2019_GRMW_01209 - Belasting op woningen zonder inschrijving in het bevolkingsregister voor de aanslagjaren 2020-2025 - Goedkeuring

De belasting op tweede verblijven werd voor het laatst door de gemeenteraad goedgekeurd tot en met aanslagjaar 2019.

Gelet op de financiële nota van het meerjarenplan van de Stad Gent en de wettelijke verplichting om een financieel evenwicht te handhaven, is het gerechtvaardigd een billijke financiële tussenkomst te vragen aan alle belanghebbenden op het grondgebied van de Stad Gent. In die zin komt de continuïteit van de werking van de stadsdiensten en de dienstverlening - ook op lange termijn - niet in het gedrang.

Het belastingreglement voorziet in een aanslag voor woningen zonder inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister op 1 januari van het aanslagjaar of waarvoor nog geen aanvraag tot inschrijving is gebeurd. Dit is ruimer dan wat klassiek in de volksmond onder een tweede verblijf wordt verstaan, zodat die term niet meer in de titel van het reglement wordt herhaald hoewel het grotendeels een voortzetting van het oude belastingreglement op de tweede verblijven betreft.

Immers heeft de belasting als doel een compenserende bijdrage te vragen voor die woningen waar bij het gewenst gebruik – door één of meerdere personen die er zich ook inschrijven in het toepasselijke register – de stad een aanvullende personenbelasting (de gemeentelijke opcentiemen of aanvullende gemeentelijke personenbelasting) zou ontvangen.

Gezien de toewijzing van die opcentiemen gebeurt op basis van de wettelijk geregistreerde verblijfplaats van de belastingplichtige inwoners, verliest de stad de inkomsten (doorgaans ten voordele van een andere stad) ook als de gebruiker van een woning er in de praktijk wel zijn hoofdverblijfplaats heeft. Om die reden is het niet in het bevolkingsregister ingeschreven staan niet (meer) een weerlegbaar vermoeden van gebrek aan hoofdverblijfplaats, maar het belastbaar feit op zich.

Naast het compenseren van de gemiste opcentiemen in de personenbelasting, wil de Stad Gent hiermee ook een impuls geven om de nood aan huurwoningen te helpen lenigen. De belasting wil eigenaars stimuleren om woningen ter beschikking te stellen van personen die zich permanent in Gent willen vestigen.

Onder woning wordt de betekenis van deze term uit de Vlaamse Wooncode begrepen, inclusief weekendhuizen.

Een woning die niet effectief wordt gebruikt, komt in de regel in aanmerking voor een inventarisatie als leegstaand pand.

De belastingplichtige is de eigenaar van de woning. Het is immers de eigenaar die in zijn volle beslissingsbevoegdheid kiest welk gebruik wordt gemaakt van de woning. Bij eigen gebruik kiest hij er zelf voor de woning niet als zijn hoofdverblijfplaats te gebruiken. Bij verhuring blijft het feit dat de eigenaar nog altijd meester is van de bestemming die hij in zijn verhuurde woning toelaat, in die zin dat hij aan elke huurder de verplichting tot gebruik als hoofdverblijf kan opleggen. Doet hij dat niet, dan kan hij bovendien bedingen dat de belasting op tweede verblijven die hij moet betalen aan de huurder zal doorgerekend worden (Rb. Oost-Vlaanderen (afd. Gent) 19 december 2015, nr. 250.241,  LRB 2016/3–4, 64). Bovendien genieten niet alleen eigenaars van tweede verblijven die dit tweede verblijf zelf gebruiken, maar ook eigenaars van tweede verblijven die dit tweede verblijf verhuren of door een derde laten gebruiken, rechtstreeks dan wel onrechtstreeks het voordeel van de investeringen die de overheid doet in diverse voorzieningen. Het is niet onredelijk om de eigenaar als belastingplichtige aan te merken en daarbij geen onderscheid te maken tussen eigenaars die het tweede verblijf zelf gebruiken en eigenaars die het tweede verblijf verhuren of door een derde laten gebruiken (Cass 16 juni 2017, AR F.15.0186.N, A.V.B. / Provincie West-Vlaanderen). De eigenaar blijft bovendien veelal gedurende een langere periode dezelfde persoon waardoor de administratieve kost van het onderzoek, de verwerking, vestiging en invordering van deze in de regel beperkte belasting voor de stad beheersbaar is (Gent 31 januari 2017, AR 2015/AR/3176).

