2019_GRMW_01207 - Reglement opmaak inventaris ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaarde woningen en Belasting op ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaarde woningen voor de aanslagjaren 2020-2025 - Goedkeuring

De belasting op de ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaarde woningen werd voor het laatst door de gemeenteraad goedgekeurd tot en met aanslagjaar 2019.

Het eerste deel van het reglement herhaalt de regels rond de inventaris van ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen, zoals opgenomen in Onderafdeling 3 van afdeling 2 van hoofdstuk VIII van het Decreet houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996. Hoewel ook kan worden verwezen naar de bepalingen in het Decreet, zorgt het overnemen van de bepalingen in het reglement ervoor dat de belastingplichtige/zakelijk gerechtigde een samenhangend geheel kan lezen in het gemeentelijk reglement.

Het tweede deel bevat een heffing op de geïnventariseerde panden.

Gelet op de financiële nota van het meerjarenplan van de Stad Gent en de wettelijke verplichting om een financieel evenwicht te handhaven, is het gerechtvaardigd een billijke financiële tussenkomst te vragen aan alle belanghebbenden op het grondgebied van de Stad Gent. In die zin komt de continuïteit van de werking van de stadsdiensten en de dienstverlening - ook op lange termijn - niet in het gedrang.

Het belastingreglement voorziet in een aanslag voor het voorkomen op de inventarissen van ongeschikt verklaarde of onbewoonbaar verklaarde woningen voor één of meerdere periodes van 12 maanden. De peildatum is dus niet, zoals in vele andere reglementen, op 1 januari. Elk dossier wordt beoordeeld op zijn individuele ‘verjaardag’ van de inventarisatie.

Panden die op de inventaris voorkomen, zijn immers bewezen ongeschikte of onbewoonbare panden(zie betwistingsmogelijkheid in het Decreet). Het strookt met het (woon)beleid van de stad om deze panden via een fiscale impuls te laten herstellen of de eigenaar tot verkoop aan te zetten. De ongeschiktheid of onbewoonbaarheid brengt immers risicovolle situaties mee waarin de stad niet wil dat haar inwoners/huurders zich moeten bevinden.

Door te belasten bij 1 of meerdere jaren inventaris is er geen belasting op het moment van de opname. Enerzijds vermijdt dit dat een belasting bij opname en een belasting na 1 jaar inventaris, zeer dicht bij mekaar verschuldigd zouden zijn (door de mogelijkheid voor de eigenaar om de opname te betwisten). Anderzijds stelt dit de eigenaar in staat aan de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid te verhelpen nog voordat hij belast wordt. Gelet op de inspanning die eigenaars dan leveren om hun onroerend goed te herwaarderen, is duidelijk dat zij mee het doel van deze belasting helpen verwezenlijken namelijk het vermijden van verloederde woningen. Dit maakt van deze belasting een echte beleidsbelasting, die enkel wordt geheven van eigenaars die woningen of gebouwen langdurig laten verloederen, nadat zij persoonlijk door middel van inventarisatie op de gevolgen zijn gewezen. Voor langere renovaties is in een vrijstelling tot 24 maanden voorzien (zie 2.4.2 hieronder). De belasting is perfect vermijdbaar.

Er wordt uitdrukkelijk voorzien dat de combinatie met de belasting op verwaarloosde woningen en gebouwen mogelijk is. De verwaarlozing betreft de verloedering van de ‘buitenkant’, waar de ongeschiktheid de verloedering van de ‘binnenkant’ betreft.

De combinatie met de belasting op leegstaande woningen en gebouwen is enkel mogelijk indien de ongeschiktheid het gevolg is van de leegstand. Indien de ongeschiktheid aanleiding geeft tot de leegstand, kan de eigenaar dit niet worden verweten nu het hem wettelijk verboden is een ongeschikte woning nog te verhuren (art 20 Vlaamse Wooncode).

De belastingplichtige is de eigenaar van de woning. Het is immers de eigenaar die verantwoordelijk is voor de grote onderhoudswerken die doorgaans nodig zijn om aan de ongeschiktheid te verhelpen. Wanneer er sprake is van een opstal, erfpacht of vruchtgebruik, berust die verantwoordelijkheid respectievelijk bij de opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker, zodat zij in dat geval als belastingplichtige worden aangeduid.

Bij mede-eigendom wordt in een hoofdelijke aansprakelijkheid tussen de eigenaars voorzien. Er is in een specifieke regeling rond gehuwde eigenaars voorzien, om de diversiteit aan (buitenlandse) huwelijksvermogensstelsels op te vangen.

Het reglement voorziet in een tarief dat jaar na jaar stijgt, om na 4 jaar een maximum te bereiken. Zo wordt hardnekkige verwaarlozing exponentieel zwaarder belast dan leegstand van kortere duur. De basisbelasting wordt bovendien vermeerderd wanneer de woning meerdere bouwlagen heeft en wanneer de woning breder is dan 6 meter. Voor kamers, die nog een pak kleiner zijn dan een kleine woning, is een lagere basisbelasting voorzien. Op die manier wordt deels rekening gehouden met de draagkracht van de eigenaars: hoe groter de woning, hoe groter de belasting.

