• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het Besluit van 27 november 2015 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 47
• De Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO)
• Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 43, §2, 10
• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
Hannah Hongenaert namens ZABRA REAL ESTATE NV diende een omgevingsvergunningsaanvraag in voor gronden gelegen aan Oudenaardsesteenweg en Smaragdstraat kadastraal gekend als afdeling 8 sectie H nr. 656E. Deze aanvraag werd op 21/12/2018 ingediend bij het College van burgemeester en schepenen. Op 20/01/2019 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omvat het verkavelen van een terrein in 34 loten bestemd voor maximum 65 woonentiteiten en het aanleggen van - deels openbare - wegenis. De site maakte tot voor kort deel uit van de school- en zorgcampus De Deyne, gelegen in de zuidelijke stadsrand en beheerd door de Broeders van Liefde.
Het te verkavelen terrein heeft een oppervlakte van ruim 14 000 m² en ligt in de noordwestelijke uithoek van deze campus. Aan de noordzijde wordt het terrein begrensd door de Leebeek met de daarachter gelegen wijk Nieuw Gent. Zuid- en oostzijde worden geflankeerd door een bosgordel die deel uitmaakt van de campus, de westflank paalt aan private tuinkavels die uitgeven op de Oudenaardsesteenweg.
Op vandaag is het terrein onbebouwd en centraal ingericht met een voetbalterrein/atletiekpiste. De randen van het perceel, in het bijzonder in de oostelijke uithoek en aan de westzijde, bevatten hoogstammig groen. Opvallend is ook een hoogteverschil tussen het maaiveld van de te verkavelen grond en de aanpalende terreinen van Nieuw Gent dat tussen de 1,5 en 2 m bedraagt.
Het verkavelingsplan voorziet in een woonproject dat wordt gedomineerd door grondgebonden (eengezins-)woningen (halfopen en gesloten type) en één meergezinswoning. De ontsluiting wordt voorzien langs de noordzijde, via de Smaragdstraat. Deze straat, die deel uitmaakt van de wijk Nieuw Gent, wordt verlengd met een infrastructuurwerk over de Leebeek. Deze brug vangt meteen ook het hoogteverschil tussen beide terreinen op. De overwelving geeft uit op een ‘pleinruimte’ die rechts toegang geeft tot een lot (35) met 33 private autoparkeerplaatsen en een fietsenstalling, parallel aan de Leebeek. Het einde van dit parkeerlot en het ‘plein’ worden verbonden via een autoluwe ‘lusweg’ (karrespoor) waarop alle woningen worden geënt.
Loten 1 tem 33 zijn private kavels waarop telkens een eengezinswoning kan worden opgericht met gevel op de rooilijn en eigen tuin (max. 3 bouwlagen, plat dak). De perceelsoppervlakte varieert tussen de 135 en 230 m². Hoofdbestemming is wonen, nevenbestemmingen (vrij beroep, dienst, kantoor) worden beperkt tot 30% per woonentiteit. Bijgebouwen worden beperkt tot 4 m².
Lot 34 heeft een oppervlakte van ruim 1 700 m² en voorziet in de bouw van een meergezinswoning die wordt opgebouwd in 2 volumes van respectievelijk 4 en 6 bouwlagen hoog. In het beoogde volume wenst men 7 grondgebonden entiteiten met eigen toegang en tuin onder te brengen en 25 bovenliggende appartementen. De voorschriften voorzien in de aanleg van een ondergrondse parkeergarage.
Lot 36: deze zone voorziet de inplanting van een elektriciteitscabine
Lot 37 omvat het – over te dragen – openbaar domein.
Het bevat volgende elementen:
- Overwelving Leebeek; rijloper wordt afgewerkt met betonstraatstenen
- ‘ontvangstplein’ ter hoogte van toegang project, eveneens afgewerkt met betonstraatstenen. In deze zone worden 3 publieke autoparkeerplaatsen voorzien en centrale – ondergrondse – huisvuilophaling
- De ‘rondweg’ wordt aangelegd als karrespoor (2 parallelle stroken betonverharding, totale breedte 4 m), toegangspaden tot de woningen in betonstraatsteen, parkeren langs deze lusvormige weg wordt verhinderd door obstakels (zitbanken, spelprikkels, edm.).