Wanneer er sprake is van een opstal, erfpacht of vruchtgebruik, berust het beslissingsrecht respectievelijk bij de opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker, zodat zij in dat geval als belastingplichtige worden aangeduid. Bij medeëigendom wordt in een hoofdelijke aansprakelijkheid tussen de eigenaars voorzien.

Er wordt gekozen voor een forfaitair (basis-)tarief van 1.200 euro (met indexaanpassingen). Dit bedrag ligt hoger dan het gemiddelde inkomen van de belasting die wordt gecompenseerd. Er moet rekening gehouden worden met het feit dat de eigenaar van een (extra) woning waar hij zelf niet in is ingeschreven, niet kan worden vergeleken met de gemiddelde Gentenaar. De eigenaar van een tweede verblijf is doorgaans kapitaalkrachtiger dan een huurder en het is verantwoord op basis van deze hogere financiële draagkracht een hogere bijdrage te vragen.

Het betreft een forfaitair tarief, dat geen verband heeft met de werkelijke inkomsten van de gebruiker, noch met het kadastraal inkomen van de eigenaar. Er is dan ook geen schending van het verbod bepaald in artikel 464-465 WIB.

Het verminderd tarief voor kleine woningen (minder dan 80m²) wanneer zij door studenten gebruikt worden, wordt als overgangsmaatregel nog 1 jaar behouden. Het nieuwe reglement gaat immers in halverwege het academiejaar. Deze maatregel al afschaffen op 1 januari 2020 zou getuigen van onbehoorlijk bestuur. Daarna kiest het bestuur er echter voor ook bij deze woningen in te zetten op gebruik als hoofdverblijfplaats met inschrijving in het bevolkingsregister zodat het verminderd tarief met ingang van aanslagjaar 2021 (hetzij academiejaar 2020-2021) niet meer bestaat.

Een reeks collectieve verblijfsaccommodaties die niet beantwoorden aan de klassieke woning waar een alleenstaande of gezin zich kan vestigen, zijn vrijgesteld. Het gaat onder meer om ziekenhuizen, rustoorden voor bejaarden, internaten, kloosters, gevangenissen, begeleid wonen, … De lijst dient als voorbeeld, het betreft telkens collectieve accommodaties met specifieke doelen. Daarnaast wordt een verplaatsbare caravan of woonaanhangwagen vrijgesteld. In feite betreft het hier een verduidelijking van het begrip ‘woning’, dat immers een onroerend goed veronderstelt. Verplaatsbare caravans zijn – in tegenstelling tot bvb stacaravans – geen onroerend goed.

Woningen waarvan het (gebrek aan) gebruik reeds in andere reglementen wordt belast, worden eveneens vrijgesteld om een dubbele belasting te voorkomen. Het gaat om de woningen op de inventarissen van de leegstaande woningen en gebouwen en van de ongeschikt / onbewoonbaar verklaarde woningen.

Ook de woningen waarin uitsluitend een beroepsactiviteit wordt uitgevoerd, en die dus in theorie aan de belasting op de bedrijfsvestiging zijn onderworpen, worden om diezelfde reden vrijgesteld. Het woord uitsluitend is hier cruciaal: indien de woning voor een deel, of gedurende een deel van de tijd, voor andere doeleinden gebruikt wordt, blijft de belasting op tweede verblijven van toepassing.