Bepaalde oorzaken van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid maken in feite een vorm van overmacht uit. In die gevallen volstaat redelijkerwijs een jaar op de inventaris niet om aan de verwaarlozingte verhelpen.

Wanneer bijvoorbeeld de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid te wijten is aan een brand, ontploffing of andere ramp wordt een vrijstelling van 36 maanden toegekend. Hierbij is het onbelangrijk of de ramp het geïnventariseerde pand zelf betreft: een vochtinsijpelingsproblematiek veroorzaakt door het naburige uitgebrande pand verhindert bijvoorbeeld evenzeer de herstelling en verhuur van het naastgelegen pand.

Wanneer het pand het voorwerp is van een onteigeningsplan, kan moeilijk van de eigenaar nog verwacht worden dat hij voor het pand nog investeringen doet. Deze woningen zijn om die reden dan ook vrijgesteld. Ook de woningen waarvan de onteigening wordt voorbereid, zijn hierin begrepen.

Bepaalde woningen kennen tijdelijke ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Het gaat dan in de regel niet om een bestendige toestand, maar om een overgangsperiode. Voor die gevallen wordt in welomlijnde en in de tijd beperkte vrijstellingen voorzien.

Zo kan de voormalige woning van een persoon die langdurig op een andere plek verblijft door ziekte, ongeval, hoge leeftijd of vrijheidsberoving, vrijgesteld worden omdat het langdurig verblijf niet altijd bij aanvang vaststaat. Eenmaal vaststaat dat de bewoner niet (of niet binnen afzienbare tijd) zal terugkeren naar de woning, wenst de stad rekening te houden met een periode van verwerking en het nemen van de beslissing wat te doen met de woning.
Die periode is echter beperkt tot 2 (aanslag)jaren. Binnen deze periode moet voor bvb een bejaarde persoon die in het rusthuis is opgenomen, duidelijk zijn dat een terugkeer naar zelfstandig wonen niet meer aan de orde is en kunnen maatregelen genomen worden met betrekking tot de woning (zelf herstellen, verkoop). De vrijstelling kan per eigenaar en per woning slechts éénmaal worden toegekend, en kan uiteraard enkel gelden voor zover de eigenaar er de laatste bewoner was (zodat het vertrek naar een rusthuis geen vrijstelling geeft voor alle onroerende goederen van de belastingplichtige).

De nieuwe eigenaar van een woning wordt eveneens een periode gegund om herstelwerken uit te voeren. Daarvoor moet een periode van 24 maanden volstaan: hiermee worden de 2 volgende belastingaanslagen vermeden voor de nieuwe eigenaar. Enkele specifieke nieuwe eigenaars worden van deze vrijstelling uitgesloten. Het gaat om constructies waar de verkoper en koper dergelijke nauwe banden met mekaar vertonen, zoals een zaakvoerder aan zijn vennootschap of een ouder aan een kind, dat misbruik moet worden vermoed. Bij erfenis wordt geen misbruik vermoed, zodat de vrijstelling daar altijd van toepassing is.

Er wordt ook een vrijstelling voorzien voor eigenaars die voor de verjaardag van de inventarisatie hun pand hebben verkocht bij onderhandse overeenkomst maar waarvan de bevestiging in een notariële akte volgt binnen de 4 maanden na ondertekening van de onderhandse overeenkomst. Deze 4 maanden komen overeen met de verplichting akten van overdracht van onroerend goed binnen de 4 maanden te registreren, ook onderhandse (zoniet worden vertragingsboetes aangerekend, art 32,4° Wetboek Registratierechten). Voor verkoop onder opschortende voorwaarde, rekent men die 4 maanden vanaf het vervullen van de voorwaarde. In de vrijstelling wordt dan ook dezelfde kanttekening voorzien: de vrijstelling geldt vanaf de voorwaardenloze onderhandse overeenkomst, of vanaf het vervullen van de opschortende voorwaarde van de overeenkomst. Dat is immers het moment waarop de eigendom inter partes overgaat.

Zijn er renovaties aan de orde, dan kan ook eenmalig een vrijstelling worden toegekend wanneer blijkt dat aan de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid wordt verholpen. Enerzijds wordt 24 maanden vrijstelling toegekend na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning impliceert immers dat de eigenaar verbeteringswerken aan de woning zal uitvoeren, die niet mogen aanvangen voor de goedkeuring ervan door het college van burgemeester en schepenen, zoniet is er sprake van een bouwmisdrijf. De bouwwerken kunnen ten vroegste na de goedkeuring aanvangen.