- Tussen de Oudenaardsesteenweg en het projectgebied wordt een pad in betonverharding (2 m breed) aangelegd voor fietsers en voetgangers. Aan beide zijden wordt dit pad geflankeerd door een strook in grindgazon (1 m breed aan weerszijden) zodat dit als tweede ontsluiting voor brandweer kan fungeren.
- Langsheen Leebeek wordt een wandel-/fietspad (2 m) aangelegd in ternairzand.
- De resterende ruimten worden aangelegd met groen.
Er worden 3 zones aangeduid waarin alle bestaande bomen worden gerooid (samen 1 472 m²). 863 m² boszone wordt behouden. Het dossier bevat een boscompensatievoorstel.
De verkavelingsaanvraag kadert in een ruimere ‘projectzone’. Deze zogenaamde ‘projectzone’ bevat een tweede ‘lob’ van zo’n klein 3 000 m² die grenst aan de oostzijde van het te verkavelen deel.
Deze zone wordt voorbehouden voor een ‘sociaal project’, waarbij gedacht wordt aan een 10 tot 25 ‘zorgstudio’s’, mogelijk aangevuld met conciërgewoning.
Deze tweede ‘lob’ maakt geen deel uit van deze verkavelingsvergunning.
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 28 januari 2019 tot 26 februari 2019.
Resultaat : geen petitielijsten, geen schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en geen digitale bezwaren
De gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar heeft op deze aanvraag geadviseerd. Het stedenbouwkundig verslag van de omgevingsambtenaar is aan het dossier toegevoegd.
In uitvoering van art. 31 van Decreet betreffende de Omgevingsvergunning en van het Gemeentedecreet neemt de gemeenteraad een beslissing over de zaak van de wegen alvorens het vergunningverlenende bestuursorgaan een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.
Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden om onder meer volgende redenen:
De verkavelingsaanvraag wordt gekaderd binnen het masterplan ‘De Deynecampus’ dat in 2015 door het toenmalig schepencollege werd geakteerd. Het beoogde programma (maximum 65 woningen) komt overeen met een dichtheid die rond de 47 woningen per hectare schommelt. Dit strookt met de beoogde dichtheid uit het masterplan.
De maximale bouwcontouren van de eengezinswoningen worden vastgelegd op 3 bouwlagen, wat vandaag de dag een gangbare norm is die toelaat om op een beperkte grondoppervlakte voldoende ruime en kwalitatieve gezinswoningen op te richten. Deze typologie vindt zo ook aansluiting bij de omgevende bestaande bebouwing. De breedtes variëren tussen de 6 en 7 m wat eveneens voldoende ruim is.
Voor de meergezinswoning wordt een ruimere contour vastgelegd met een basishoogte van 4 bouwlagen. Het accent tot 6 bouwlagen is verdedigbaar aan de noordzijde, gezien de oriëntatie. Om voldoende tussenafstand te garanderen tussen de tegenover gelegen eengezinswoningen en de meergezinswoning dient de ‘45°-regel’ vanaf de rooilijn van de eengezinswoningen te worden gerespecteerd. De beperking van de bouwdiepte tot 15 m zorgt voor een voldoende slank volume. Rekening houdende met de afstand tot de bestaande woningen en het niveauverschil zal de negatieve impact (i.h.b. zonlichtafname en privacyhinder) op deze aangelanden beperkt blijven.
Achter de woningen worden voldoende diepe tuinzones voorzien, grootte-orde 10 m. Op hoekpercelen is de tuin minder diep, maar zijn de kavels breder en/of beschikken ze over een zijtuin.
In globo wordt de norm van 1 fietsenstallingsplaats per hoofdkussen gerespecteerd. Qua parkeervoorzieningen plant men een private parkeercluster met 33 plaatsen in openlucht (in lot 35), 3 bijkomende plaatsen voor autodelen of elektrisch rijden op openbaar domein, en een ondergrondse parkeergarage onder de meergezinswoningen.