Een aantal gebruiken zijn expliciet gewenst door de stad. Hier wordt een vrijstelling voorzien om dit gebruik niet te ontmoedigen.

Het ter beschikking stellen van de woning aan de rechtspersonen bedoeld in artikel 1717, 3elid van het burgerlijk wetboek of artikel 32, §1 van het Vlaams Woninghuurdecreet van 24 oktober 2018 met het oog op de onderverhuring voorzien in datzelfde artikel komt tegemoet aan het sociale woonbeleid van de stad. De eigenaar/hoofdverhuurder mag hier niet de dupe zijn van een eventueel tijdelijke frictieleegstand van de woning die hij aan deze organisaties verhuurd. Een gelijkaardig argument kan gemaakt worden voor de woningen waarbij de Stad Gent het beheer heeft overgenomen in het kader van het sociaal beheers

Als studentenstad dient stad Gent er rekening mee te houden, dat vele duizenden studenten een tijdelijk verblijf zoeken nabij hun studieplaats. Daartoe zijn verschillende accommodaties opgericht, die in feite niet tot werkelijk doel hebben er een belastingbetalende inwoner van Gent te  huisvesten. Stad Gent wil dit uiteraard niet ontmoedigen, voor zover dit beperkt blijft tot de accommodaties die typisch op studenten gericht zijn. Dit zijn duidelijk accommodaties die zelden bewoond worden door een gezin of alleenstaande die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt.

Het betreft in eerste instantie de grootschalige collectieve studentenaccommodaties, de klassieke ‘homes’ van universiteiten en hogescholen maar waarvan de afgelopen jaren ook private ondernemingen meer en meer de oprichting voor zich nemen. Voor zover zij aan de voorwaarden van het Algemeen Bouwreglement (ABR) voldoen, zijn zij duidelijk op studenten gericht en vertegenwoordigen zij geen potentieel voor de huurmarkt.

Verder zijn er de kamers en studio’s in een studentenhuis, gebruikt door studenten en beschikkend over een confomiteitsattest. Het begrip studentenhuis is uniek aan het reglement en wordt omschreven als een gebouw, uitsluitend bestaande uit minstens twee kamers en gebeurlijke gemeenschappelijke ruimten en/of studio’s die specifiek zijn gericht op de huisvesting van studenten. Daarmee worden de ‘klassieke koten’ omschreven. Omdat in de praktijk vaak toch één vaste bewoner in een gewoon appartement in het gebouw verblijft, meestal in een conciërgerol wat past bij het beoogde beleid, wordt één uitzondering in het gebouw toegestaan zonder dat het gebouw daardoor de stempel van 'studentenhuis' verliest. De vereiste van voldoening aan stedenbouwkundige normering en een conformiteitsattest, zorgen ervoor dat enkel de koten die een zekere woonkwaliteit waarborgen aan de studenten van de vrijstelling kunnen genieten. Kroten genieten niet van een gunstmaatregel. Een appartement dat met 2 huurcontracten verhuurd wordt als waren het 2 ‘kamers’ beantwoordt duidelijk niet aan de doelstelling van deze vrijstelling en wordt expliciet uitgesloten van het begrip studentenhuis.

Ook een kamer in een hospitawoning, die naar de letter van de Wooncode een aparte woning zou uitmaken, moet naar analogie met bovenstaande redenering worden vrijgesteld wanneer zij ter beschikking staat van een student. Dit is immers een typische studentenwoonvorm. Ook hier moet een minimale kwaliteit, aangetoond met een conformiteitsattest, aanwezig zijn. Ook wanneer de kamer niet gebruikt wordt, kan zij vrijgesteld worden. Het betreft hier immers een zeer specifieke woonvorm, zeer dicht verweven met de bewoners van de rest van de woning, waarbij de eigenaar een woning geïntegreerd in de eigen woning niet noodzakelijk ter beschikking moet stellen. 

