2019_GRMW_00224 - Sluiten van een aankoopovereenkomst voor de site Bomastraat en doorverkoop van een deel van deze site - Goedkeuring

Het Burgerlijk wetboek, boek III 'contracten of verbintenissen uit overeenkomsten in het algemeen', titel VI 'Koop'.

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 41, 11°

1. De Intercommunale Imewo, Brusselsesteenweg 199, 9090 Melle, zal de site Bomastraat op termijn verlaten. Deze site is kadastraal gekend te Gent, 1^e afdeling , sectie A, en omvat percelen :

• 2758L2 met een kadastrale oppervlakte 12.926 m² ,
• 2846K met een kadastrale oppervlakte van 8.445 m² ,
• 2851 M met een kadastrale oppervlakte van 619 m²,
• 2846 G, met een kadastrale oppervlakte van 163 m² en
• perceel 2846 F met een kadastrale oppervlakte van 313 m².   
  De totale kadastrale oppervlakte van de site bedraagt 22.466 m².

2. De Stad heeft jegens Imewo haar interesse voor deze site betuigd.  Ook de vzw Onderwijspatrimonium Bisdom Gent, Bisdomplein 1, 9000 Gent, is geïnteresseerd in de aankoop van een deel van de site.  Deze interesse bij de Stad en de vzw vloeit voort uit volgende redenen:

• Nood aan uitbreiding onderwijscapaciteit:
• Prognoses leren dat er in 2024-2025 ca. 4200 plaatsen tekort zullen zijn in het secundair onderwijs in Gent. Alle onderwijspartners zoeken in overleg vandaag naar oplossingen om deze extra plaatsen te creëren in de stad. Gezien de schaarse ruimte is creativiteit geboden om ruimtelijke oplossingen te formuleren voor deze ambities en wordt sterk ingezet op gedeeld ruimtegebruik. Gezien onderwijs een belangrijke stedelijke dynamiek is, willen we niet enkel aan de stadsrand maar ook binnen de 19de eeuwse gordel onderwijs laten groeien;
• De site Bomastraat leent zich uitstekend tot het voorzien van een schoolproject gezien de centrale ligging, de vlotte bereikbaarheid via openbaar vervoer en de synergiën die kunnen gecreëerd worden in functie van leefbaarheid van de wijk door gedeeld gebruik van zowel binnen- als buitenruimtes. Dergelijke sites zijn in het dens 19de eeuwse weefsel van de stad bijzonder schaars en vormen in die zin strategisch maatschappelijk vastgoed;
• Vanuit het DBFM-programma van AGION is 52 miljoen euro voorzien voor Sint-Lievenscollege en HTISA om een capaciteitsuitbreiding en nieuwe schoolontwikkeling te voorzien. Om deze middelen te kunnen benutten, is er op korte termijn duidelijkheid nodig over de locatie waar een onderwijsproject kan gerealiseerd worden, zo niet zullen deze middelen niet langer ter beschikking worden gesteld vanuit Vlaanderen. De site Bomastraat zou ideaal zijn als locatie om een nieuwe schoolontwikkeling te voorzien met deze AGION-subsidies.
• Nood aan wijkpark in het oostelijk deel van de wijk Sluizeken-Tolhuis-Ham: de Hamwijk bestaat uit gesloten bouwblokken. Het weinige openbare woongroen is klein in oppervlakte en wordt voornamelijk gebruikt door de directe omwonenden. Op basis van de geldende groennormen, is er gezien de hoge bevolkingsdichtheid en de beperkte groene ruimte voor de wijk Sluizeken-Tolhuis-Ham een tekort van meer dan 5 ha aan wijkpark. Daarnaast is er in de directe omgeving van de site Bomastraat ook een sterk tekort aan kleinschaliger woongroen. Binnen de wijk is op korte tot middellange termijn geen enkel andere site die de realisatie van een wijkpark (minstens 1 ha) toelaat.
• Nood aan buurtondersteunende functies in de wijk Sluizeken-Tolhuis-Ham: De wijk Sluizeken-Tolhuis-Ham is na Rabot-Blaisantvest en Macharius-Heirnis de 3e dichtstbevolkte wijk in Gent met een erg dens bebouwd weefsel. Bovendien neemt de bevolkingsdichtheid en de bebouwing in de wijk toe, de voorbije 10 jaar zijn er zo’n 1.000 wijkbewoners per km² bijgekomen (ten opzichte van een gemiddelde van 150 inwoners per km² in Gent). Deze trend zet zich versterkt voort: op basis van geplande private ontwikkelingen worden komende jaren nog eens een 1.000-tal extra wooneenheden voorzien, los van de 1.500 woningen binnen het project Oude Dokken. Daar waar binnen Oude Dokken aandacht gaat naar buurtondersteunende functies, is dit bij de private ontwikkelingen veel minder het geval. Het onevenwicht tussen private en publieke ruimte neemt in deze wijk dan ook toe, waarbij er een sterk tekort ontstaat aan groene ruimte, maar evenzeer aan ruimte voor jeugdorganisaties, sport- en ontspanningsruimte voor de buurt en haar vele verenigingen. Stad Gent wenst in deze buurt dan ook ruimte te voorzien voor jeugd- en buurtorganisaties. Dergelijke functies zijn idealiter gelokaliseerd in een omgeving met voldoende groene buitenruimte en vormen een sterke synergie met onderwijsfuncties, onder meer door gedeeld gebruik van de sporthal, refter en andere lokalen.