Daarnaast kunnen ook werken noodzakelijk zijn die geen omgevingsvergunning nodig hebben. De vrijstelling wordt dan toegekend op basis van een renovatiedossier:
- een gedetailleerd renovatieschema waaruit blijkt dat de nodige renovatiewerken zullen uitgevoerd worden.
- een schets van de woning/ het gebouw met aanduiding van de geplande werken
- een volledige opsomming en beschrijving van de werken
- een raming van de kosten en/of offertes van aannemers
- foto’s van de te renoveren delen van de woning en/of gebouw
Ook in dit geval wordt een vrijstelling van 24 maanden voldoende en billijk geacht om de woning gebruiksklaar te maken. Gezien het werken betreft die geen omgevingsvergunning vereisen en de eigenaar naar eigen goeddunken kan uitvoeren, is het verantwoord de vrijstelling te laten ingaan vanaf het afgeven van het indienen van de volledig bevonden en goedgekeurde aanvraag.

Wanneer een woning beschermd is als monument, is het opknappen van de woning aan heel wat bijkomende vereisten onderworpen. Daarom wordt een vrijstelling van 24 maanden voorzien vanaf de beslissing tot bescherming. De eigenaar moet de kans krijgen de bijkomende voorwaarden voor werken aan de geklasseerde woning te onderzoeken naar mogelijkheden en kostprijs. Wanneer de eigenaar effectief een restauratiepremie aanvraagt is hij bovendien in afwachting op een beslissing van een overheidsinstantie, alvorens hij de werken kan aanvatten. In dat geval kan ook in een vrijstelling voorzien worden tot 24 maanden na de beslissing. Tot slot is het niet wenselijk dat een woning, die weliswaar nog niet beschermd is maar wel opgenomen op een ontwerplijst van voor bescherming vatbare monumenten, nog wordt gerenoveerd zonder rekening te houden met de scherpere eisen die aan monumenten worden gesteld. Zolang een woning op dergelijke ontwerplijst is opgenomen, zou het contraproductief zijn de woning te belasten en is zij dus vrijgesteld.

Sommige bijzondere eigenaars of eigendomssituaties nopen tot een vrijstelling om ongewenste situaties te vermijden of om enkele specifieke overmachtssituaties op te vangen.

Een woning die aan de Belgische Staat toekomt ingevolge een definitieve verbeurdverklaring (art 42, 1° en 2° Strafwetboek) staat in feite niet meer onder toezicht van de veroordeelde, niettegenstaande de Belgische Staat mogelijk nog niet in bezit is getreden. Het is niet de bedoeling een belastingplichtige te treffen die over de woning geen zeggenschap meer heeft.

Een woning waarvan de Stad Gent het beheer in handen heeft genomen in uitvoering van het sociaal beheersrecht, wordt evenming belast nu de eigenaar van deze woning niet langer zelf het beheer voert over zijn pand. 

Een woning die toebehoort aan een sociale woningorganisatie, wordt de facto reeds ingezet om de (sociale) woondoelstellingen te behalen. Het heeft dan ook geen zin die organisaties aan te zetten behoorlijk woonaanbod te creëren door onbewoonbaarheid tegen te gaan. Dit is evident, zonder dat dit nog eens moet bevestigd worden in een uitdrukkelijke motivering. Een sociale huisvestingsmaatschappij heeft immers reeds als doel effectieve woonlocaties te creëren voor sociale doeleinden.

Wanneer zich op die manier gevallen kunnen voordoen waarbij die sociale woonorganisaties er langere tijd over doen (meer dan 2 jaar) om een sanering en/of renovatie uit te voeren, waardoor er langere ongeschiktheid is, dan moet worden aangenomen dat dit niet gebeurt omdat zij niet aan haar kernopdracht wil voldoen, maar wegens organisatorische redenen en (dus, want wegens de onderliggende reden) door een gebrek aan financiële armslag beperkt is. Er moet immers overwogen worden dat de belasting die woonorganisaties in de vervulling van hun taak van algemeen belang, meer bepaald hun (door henzelf te bepalen) huisvestingspolitiek, zou hinderen (Gent 20 november 2018, nr. 2018/8249, Bogaert / Stad Gent).

Deze organisaties hebben bovendien een budgettaire band met de Stad Gent of de Vlaamse overheid, waarbij deze overheid minstens voor een deel de financiering van de vrijgestelde entiteiten op zich neemt. Een belasting lastens deze rechtspersonen, komt dan ook neer op een 'vestzak-broekzak' operatie die bezwaarlijk tegemoetkomt aan het financieel doel van de belasting. De Stad zou immers belastingen ontvangen, die zij daarna in de rekeningen van de betrokken entiteiten dient te compenseren of die door de Vlaamse overheid moet worden bijgepast. Hierin kan geen verboden ongelijkheid gezien worden.

Tot slot acht het bestuur het opportuun een vrijstelling te voorzien voor de eigenaar die geen andere onroerende goederen in bezit heeft, maar sinds het moment van de invenarisatie in het geïnventariseerde pand is gedomicilieerd. Er moest immers verweten worden dat Gentenaars door deze belasting uit hun enige woning worden gedreven, omdat ze niet de financiële middelen hebben om de nodige renovaties uit te voeren (en dus evenmin om de belasting te blijven betalen en dus tot gedwongen verkoop van hun woning moet worden overgegaan).