Bepaalde woningen kennen tijdelijk geen inschrijving in het bevolkingsregister. Het gaat dan in de regel niet om een bestendige toestand, maar om een overgangsperiode. Voor die gevallen wordt in welomlijnde en in de tijd beperkte vrijstellingen voorzien.

Zo kan de voormalige woning van een persoon die langdurig op een andere plek verblijft door ziekte, ongeval, hoge leeftijd of vrijheidsberoving, vrijgesteld worden omdat het langdurig verblijf niet altijd bij aanvang vaststaat. Eenmaal vaststaat dat de bewoner niet (of niet binnen afzienbare tijd) zal terugkeren naar de woning, wenst de stad rekening te houden met een periode van verwerking en het nemen van de beslissing wat te doen met de woning. Die periode is echter beperkt tot 2 (aanslag)jaren. Binnen deze periode moet voor bvb een bejaarde persoon die in het rusthuis is opgenomen, duidelijk zijn dat een terugkeer naar zelfstandig wonen niet meer aan de orde is en kunnen maatregelen genomen worden met betrekking tot de woning (verkoop, verhuur). De vrijstelling kan per eigenaar en per woning slechts éénmaal worden toegekend, en kan uiteraard enkel gelden voor zover de eigenaar er de laatste bewoner was (zodat het vertrek naar een rusthuis geen vrijstelling geeft voor alle onroerende goederen van de belastingplichtige) en voor zover de woning daarna niet verhuurd of ter beschikking gesteld wordt (wat impliceert dat de eigenaar minder tijd nodig had om maatregelen te nemen).

De nieuwe eigenaar van een woning wordt eveneens een periode gegund om eventuele kleine herstel- of aanpassingswerken uit te voeren alvorens de woning te betrekken. Daarvoor moet een periode van 6 maanden volstaan: wanneer de woning na 30 juni werd verworven, wordt voor de eerstvolgende peildatum (telkens 1 januari) eenmalig vrijstelling verleend.

Zijn er grotere renovaties aan de orde, dan kan voor een woning die tijdelijk niet bewoonbaar is door verbouwingen ook eenmalig een vrijstelling worden toegekend. Slepen de verbouwingen aan, dan is er eerder sprake van leegstand en kan het dossier aan de voor die inventaris bevoegde dienst worden overgemaakt.

In omgekeerde zin kan aan de eigenaar die een nieuwe koper of huurder zoekt, ook een tijdelijke vrijstelling worden toegekend. Opnieuw wordt een periode van 6 maanden correct geacht, zodat de vrijstelling geldt voor woningen die op 1 januari te koop of te huur staan en waar de laatste bewoner na 30 juni de woning heeft verlaten. Om te vermijden dat woningen die telkens voor bijzonder korte periodes verhuurd worden – wat evenmin in overeenstemming is met het beleid – wordt bovendien als voorwaarde opgelegd dat die bewoner minimaal 6 maanden de woning heeft betrokken.

Er wordt ook een vrijstelling voorzien voor eigenaars die voor de peildatum 1 januari hun woning hebben verkocht bij onderhandse overeenkomst maar waarvan de bevestiging in een notariële akte volgt binnen de 4 maanden na ondertekening van de onderhandse overeenkomst. Deze 4 maanden komen overeen met de verplichting akten van overdracht van onroerend goed binnen de 4 maanden te registreren, ook onderhandse (zoniet worden vertragingsboetes aangerekend, art 32,4° Wetboek Registratierechten). Voor verkoop onder opschortende voorwaarde, rekent men die 4 maanden vanaf het vervullen van de voorwaarde. In de vrijstelling wordt dan ook dezelfde kanttekening voorzien: de vrijstelling geldt vanaf de voorwaardenloze onderhandse overeenkomst, of vanaf het vervullen van de opschortende voorwaarde van de overeenkomst. Dat is immers het moment waarop de eigendom inter partes overgaat.

