2018_GR_00229 - Samenwerkingsovereenkomst inzake de toepassing van de beheersovereenkomsten voor grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende hogeronderwijsinstellingen’ - Goedkeuring

• Het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, artikel 2.
  

• Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 42, § 1.

Sinds de wijziging van het algemeen bouwreglement in 2010 is het voor private ontwikkelaars mogelijk om grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten te bouwen in Gent. Voorheen konden enkel hoger onderwijsinstellingen dit.

Samen met de toenmalige wijziging werd ook een samenwerkingsovereenkomst tussen een hogeronderwijsinstelling en een private ontwikkelaar opgemaakt. Deze samenwerkingsovereenkomst vloeide voort uit het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, waarbij in toepassing van artikel 4.1.8 en 4.2.1 een sociale last en een last bescheiden wonen verplicht was bij woonprojecten vanaf 50 appartementen. Volgens de decreetgever viel een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten onder deze categorie. Om te vermijden dat binnen dergelijke projecten een aandeel sociale woningbouw moest gebouwd worden, kon in toepassing van artikel 4.1.14/1, tweede lid en artikel 4.2.4/2, tweede lid, door de private ontwikkelaar een samenwerkingsovereenkomst worden afgesloten met een hoger onderwijsinstelling, waarbij aan een aantal voorwaarden moest voldaan zijn. Naast de voorwaarden die het grond- en pandendecreet oplegde, vond de Stad het echter belangrijk dat in deze samenwerkingsovereenkomst ook voldoende garanties tot beheer stonden. Dit werd bijkomend verwerkt in de samenwerkingsovereenkomst.
Door de vernietiging door het Grondwettelijk Hof van een deel van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandendecreet op 18 december 2013, was een Samenwerkingsovereenkomst enkel nog nodig voor de last bescheiden wonen. Deze last bescheiden wonen houdt echter enkel een volumebeperking per woning in, wat makkelijk werd gehaald binnen studentenaccommodatie. De samenwerkingsovereenkomst, en dus ook de garanties en controle op goed beheer, waren in feite zo goed als dode letter geworden.
Ook de hogeronderwijsinstellingen onderschrijven deze visie.

De Stad Gent en de hogeronderwijsinstellingen zijn doordrongen van het feit dat een studentenstad als Gent alle baat heeft bij een goed beheer en gebruik van grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, en willen daar ook samen werk van maken. Het is immers uitermate belangrijk dat er voldoende garanties zijn, enerzijds met betrekking tot het beheer van een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, en anderzijds met betrekking tot het exclusief verhuur aan studenten. Om tot een gedragen visie te komen en sluitende instrumenten uit te werken, werden intense besprekingen gevoerd met alle hogeronderwijsinstellingen in Gent (UGent, KU Leuven, Odisee, Arteveldehogeschool, HoGent, Luca School of Arts).
De Stad Gent heeft bepaalde bevoegdheden om op te treden bij eventuele overlast, terwijl de hogeronderwijsinstellingen dit niet hebben. Bovendien worden de verblijfsaccommodaties niet uitsluitend bewoond door studenten van dezelfde hogeronderwijsinstellingen, waardoor controle op het beheer van zo een accommodatie niet eenduidig door de hogeronderwijsinstelling kan gebeuren. Daarentegen zijn het enkel de hogeronderwijsinstellingen die kunnen controleren of studenten die een kamer huren binnen een verblijfsaccommodatie effectief als dusdanig ingeschreven zijn bij de hogeronderwijsinstellingen. De Stad Gent en de hogeronderwijsinstellingen moeten daarom samen werken om deze doelstelling te bereiken.
Daarom werd in samenspraak met en met akkoord van alle Gentse hogeronderwijsinstellingen volgende werkwijze opgemaakt, waarbij enerzijds de model van beheersovereenkomst gebruikt wordt tussen de private ontwikkelaar en de hoger onderwijsinstellingen, en anderzijds een samenwerkingsovereenkomst ondertekend wordt tussen alle hogeronderwijsinstellingen en de Stad Gent.
De beheersovereenkomst is een verplicht document dat deel uitmaakt van de dossiersamenstelling voor de aanvraag van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. Dit is zo ingeschreven in artikel 39 van het gewijzigde algemeen bouwreglement, en wordt in artikel 51 als verplicht document bij het dossier vermeld. Er wordt gebruik gemaakt van een model van beheersovereenkomst waaraan geen wijzigingen mogen gebeuren tussen de partijen onderling. Elke wijziging aan deze model van beheersovereenkomst zal gebeuren in samenspraak met alle hoger onderwijsinstellingen en zal door het college worden goedgekeurd. Het model van beheersovereenkomst zit als informatieve bijlage bij dit besluit.