De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:
De verkavelingsaanvraag wordt gekaderd binnen het masterplan ‘De Deynecampus’ dat in 2015 door het toenmalig schepencollege werd geakteerd. Dit masterplan doet in hoofdzaak uitspraken over het gewenste programma en indicatieve dichtheid.
Volgende conceptelementen vloeien voort uit dit masterplan die betrekking hebben op het openbaar domein:
- Een hoofdontsluiting van de nieuwe woonwijk via de Smaragdstraat (Nieuw Gent), welke als enige ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer zal gebruikt worden, zoals voorzien. De secundaire ontsluitingsweg richting Oudenaardsesteenweg is enkel bestemd voor voetgangers, fietsers en hulpdiensten.
- Een ‘lusweg’ die aan twee zijden woningen bedient, zorgt voor een optimaal gebruik van de wegenis en zorgt er ook voor dat het aandeel verharding relatief beperkt blijft.
- Doorwaadbare wijk voor fietsers en voetgangers. Langs de Leebeek en over de zuidelijke zijarm komen wandelpaden die de wijk doorwaadbaar maken. Verwijzend naar het advies van de Kwaliteitskamer, is het wenselijk een zuidelijke doorsteek/overwelving richting bos toe te voegen.
Het wegenisconcept wordt globaal genomen positief geëvalueerd. De hoofdtoegang van de wijk geeft direct toegang tot de private maaiveldparking en de inrit van de ondergrondse parkeerbak onder de meergezinswoning. Dit laat toe om de overige ontsluiting op een verkeersarme manier in te richten. De aanleg van een ‘karrespoor’ is dan ook een logische keuze.
Er zijn weliswaar nog diverse technische opmerkingen over de wegenisaanleg welke dienen verwerkt te worden in het technisch dossier (zie projectgebonden voorwaarden).
Er wordt opgemerkt dat het masterplan voorzag in ongeveer 1250 m² (na correctie, dus niet met foutieve schaal kaart 12 van het masterplan) nieuwe bosaanplant als compensatie voor wat moet verdwijnen van bosoppervlakte voor de realisatie van een ander bouwproject binnen deze campus. Een deel van het aanwezige jonge bosje wordt echter verwijderd om het bouwprogramma te realiseren. Ook het overgebleven bos wordt volgens het toegevoegde plan 'masterplan groenplan' en groennota aangelegd met speeltoestellen, wat dus in de feiten de volledige ontbossing betekent van het bouwterrein.
Voor het beoogde aantal nieuwe woningen zou in theorie ca. 1 300 m² (20 m² per woonentiteit) kwalitatief, recreatief woongroen moeten gecreëerd worden. Deze oppervlakte wordt gehaald maar is wel versnipperd in drie ‘lobben’. Deze zones dienen alvast maximaal aangelegd te worden als bos, waarbij de bestaande boszones hierin dan uiteraard maximaal bewaard worden (tot 3 m naast de gevels dient ontbost te worden).
Op deze wijze verdwijnt in de praktijk toch ongeveer 1 225 m² bos (niet ouder dan 22 jaar), wordt ongeveer 925 m² bos behouden en wordt 492 m² bij geplant. De beoogde oppervlakte bos binnen dit deelgebied van het masterplan wordt op deze wijze gehaald (ca. 1 420 m²). Positief is dat ze grenzen aan het bestaande parkgedeelte. Zie ook aanvullend het advies van het Agentschap Natuur en Bos.
Er zijn nog veel opmerkingen op het bijgevoegde beplantingsplan. Om die reden wordt het beplantingsplan uitgesloten uit deze aanvraag. Voorafgaand aan de opmaak van het technisch dossier kunnen de randvoorwaarden voor de groenaanleg doorgegeven worden om zodoende een nieuw beplantingsplan op te maken. Hierbij moet het beplantingsplan zodanig ingetekend worden dat duidelijk aangeeft welke zones moeten beheerd worden door aangelanden.
Als laatste stelt het masterplan ook dat de groenstructuur langs de Leebeek dient versterkt te worden. Minstens moet er een bomenrij aangeplant worden, met tussenafstand van zo'n 10 tot 12 meter (om zodoende ruimingswerken mogelijk te houden).
