2017_GR_00898 - Gemeentelijke visie op lokaal sociaal woonbeleid en sluiten van een sociale woonbeleidsconvenant voor de periode van 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2020 - Goedkeuring

Het Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009, artikel 4.1.4, § 3.

Het Besluit van de Vlaamse Regering van 10 november 2011 tot bepaling van de nadere regelen voor [de monitoring van het sociaal woonaanbod, de sociale eigendomsverwerving en het aanbod van standplaatsen voor woonwagens, (verv. BVR 2 december 2016, art. 1, I: 3 februari 2017)] en tot bepaling van de methodologie en de criteria voor de uitvoering van een tweejaarlijkse voortgangstoets, artikel 29/1.

Het Besluit van de Vlaamse Regering van 14 juli 2017 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten en houdende wijziging van diverse bepalingen van het Financieringsbesluit van 21 december 2012, artikel 9, § 2.

Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 42, § 1.

1. Ondanks het feit dat Gent reeds geruime tijd de grens van 9% sociale huurwoningen heeft overschreden wensen wij als stadsbestuur bijkomend in te zetten op de bouw van sociale huurwoningen. De nood aan bijkomende sociale woningen blijft immers groot. Als gemeente zonder bindend sociaal objectief (dus met meer dan 9% sociale huurwoningen) moet Stad Gent een sociaal woonbeleidsconvenant sluiten met de Vlaamse Regering opdat de sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds en eventuele andere erkende initiatiefnemers nog aanspraak kunnen maken op Vlaamse financiering voor bijkomende  sociale huurwoningen (huidige FS3-leningen). 
   
   Een eerste convenant voor de periode 2014-2016 liep af op 31/12/ 2016. De procedure om een nieuw sociaal woonbeleidsconvenant te sluiten heeft heel wat tijd gevergd sinds de Vlaamse oproep in de zomer van 2016. Inhoud en vorm van het nieuwe convenant waren immers afhankelijk van nieuwe besluitvorming zoals het gewijzigde Monitoringbesluit op 2/12/2016 en meer recent het nieuwe Procedurebesluit Wonen van 14/7/2017. Ook zijn er heel wat gemeenten bijgekomen die in de situatie zijn gekomen dat ze een convenant nodig hebben.
   
   Het nieuwe convenant loopt van 1/7/2017 tot en met 30/6/2020 en werd ambtelijk voorbereid tussen Dienst Wonen en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) met terugkoppeling op het lokaal woonoverleg. Anders dan het vorige convenant is er geen nominale oplijsting van projecten, maar werd een contingent voor 694 bijkomende sociale huurwoningen voor Gent door Vlaanderen geselecteerd. Het contingent is de optelsom van realiseerbare en geplande sociale huurwoningen in Gent. Enkel nieuwbouwprojecten en projecten voor renovatie of vervangingsbouw met meer dan 20 % aangroei zijn voorwerp van het nieuwe convenant.
   
   
2. Met het nieuwe Procedurebesluit Wonen moet de gemeente een lokale woontoets uitvoeren voor woonprojecten die moeten besproken worden op het lokaal woonoverleg vanaf 1 november 2017. De lokale woontoets bestaat uit:
   

   • een toets aan het gemeentelijk beleid (voor nieuwbouw en voor renovatie of vervangingsbouw waarvoor een verhuisbeweging, melding of vergunning vereist is);

   • de vaststelling dat het project past binnen het sociaal woonbeleidsconvenant (enkel voor nieuwbouw en voor renovatie of vervangingsbouw met meer dan 20 % aangroei);

   • de verbintenis om de wooninfrastructuur met grond over te nemen in het gemeentelijk openbaar domein (voor projecten met wooninfrastructuur).

   De lokale woontoets moet gebeuren binnen een periode van 30 kalenderdagen na bespreking van een project op het lokaal woonoverleg. Als de gemeente geen tijdige beslissing neemt wordt het project geacht te passen in het gemeentelijk beleid.
   