De private ontwikkelaar sluit de beheersovereenkomst af met een hoger onderwijsinstelling. Deze hoger onderwijsinstelling tekent met handtekeningsbevoegdheid voor alle hoger onderwijsinstellingen in Gent. Het model van beheersovereenkomst is een niet te wijzigen model. In deze beheersovereenkomst worden volgende bepalingen opgenomen:

• Art. 1: voorwerp en bestemming
• Art. 2: verbintenissen van de initiatiefnemer:
  o Bij overdracht van de vergunning of van zakelijke of persoonlijke rechten op de verblijfsaccommodatie wordt de beheersovereenkomst mee overgedragen.
  o Exclusieve verhuur aan studenten: jaarlijks wordt een lijst opgemaakt door de initiatiefnemer van de bewoners van de studentenaccommodatie.
  o Discriminatieverbod.
  o Opmaak van een huishoudelijk reglement, te ondertekenen door elke student.
  o Beheer en onderhoud (in de beheersovereenkomst is puntsgewijs opgenomen welke elementen dit zijn).
• Art. 3: Controle op de goede uitvoering door de Stad Gent of een andere derde die hiertoe door de hoger onderwijsinstelling wordt gemachtigd.
• Art. 4: Maatregelen en sancties bij het niet nalezen van de beheersovereenkomst
• Art. 5: Duur: de beheersovereenkomst wordt afgesloten voor onbepaalde duur.
• Art. 6: geschillen en toepasselijk recht

Alle hoger onderwijsinstellingen actief op het grondgebied van Gent en de Stad Gent sluiten een samenwerkingsovereenkomst m.b.t. dit model van beheersovereenkomst tussen de hoger onderwijsinstellingen en de private ontwikkelaar af. Deze samenwerkingsovereenkomst tussen alle hoger onderwijsinstellingen en de Stad Gent bevat volgende bepalingen:

• Art. 1: doel van de overeenkomst: vanuit een gezamenlijke bekommernis worden afspraken gemaakt over de controle op de exclusieve verhuur aan studenten van units in een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, en op de minimale standaard- en kwaliteitsvereisten voor het beheer en het onderhoud van deze accommodatie.
• Art. 2: verbintenissen van de hoger onderwijsinstellingen
  o Enkel het recentste model van beheersovereenkomst dat goedgekeurd werd door het college wordt gebruikt. De hoger onderwijsinstellingen geven elkaar handtekeningsbevoegdheid voor het afsluiten van de beheersovereenkomst. De hoger onderwijsinstellingen brengen elkaar bij elke ondertekening op de hoogte.
  o De hoger onderwijsinstellingen zullen op verzoek van de Stad Gent controleren of de personen die volgens de huurderslijsten studenten zijn, daadwerkelijk als dusdanig ingeschreven zijn.
  o De hoger onderwijsinstellingen melden klachten of onregelmatigheden onverwijld aan de Stad.
  o De hoger onderwijsinstellingen machtigen de Stad om de goede naleving van de verplichtingen te controleren.
  o De hoger onderwijsinstellingen machtigen de Stad om de verhuurder/beheerder schriftelijk op de hoogte te brengen van vastgestelde onregelmatigheden of klachten, en ook om bij niet-naleving alle mogelijke initiatieven tot minnelijke regeling te nemen.
  o De hoger onderwijsinstellingen machtigen de Stad om, mits voorafgaand overleg en akkoord, zo nodig over te gaan tot ingebrekestelling.
• Art. 3: verbintenissen van de Stad Gent
  o De Stad Gent staan in voor: 
  de controle op de goede naleving van de verplichtingen van de initiatiefnemer met betrekking tot exclusieve verhuur aan studenten.
  Het schriftelijk op de hoogte stellen van de initiatiefnemer van vastgestelde onregelmatigheden of klachten in verband met het beheer, de verhuring en het gebruik van de    verblijfsaccommodatie.
  In overleg met de hoger onderwijsinstelling, de initiatiefnemer in gebreke te stellen indien minnelijke regeling niet mogelijk blijkt.
  o De Stad Gent zet de studentenpreventiecoach in die zal fungeren als tweedelijnsaanspreekpunt voor studenten en bewoners.
  o De Stad Gent rapporteert aan de hoger onderwijsinstellingen over de vastgestelde onregelmatigheden, klachten, controles en stappen die desgevallend ondernomen zijn om geschillen via minnelijke weg te regelen.
• Art. 4: Duur: de samenwerkingsovereenkomst wordt afgesloten voor onbepaalde duur.
• Art. 5: geschillen en toepasselijk recht.

De samenwerkingsovereenkomst en beheersovereenkomst werden aan alle raden van bestuur van alle hoger onderwijsinstellingen voorgelegd ter goedkeuring. Alle onderwijsinstellingen zijn akkoord met de modaliteiten van deze beide documenten. Na goedkeuring door de gemeenteraad, zal de samenwerkingsovereenkomst door alle partijen ondertekend worden.

Artikel 39 van het gewijzigd algemeen bouwreglement van de Stad Gent stelt dat het college van burgemeester en schepenen een model van beheersovereenkomst kan vaststellen, dat desgevallend verplicht gebruikt moet worden. Dit model van beheersovereenkomst zit als informatieve bijlage bij dit besluit.

De samenwerkingsovereenkomst is een overeenkomst tussen de Stad Gent en de hogeronderwijsinstellingen die het mogelijk maakt dat een private ontwikkelaar een beheersovereenkomst afsluit met één hogeronderwijsinstelling die optreedt namens alle hogeronderwijsinstellingen, en waarbij afspraken worden gemaakt tussen de hogeronderwijsinstellingen en de Stad Gent over het gebruik van en de controle op de naleving van de model-beheersovereenkomst.