De site is goed bereikbaar voor voetgangers en de fiets. Vanuit de Gestichtstraat- De Deynestraat en vanaf de Oudenaardsesteenweg is ze nu reeds integraal bereikbaar. Vanuit Nieuw Gent is er een bestaand pad (met een trap en uitgevend op de Morganietstraat), maar er worden nieuwe verbindingen aangelegd (Smaragdstraat en Oudenaardsesteenweg).
Naast de nieuwe verbinding met de Smaragdstraat, wordt er tevens een wandel- en fietspad naar de Oudenaardsesteenweg aangelegd. Dit laatste pad zal ook door de nooddiensten gebruikt kunnen worden.
Qua parkeervoorzieningen plant men een private parkeercluster met 33 plaatsen in openlucht (in lot 35), 3 bijkomende plaatsen voor autodelen of elektrisch rijden op openbaar domein, en een ondergrondse parkeergarage onder de meergezinswoningen. In globaliteit houdt men een parkeernorm van 1 plaats per wooneenheid aan. Dit komt overeen met de minima uit de parkeerrichtlijnen van 0,8 + 0,2 (voor bezoekers) plaatsen per woonentiteit. Het is dan wel essentieel dat de opdrachtgever die instaat voor de verkoop van deze woningen hierover correct communiceert naar de gegadigden opdat er geen foutieve veronderstellingen over het parkeeraanbod zouden ontstaan. Binnen in het gebied zal men enkel kunnen laden en lossen aan de woningen. Parkeren naast het huis zal niet mogelijk zijn.
Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij verkavelingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze verkavelingsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.
Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden aan de verkavelaar in het kader van de beslissing over deze verkavelingsaanvraag.
keurt de zaak van de wegen, zoals ontworpen op de omgevingsvergunningsaanvraag, gelegen Oudenaardsesteenweg en Smaragdstraat en kadastraal gekend als afdeling 8 sectie H nr. 656E, goed onder de volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden:
De verkaveling is gelegen langs een met riolering uitgeruste verharde weg en brengt de aanleg van nieuwe wegenis en riolering met zich mee.
De nutsvoorzieningen maken deel uit van een afzonderlijk door de betrokken maatschappijen uit te voeren studie en zijn ook ten laste van de verkavelaar.
De bodem gelegen tussen de rooilijnen is bestemd om ingelijfd te worden bij het openbaar domein, samen met alle uitrustingswerken.
Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwateren één voor oppervlaktewater. De aansluitputjes zijn te voorzien van een merkteken waaruit de aard (oppervlaktewater/afvalwater) blijkt.
Voor het aanleggen van de openbare wegenis moet geen afzonderlijke stedenbouwkundige vergunning worden aangevraagd.
Een bijkomend advies van Farys is hier eveneens vereist.
Het ophogen van het terrein mag niet tot gevolg hebben dat aanpalende percelen belast worden met de afvoer van regenwater van de opgehoogde percelen.
Bovendien mag de bestaande natuurlijke afvoer van regenwater van de aanpalende percelen niet gehinderd worden.
Na uitvoering van de wegenis- en rioleringswerken moet een GRB conform as-built plan opgemaakt worden. De bouwheer dient dit as-built plan te bezorgen en goed te laten keuren door het AGIV in functie van het up tot date houden van het GRB voor de voorlopige oplevering.
De maximale breedte van de opritten wordt bepaald in het tweede deel van het Integraal Plan Openbaar Domein (IPOD II).
Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten of het verwezenlijken van rioolaansluitingen van toepassing.
Op gronden bestemd voor overdracht in het openbaar domein zijn deze reglementen eveneens van toepassing in de periode vanaf de aflevering van de verkavelingsvergunning tot de realisatie van de overdracht.
Projectgebonden voorwaarden:
(zie figuur in bijlage)
Groen
Externe adviezen
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 06/05/2019).
Het advies van Agentschap Natuur en Bos (advies van 25/02/2019, met kenmerk 19-201233) moet strikt nageleefd worden.
- De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 19-201233.