Samengevat vormt de site Bomastraat een belangrijke opportuniteit voor de Stad Gent om in samenhang verschillende doelstellingen, zowel op wijk- als op stadsniveau, te realiseren. De site is van groot belang om de leefbaarheid van de wijk Sluizeken-Tolhuis-Ham door realisatie van een wijkpark, sport- en buurtruimte te verhogen, gezien de mogelijkheden tot gedeeld ruimtegebruik, zowel binnen als buiten, die de realisatie van een scholencomplex kan bieden. Daarnaast zijn er ook sterke potenties om de inhoudelijke werking van de schoolgemeenschappen, jeugdwerking en buurtwerking onderling te versterken. Bovendien is een realisatie van het gewenste scholencomplex op het zuidelijk gedeelte van de site, aangevuld met een deel op de noordelijke site in functie van de sporthal die opengesteld wordt voor de buurt, op basis van stedenbouwkundig onderzoek mogelijk, waarbij voldoende ruimte op de site overblijft om een wijkpark van minstens 1 ha te realiseren.

3.  Op de bijzondere raad van bestuur van Imewo op 9 november 2018 werd de mogelijkheid tot een rechtstreekse verkoop aan de Stad Gent van de site Bomastraat tegen de geschatte waarde van 12.400.000 euro besproken.

4. Om de vanuit AGION gereserveerde subsidies te kunnen verzekeren, dient de vzw Onderwijspatrimonium Bisdom Gent ten laatste in maart 2019 te kunnen aantonen dat er met zekerheid een zakelijk recht zal verworven worden op de site Bomastraat ter realisatie van een scholenproject.

Bij collegebesluit van 24 januari 2019 werd door de Stad de intentie geuit tot aankoop van de site van Imewo en tot doorverkoop van een deel ervan aan de vzw Onderwijspatrimonium Bisdom Gent, die op haar beurt een schriftelijke intentieverklaring tot aankoop van een deel van deze site van de Stad had geformuleerd.

Intussentijd werden tussen alle partijen verdere onderhandelingen gevoerd en werden een concrete onderhandse aankoop- en verkoopovereenkomst voorbereid, die nu aan de gemeenteraad ter goedkeuring worden voorgelegd.

