte 4 juli 2017), aan de cvba Ducoop de nodige zakelijke rechten toegekend voor het gedeelte van het warmtenet en ZAWENT-technieken, dat binnen de Ontwikkelingszone onder toekomstig openbaar domein zal lopen. Bij authentieke akte van 14 november 2017 werd vastgesteld dat de opschortende voorwaarden die werden bepaald bij akte van 4 juli 2017 werden vervuld.
Deze gedeelten waren deels eigendom van de Stad en sogent en zijn intussen gedeeltelijk overgedragen aan de cvba ‘Schipperskaai Land’, zodat de ontwikkeling van het gebied effectief kon worden aangevat.
Het openbaar domein zal na uitvoering van de werken overeenkomstig de verkavelingsvergunning kosteloos worden overgedragen aan de Stad.
Overeenkomstig bovenvermelde akte verbonden de opstalgever en de Stad er zich toe om het opstalrecht tegen dezelfde voorwaarden uit te breiden voor de leidingen en toebehoren van het warmtenet en ZAWENT-technieken in de ondergrond van het openbaar domein op het zuidelijke bouwveld binnen de projectzone (eens de verkavelingsvergunning voor dit bouwveld wordt afgeleverd).
Eveneens volgens bovenvermelde akte zou een opstalrecht op de ondergrond van het bouwveld Noord in oorsprong niet noodzakelijk zijn. Gezien de wijzigingen die het project intussen heeft ondergaan blijkt echter dat een opstalovereenkomst voor dit bouwveld Noord toch noodzakelijk zou zijn. Oorspronkelijk was namelijk voorzien dat de ondergrondse parking zich zou uitstrekken over geheel het noordelijk bouwveld waardoor de ZAWENT-leidingen zich zouden situeren in deze (private) ondergrondse parking. De onderhandse parking zal na wijziging echter veel kleiner zijn, waardoor de leidingen nu toch onder het toekomstig openbaar domein komen te liggen.
Door sogent zullen hiertoe de nodige zakelijke rechten worden toegekend aan de cvba Ducoop voor dit bouwveld Noord, dat momenteel integraal in eigendom is van sogent. Gezien na realisatie van de verkavelingsvergunning de zones voor de aanleg van openbare wegenis en groen zullen worden overgedragen aan de Stad, en de voorliggende overeenkomst dus toekomstig openbaar domein bezwaart, komt de Stad in deze tussen voor de toekenning van dit zakelijk recht.
Na uitvoering van de werken wordt het openbaar domein overeenkomstig de verkavelingsvergunning kosteloos overgedragen aan de Stad Gent.
Concreet zal een opstalrecht gevestigd worden op volgende onroerende goederen volgens onderstaande oppervlakten die volgende kadastrale percelen beslaat:
Het tracé van deze leidingen werd opgemeten en weergegeven op het opmetingsplan d.d. 11 juli 2019 opgemaakt door Kris Mertens beëdigd landmeter-expert van onroerende goederen.
Tussen betrokken partijen kon een opstalovereenkomst worden afgesloten met het oog op de realisatie van het warmtenet en de ZAWENT-technieken onder het toekomstig openbaar domein en dit voor een periode ingaande op de eerste dag van de maand volgend op het verlijden van de akte om te eindigen op 30 november 2067. Deze overeenkomst wordt ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd.
In het geval dat de schuld voortvloeiend uit de voorliggende opstal niet onmiddellijk (volledig) bij het verlijden van de akte voldaan wordt, is de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie - overeenkomstig artikel 35 van de Hypotheekwet - normaal gezien gebonden om van deze openstaande schuldvordering(en) ambtshalve een hypothecaire inschrijving te nemen in zijn registers. Deze inschrijving biedt de Stad een zekerheid over de latere betaling ervan. Achteraf handlichting bekomen van deze inschrijving brengt evenwel kosten met zich mee.
Hoewel deze opstal kosteloos wordt gesloten en er dus geen openstaande schuld zal zijn, wordt voorzichtigheidshalve gevraagd om de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van deze specifieke plicht te ontslaan.