- De te ontbossen oppervlakte bedraagt 1472 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het
toepassingsgebied van het Bosdecreet.
- De resterende bosoppervlakte 862 m² moet ALS BOS behouden blijven. Bijkomende kappingen in deze zone kunnen maar uitgevoerd worden mits machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is evenmin toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-, kruid- of boomlaag uit te voeren. Dit impliceert dat speeltoestellen en gazon (zoals ingetekend op de plannen) niet toegestaan zijn in deze zones.
- De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage, waarop
ook de als bos te behouden zones zijn aangeduid.
- De op het verkavelingsplan_Boscompensatie aangeduide openbare/niet-openbare beboste groene ruimtes over een oppervlakte van 862 m² worden integraal ALS BOS behouden. Bijkomende kappingen in deze zone kunnen maar uitgevoerd worden mits machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is evenmin toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-, kruid- of boomlaag uit te voeren. Bijkomende ontbossing in de op het verkavelingsplan aangeduide groene ruimtes is slechts mogelijk na het wijzigen van de verkavelingsvergunning.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Vlaamse Milieumaatschappij (advies van 08/03/2019, met kenmerk WT 2019 G 0042) moeten strikt nageleefd worden.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 23/01/2019 / 17/04/2019) moeten strikt nageleefd worden.
De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 26/02/2019, met kenmerk VK-19-086) moeten strikt nageleefd worden.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus NV (advies 13 februari 2019, met kenmerk JMS 425832) moeten strikt nageleefd worden.
Algemene opmerkingen met betrekking tot het nieuw openbaar domein
De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.
De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
Voor de lozingsconstructies op de onbevaarbare waterloop moeten de machtigingen bekomen worden bij de Provincie Oost-Vlaanderen, Provinciaal Administratief Centrum Het Zuid, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent, tel. 09/267.76.72
E-mail: waterbeleid@oost-vlaanderen.be
Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes:
De bouwheren/kopers zijn verplicht een gescheiden systeem voor afvoer van afvalwater en oppervlaktewater (dak-afvoer, regenwater) aan te leggen en aan te sluiten op de afvoerleiding voor respectievelijk afvalwater en oppervlaktewater.
- Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.
- De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
legt aan de houder(s) van de verkavelingsvergunning, bij afgifte van de verkavelingsvergunning, de hiernavolgende lasten op:
LAST 1 – Aanleg wegenis en riolering
De houder van de vergunning is verplicht om de openbare wegenis met inbegrip van de riolering, zoals aangegeven op het verkavelingsplan aan te leggen op eigen kosten.
De verkavelingsvergunning geldt als omgevingsvergunning voor de aanleg van de openbare weg (opmerking: de aanleg van de private wegenis en parking op lot 35 maakt geen deel uit van voorliggende aanvraag).
Voor de start van de uitvoering van de riolerings- en wegeniswerken moet een technisch dossier (aangepast aan bovenstaande opmerkingen) ingediend worden (in drievoud) bij de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen van de stad Gent. Op dit technisch dossier kunnen de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen en Farys bijkomende technische opmerkingen voor aanpassingen formuleren.
Dit technisch dossier moet (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen) bestaan uit een grondplan van alle riolerings- en wegenwerken (schaal 1/250) met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen, typedwarsprofielen en details van de kunstwerken.
Dit technisch dossier (ontwerp, bestek en gedetailleerde raming) wordt bij voorkeur per mail ingediend bij de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen (tdwegen@stad.gent). Bezoekadres: Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent, Postadres: Botermarkt 1 te 9000 Gent, telefoon 09 26 79 00.
De werken kunnen pas aanvatten na schriftelijke goedkeuring van dit technisch dossier.
Het technisch ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. De aanduiding van de aannemer moet aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ter goedkeuring voorgelegd worden. Een kopie van de inschrijving, het bestek en de plannen moeten door de houder van de verkavelingsvergunning, in dubbel exemplaar, overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Stad worden meegedeeld. De houder van de verkavelingsvergunning belegt vooraf een coördinatievergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen).