A] De aankoop door de Stad van Imewo betreft:

''de site Bomastraat  – Ham – Désiré Fiévéstraat, kadastraal gekend te Gent, 1^e afdeling , sectie A, percelen 2758L2 , 2846K  ,  2851 M, 2846 F en 2846 G met een totale kadastrale oppervlakte van 22.466 m²''

en zal gebeuren onder volgende al of niet opschortende voorwaarden: 

• De aankoop gebeurt tegen een koopsom van 12.400.000 euro.
• De gronden met opstallen worden overgedragen in de staat waarin ze zich bevinden.
• De eigendomsoverdracht vindt plaats op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte, hetgeen zal gebeuren op  het ogenblik dat de laatste opschortende voorwaarde is vervuld.
• Imewo kan de site verder kosteloos blijven gebruiken tot uiterlijk 31 december 2024. Medio 2020 zal die termijn worden geëvalueerd en eventueel in onderling overleg en in overleg met  vzw Onderwijspatrimonium  Bisdom Gent, koper van het zuidelijke deel van de site, worden aangepast.
• De betaling van de koopsom vindt plaats op het ogenblik van ingenottreding door de Stad.
• De verkoop gebeurt onder opschortende voorwaarde dat uiterlijk op het verlijden van de akte  een geldig bodemattest kan worden voorgelegd dat de overdracht van het onroerend goed mogelijk maakt en dat er op het moment dat Imewo de site zal hebben verlaten desgevallend een actualisatie van dit bodemattest gebeurd is (OBO en conformverklaring), waaruit blijkt dat er geen bijkomende vervuiling is ontstaan sinds de toestand op heden.
• De verkoop gebeurt onder voorwaarde  dat de site Bomastraat door de Stad Gent gedurende een periode van 10 jaar, te rekenen vanaf het verlijden van de akte, wordt ontwikkeld in functie van gemeenschapsvoorzieningen, in eerste instantie te realiseren als onderwijs, park (minstens 1 ha) en buurtondersteunende functies, zoals ruimte voor jeugdorganisaties, sport- en ontspanningsruimte voor de buurt en haar vele verenigingen. Voor zover de koper gedurende deze periode een andere invulling dan onderwijs, park of buurtondersteunende functies wil realiseren  op de site, zal deze hiervoor vooraf toelating dienen te vragen aan Imewo of diens rechtsopvolgers/rechtsverkrijgers, die desgevallend onderhandelingen kan starten met de koper over de voorwaarden, waaronder prijs, waartegen deze andere invulling kan gerealiseerd worden.  
• De verkoop gebeurt onder opschortende voorwaarde dat de Stad Gent met vzw Onderwijspatrimonium Bisdom Gent een schriftelijk akkoord hebben bereikt over de aan/verkoop van het zuidelijke deel van de site Bomastraat, nl. de percelen 2846K, 2851 M, 2846 G en 2846 F en een deel van het noordelijk deel van de site nl. een deel van perceel 2758L2 (1.300m²) voor het ontwikkelen van een schoolproject. In dit akkoord dient de voorwaarde opgenomen te worden dat de vzw Onderwijspatrimonium Bisdom Gent een erfpachtrecht voor de duur van 99 jaar zal toekennen aan Imewo (en/of diens rechtsopvolger) op de door haar in gebruik zijnde elektriciteitscabine op perceel A2486F in functie van de verdere uitbating van deze elektriciteitscabine door Imewo (en/of diens rechtsopvolger).
• De verkoop gebeurt onder opschortende voorwaarde dat de betrokken schoolbesturen de beoogde AGION-subsidies voor de bouw van hun nieuwe scholencomplex hebben bekomen en behouden uiterlijk op het ogenblik dat Imewo de Bomasite definitief zal verlaten, en hetwelk uiterlijk op 31 december 2024 moet plaatsvinden, tenzij aangepast zoals hoger gezegd.