   In principe is het college van burgemeester en schepenen hiervoor bevoegd, maar hij kan de uitvoering van en de beslissing over deze lokale woontoets delegeren naar een lid van het college of naar één of meer personeelsleden van de gemeente. Een delegatie kan enkel als de gemeente beschikt over een goedgekeurde visie op lokaal sociaal woonbeleid.
   
   Visie op lokaal sociaal woonbeleid.
   
   Met de grote uitdaging om over voldoende aanbod aan betaalbare - in essentie sociale - huurwoningen te beschikken is de visie op lokaal sociaal woonbeleid sinds jaren  de volgende: een beleid waarbij Groep Gent faciliteert in het mogelijk maken van

   • enerzijds een significante aanbodverruiming van de sociale huurmarkt waartoe in beginsel elke opportuniteit of bouwproject van of voor een sociale verhuurder bijdraagt, en

   • anderzijds de kwaliteitsverbetering van het bestaande patrimonium waartoe in beginsel elk initiatief of renovatie- of vervangingsbouwproject van een sociale verhuurder bijdraagt.

   Een gestage langetermijngroei op basis van de huidige programmatie kan het reguliere sociale huuraanbod maximaal laten aangroeien van de huidige ca. 15.300 entiteiten tot ca. 17.000 entiteiten tegen pakweg 2030. Rekening houdend met demografische evoluties komt dit neer op een groei van 1 % ten opzichte van de huidige verhouding van 12,5 % sociale huurwoningen in vergelijking met het aantal huishoudens.
   
   Het huidige bestuursakkoord beoogt 20 % sociale verhuringen op termijn. Elk initiatief dat dit op een haalbare wijze mogelijk maakt past dus in het gemeentelijk beleid en kan voor zover nodig en haalbaar rekenen op een faciliterende houding binnen Groep Gent. Deze houding kan diverse vormen aannemen, zoals het ter beschikking stellen van (eigen) gronden en ontwikkelingsformules, regelgeving op maat, ruimtelijke initiatieven en mogelijkheden voor optimalisatie van ontwerpen en sites, procesbegeleiding, stimuli, ondersteuning, e.a.

1. Het sluiten van een sociaal woonbeleidsconvenant met de Vlaamse Regering is nodig als garantie op Vlaamse financiering voor 694 bijkomende sociale huurwoningen die in Gent gebouwd worden door sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds en eventuele andere erkende initiatiefnemers. 
   
   Met dit convenant kan de Stad in haar decretale regisseursrol bij de uitvoering van de lokale woontoets naar aanleiding van de bespreking op het lokaal woonoverleg van een nieuwbouwproject of een project voor renovatie of vervangingsbouw met meer dan 20 % aangroei vaststellen dat dit project past binnen het sociaal woonbeleidsconvenant. Deze beslissing is nodig voor alle projecten die nog niet op de Vlaamse projectenlijst staan voor opstart van het financieringstraject.
   
   
2. Aansluitend op de veelvuldige voorbesprekingen, stadsinterne aftoetsing en stedelijke programmatie en monitoring van sociale woonprojecten in regie van de Dienst Wonen vindt sinds 2009 een aan de lokale woontoets verwante afweging plaats, eveneens gerelateerd aan de huidige beleidstoets wonen van het Agentschap Wonen-Vlaanderen (cfr. huidige Procedurebesluit Wonen, nog in voege tot 1 november 2017). Deze afweging of een project past binnen het gemeentelijk beleid evenals het principiële akkoord voor overname van de wooninfrastructuur wordt geregisseerd door de Dienst Wonen in afstemming met de betrokken schepenen en kabinetten. Met de formalisering van de uitvoering van een lokale woontoets in het nieuwe Procedurebesluit Wonen is een delegatie van het college van burgemeester en schepenen naar de Dienst Wonen vereist om dit te blijven doen. Om deze delegatie mogelijk te maken is een goedgekeurde gemeentelijke visie op het lokale sociale woonbeleid vereist.
   
   Diverse beleidsdocumenten waaronder het bestuursakkoord en de beleidsnota wonen bestendigen voornoemde gemeentelijke visie op lokaal sociaal woonbeleid. In onderliggend raadsbesluit zal dit expliciet bevestigd worden.