De uitvoering van de proeven, voorzien in het bestek, kunnen door het stadsbestuur geëist worden. In ieder geval zal de uitslag van de genomen proeven aan de Stad medegedeeld worden.
De houder van de verkavelingsvergunning moet, op zijn kosten, instaan voor het leveren en plaatsen van de nodige verkeersborden en het aanbrengen van de nodige wegmarkeringen, in de verkaveling en aan de bestaande, aanpalende weg, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf Stad Gent – Cel Verkeerstechnische Taken (VTT), Sint-Michielsplein 2 te 9000 Gent, telefoon (09)266 77 61. De houder van de verkavelingsvergunning moet daartoe drie exemplaren van een plan met aanduiding en inplanting van de aan te brengen verkeerssignalisatie voor nazicht en goedkeuring voor te leggen aan het IVA Mobiliteitsbedrijf Stad Gent – Cel Verkeerstechnische Taken (VTT).
Algemene regel inzake uitvoering van de wegenwerken: De wegenwerken worden in principe in één geheel uitgevoerd en volledig afgewerkt, waarna de afgewerkte weg (voorlopig en definitief) opgeleverd kan worden in aanwezigheid van de Stad Gent i.f.v. latere kosteloze afstand aan de Stad Gent (zie verder).
Uitzonderlijk kan van deze algemene regel afgeweken worden: Indien de houder van de verkavelingsvergunning om uitzonderlijke redenen (bijv. omdat de weg schade kan lijden tengevolge van de werken aan de nieuwbouw langsheen de weg) genoodzaakt is om de wegbedding (m.i.v. de voetpaden) - tijdelijk - niet volledig af te werken, kan aan de Stad Gent gevraagd worden om een ‘attest van voldoende uitgeruste weg’ af te leveren op basis waarvan vergunningverlenende overheden de mogelijkheid krijgen om stedenbouwkundige vergunningen af te leveren voor nieuwbouw langsheen de nieuwe weg.
Het is de verantwoordelijkheid van de houder van de verkavelingsvergunning om desgevallend op eigen kosten bijkomende maatregelen i.f.v. de veilige openstelling van de nieuwe weg als openbare weg te voorzien.
Het attest moet door de houder van de verkavelingsvergunning aangevraagd worden ten behoeve van toekomstige aanvragers van stedenbouwkundige vergunningen.
Het attest kan maar afgeleverd worden in de mate dat door de houder van de verkavelingsvergunning aangetoond wordt dat de niet volledig afgewerkte weg beantwoordt aan de minimumvereisten van een voldoende uitgeruste weg vermeld in artikel 4.3.5 §2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening én in de mate dat de weg voldoende veilig is ingericht én onderhouden wordt om opengesteld te kunnen worden voor het publiek.
Dit attest staat los van de procedure tot voorlopige en definitieve oplevering van de weg (zie verder), en heeft evenmin een weerslag op de dwingende termijnen binnen de welke de wegenwerken beëindigd moeten zijn in het geval een waarborg wordt gesteld (zie verder).
LAST 2 – Openbaar groen
De houder van de vergunning is verplicht om het openbaar groen zoals aangegeven op het verkavelingsplan aan te leggen op eigen kosten.
De volgende voorwaarden moeten worden nageleefd:
- In de toekomstige openbare groenzone langs de zuidelijke projectgrens moet het aanwezige bos maximaal bewaard worden (tot 3 m naast de gevels kan ontbost worden), namelijk voor een oppervlakte van zo'n 925 m².
- De niet nu reeds beboste zone binnen de toekomstige groenzone langs de zuidelijke projectgrens moet als bos aangeplant worden (muv zone voor brandweer) voor een oppervlakte van zo'n 492 m².
- Binnen de toekomstige tuinzones worden enkel de bomen geveld die minder dan 7 m van de achtergevel staan.
- Tuinhuisjes worden zodanig ingeplant dat hiervoor geen extra bomen moeten voor verwijderd worden. De tuinhuisjes van blok C zullen dus op een andere locatie moeten ingeplant worden.
- Voorafgaand de werken worden de te behouden boszones en de te behouden bomen in de tuinzones afgezet met een aanééngesloten hekwerk van minstens 2 m hoogte en geplaatst op minstens 2 m van de stam van de te behouden bomen.