Sommige bijzondere eigenaars of eigendomssituaties nopen tot een vrijstelling om ongewenste situaties te vermijden of om enkele specifieke overmachtssituaties op te vangen.

Een woning die aan de Belgische Staat toekomt ingevolge een definitieve verbeurdverklaring (art 42, 1° en 2° Strafwetboek) staat in feite niet meer onder toezicht van de veroordeelde, niettegenstaande de Belgische Staat mogelijk nog niet in bezit is getreden. Het is niet de bedoeling een belastingplichtige te treffen die over de woning geen zeggenschap meer heeft.

Een woning die toebehoord aan een sociale woningorganisatie, wordt de facto reeds ingezet om woondoelstellingen te behalen. Deze organisaties hebben een budgettaire band met de Stad Gent of de Vlaamse overheid, waarbij deze overheid minstens voor een deel de financiering van de vrijgestelde entiteiten op zich neemt. Een belasting lastens deze rechtspersonen, komt dan ook neer op een 'vestzak-broekzak' operatie die bezwaarlijk tegemoetkomt aan het financieel doel van de belasting. De Stad zou immers belastingen ontvangen, die zij daarna in de rekeningen van de betrokken entiteiten dient te compenseren of die door de Vlaamse overheid moet worden bijgepast. Hierin kan geen verboden ongelijkheid gezien worden.

De sociale woonorganisaties onderscheiden zich bovendien van de doorsnee belastingplichtige omwille van het wettelijk kader waarin zij de verhuring organiseren en waarbinnen zij net verplicht zijn hun huurders te laten domiciliëren. De woningen worden enkel als hoofdverblijfplaats verhuurd, en dit volgens een modelovereenkomst zoals voorzien in bijlage I van het BVR van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. Dit besluit stelt uitdrukkelijk dat de sociale huurder in het verhuurde goed zijn hoofdverblijfplaats moet hebben en dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden als geen van de huurders de woning nog als hoofdverblijfplaats betrekt (art 33, §5) en dat de huurder gehouden is zich te laten inschrijven in het bevolkingsregister (art 15 modelovereenkomst). Het vademecum 'Wegwijs in het sociaal huurstelsel" stelt bij de huurdersverplichtingen:

"5.9.1 In de woning zijn hoofdverblijfplaats hebben, er zich domiciliëren en geen onrechtmatige bijwoonst toelaten De huurders van een sociale huurwoning moeten, in voorkomend geval samen met de aan hem toegewezen minderjarige kinderen, in de sociale huurwoning hun hoofdverblijfplaats hebben en er zich domiciliëren. De huurder mag alleen toestaan dat een persoon op duurzame wijze in de sociale huurwoning komt bijwonen als hij voldoet aan de toetredingsvoorwaarden en als dat niet leidt tot een onaangepaste woning. Hij dient die duurzame bijwoonst te melden aan de verhuurder. Tekortkomingen aan die huurdersverplichtingen worden gelijkgesteld aan een ernstige inbreuk die de opzeg van de huurovereenkomst tot gevolg kan hebben. Daarnaast mag de huurder een tijdelijke bijwoonst alleen maar toestaan als dat niet leidt tot een onaangepaste woning. Hij dient die tijdelijke bijwoonst ook te melden aan de verhuurder (art. 92, §3, eerste lid, 2°bis VWC). Voor de inbreuk op die verplichting is er geen van rechtswege gelijkstelling met een ernstige tekortkoming."

Specifiek voor de sociale woonorganisaties, zijn dan ook voldoende wettelijke waarborgen ingebouwd met betrekking tot de doelstellingen van de belasting, zodat het verantwoord is hun werking niet verder met belastingaanslagen te verzwaren. De sociale woonorganisaties worden uitdrukkelijk opgelijst: de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de erkende sociale huisvestingsmaatschappijen, de erkende sociale verhuurkantoren  vermeld in het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen.

De Dienst Belastingen is belast met toezicht op en uitvoering van het reglement.