B] De doorverkoop door de Stad aan de vzw Onderwijspatrimonium Bisdom Gent betreft

 ''het zuidelijk deel van de site Bomastraat, kadastraal gekend te Gent, 1e afdeling, sectie A, perceelsnummers A2846k, A2851m, A2846g en A2846f, met aanvullend het deel van perceel 2758l2 gelegen aan de Désiré Fiévéstraat met indicatieve oppervlakte 1.300 m² zoals aangeduid op het  plan in bijlage, voor een totale indicatieve kadastrale oppervlakte van ca. 10.840 m² (hierna genoemd de verkochte goederen)''

  en gebeurt onder volgende voorwaarden:

• De verkoop gebeurt tegen een bedrag van 8.000.000 euro en op voorwaarde dat de vzw Onderwijspatrimonium Bisdom Gent de 'site Steendam’, met name de percelen kadastraal gekend te Gent, 2e afdeling,  sectie B, perceel nummer 750 D met een kadastrale oppervlakte van 622 m² en  een deel van perceel 769 E, zoals aangeduid op het plan in bijlage en met een geraamde oppervlakte van 570 m², met een geschatte waarde van 1.370.000 euro , kosteloos en vrij van enig erfpacht- en/of ander zakelijk/persoonlijk recht,  overdraagt aan de Stad Gent in functie van de ontwikkeling van gemeenschapsfuncties en dit uiterlijk op het ogenblik dat het nieuwe complex op het zuidelijke deel van de site Bomastraat voorlopig zal zijn opgeleverd, hetzij uiterlijk op 31 december 2027. Deze overdracht zal deel uitmaken van een afzonderlijke akte en zal op haar beurt gebeuren onder opschortende voorwaarde van het vervolledigen van de bestaande asbestinventaris , dewelke louter ten informatieve titel zal worden verschaft.
• De eigendomsoverdracht vindt plaats en de koopsom zal worden betaald op het ogenblik van verlijden van de akte.
• De verkochte goederen worden overgedragen in de staat waarin ze zich bevinden.
• De verkochte goederen kunnen enkel in functie van gemeenschapsvoorzieningen worden ontwikkeld.
• Het te bouwen scholencomplex wordt ontworpen vanuit een visie rekening houdend met maximaal gedeeld gebruik, waarbij onder meer de voorziene sporthal, die door de koper zal worden gebouwd, wordt opengesteld voor gebruik door de buurt na de schooluren;
• In afwachting van de herbestemming van de verkochte goederen en sloop van de gebouwen staat de vzw Onderwijspatrimonium Bisdom Gent vanaf het verlaten door Imewo van de site, op haar eigen verantwoordelijkheid en kosten in voor het leegstands- en sluikstortbeheer van de site;
• Imewo (en/of diens rechtsopvolger)  verkrijgt een erfpachtrecht voor 99 jaar op de door hen in gebruik zijnde elektriciteitscabine op perceel A2846F in functie van de verdere uitbating van deze elektriciteitscabine door Imewo ( en/of diens rechtsopvolger).
• Bij latere verkoop van de verkochte goederen door vzw Onderwijspatrimonium Bisdom MGent geldt een voorkeurs- en voorkooprecht voor de Stad Gent, waarbij het voorkooprecht zal kunnen worden uitgeoefend op basis van dezelfde waarderingsmethodologie als toegepast in het huidige schattingsverslag (zijnde gemeenschapsfuncties). Voor het gedeelte van perceel 2758l2 geldt dat de waardering van de grondcomponent nul is;
• De verkoop gebeurt onder opschortende voorwaarde van de eigendomsoverdracht van de gehele site Bomastraat (percelen 2758L2 , 2846K  ,  2851 M, 2846 F en 2846 G ) door Imewo aan de Stad Gent uiterlijk op 31/12/2024, tenzij in overleg met hen aangepast zoals hoger gezegd.
• De verkoop gebeurt onder opschortende voorwaarde dat de betrokken schoolbesturen de beoogde AGION-subsidies (DBFM) voor de bouw van hun nieuwe scholencomplex hebben bekomen en behouden uiterlijk op het ogenblik dat Imewo de site Bomastraat definitief zal verlaten, hetwelke uiterlijk op 31/12/2024 moet plaatsvinden tenzij in overleg met Imewo aangepast zoals hoger gezegd.