- Het bijgevoegde beplantingsplan wordt uitgesloten uit de vergunning.
- Er moet een bomenrij aangeplant worden langs de Leebeek met tussenafstand van zo'n 10 tot 12 meter (om zodoende ruimingswerken mogelijk te houden).
De houder van de verkavelingsvergunning moet, op zijn kosten, een ontwerper aanstellen voor het opmaken van een ontwerp-beplantingsplan. Het ontwerp moet, samen met de gedetailleerde raming, in dubbel exemplaar overgemaakt worden aan de Groendienst, telefoon (09)225 68 59, fax (09)233 67 62.
Het door het college aangenomen ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. De aanduiding van de aannemer moet aan de Groendienst ter goedkeuring voorgelegd worden. Een kopie van de inschrijving, het bestek en de plannen moet door de houder van de verkavelingsvergunning, in dubbel exemplaar, overgemaakt worden aan de Groendienst.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Stad worden meegedeeld.
De beëindiging van de werken moet aan de Groendienst worden meegedeeld. De onderhoudsperiode van 3 jaar gaat in op de datum van de voorlopige oplevering van de werken. Op het einde van deze termijn van 3 jaar volgt de definitieve oplevering. De Stad Gent neemt het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de definitieve oplevering van de werken.
Voorafgaand de opmaak van het technisch dossier kunnen de randvoorwaarden voor de groenaanleg doorgegeven worden om zodoende een nieuw beplantingsplan op te maken. Hierbij moet het beplantingsplan zodanig ingetekend worden dat duidelijk aangeeft welke zones moeten beheerd worden door aangelanden.
LAST 3 –Aanleg van nutsvoorzieningen
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, moeten de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd worden:
- elektriciteit
- water
- kabeltelevisie
- telecommunicatie
- openbare verlichting
De voorwaarden uit de adviezen van Fluvius, FARYS, Telenet en Proximus NV dienen strikt nageleefd te worden.
De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Eandis), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient minstens 1 jaar voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.
LAST 4 - Attest verkoop percelen en waarborgen
Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Dit attest kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Indien een financiële waarborg wordt verleend voor de aanleg van de weg en de riolering, dan gelden volgende dwingende termijnen voor het uitvoeren en afwerken van de werken:
- de riolerings- en wegenwerken moeten volledig afgewerkt zijn zodat tot voorlopige oplevering kan worden overgaan binnen een termijn van 3 jaar nadat het “attest verkoop percelen” door het college van burgemeester en schepenen aan de houder van de vergunning is betekend,
- de definitieve oplevering van de riolerings- en wegenwerken vindt uiterlijk binnen twee jaar na de voorlopige oplevering plaats.
Indien geen financiële waarborg wordt verleend en geen “attest verkoop percelen” is afgeleverd, geldt geen dwingende termijn voor uitvoering van deze lasten. Enkel de vervaltermijnen voorzien in artikel 4.6.4. §2 Vlaamse Codex RO gelden dan.
LAST 5 – Kosteloze grondafstand
De weg (met zijn uitrusting en riolering), alsook de zones voor openbaar groen zullen uiterlijk één jaar na de definitieve oplevering van de laatst uitgevoerde uitrustingswerken kosteloos aan de stad worden afgestaan.
De akte van overdracht wordt verleden voor een notaris die door de houder van de verkavelingsvergunning wordt aangeduid. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven, …) zijn ten laste van de houder van de verkavelingsvergunning. Een attest van kosteloze grondafstand is bij het dossier gevoegd.
De basis voor de akte van overdracht is een goed opmetingsplan dat aan een aantal vereisten moet voldoen. Die vereisten moeten worden opgevraagd bij de Dienst Vastgoedbeheer, Sint-Salvatorstraat 16 te 9000 Gent, telefoon 09 266 59 70, email: vastgoedbeheer@stad.gent.
Alvorens de akte kan worden verleden, moet dat opmetingsplan samen met het ontwerp van de akte worden voorgelegd aan de Dienst Vastgoedbeheer voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.