2014_GR_00295 - Engagementsverklaring II inzake de principes en randvoorwaarden voor de verkoop van UCO-gebouwen aan de SE-bedrijven. - Goedkeuring

Bijzondere Samenwerkingsovereenkomst tussen Stad Gent en AG SOB over de UCO-site, Maïsstraat, in het kader van het programma Grootstedenbeleid (GR 28/06/2010)

Beheersovereenkomst 2014-2019 tussen de Stad Gent en sogent (GR 27/01/2014)

Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 43 §2, 6°

In februari 2011 keurden de gemeenteraad en de Raad van Bestuur van AG SOB Gent de engagementsverklaring tussen de Stad Gent en het AG SOB Gent betreffende de ontwikkeling van de UCO-site en de realisatie van een 'Cluster Sociale Economie' op de UCO-site goed.  In de loop van maart 2011 ondertekenden ook de SE-bedrijven, met name: de vzw's Ateljee, Con Brio, Labeur, Sociale Werkplaats De Sleutel en Beschutte Werkplaats Ryhove, op hun beurt de engagementsverklaring 'Projectparticipatie Cluster Sociale Economie UCO Gent'. Het betreft de bedrijven die positief hebben gereageerd op de marktbevraging die in het voorjaar van 2010 is gevoerd bij alle sociale en beschutte werkplaatsen gevestigd op het grondgebied van Gent in verband met mogelijke interesse voor bedrijfshuisvesting op de UCO-site.

In 2011 werd een conceptstudie uitgevoerd die de contouren en principes van de verdere ontwikkeling van de UCO-site en omgeving heeft uitgetekend en vastgelegd in een Masterplan. Het college van burgemeester en schepenen nam kennis van de conceptstudie dd. 16/02/2012.

Tevens werd bij collegebesluit van 30/08/2012 een subsidie toegekend aan de op 27 april 2012 opgerichte vzw Sociale Economie Cluster Gent (vzw SEC) voor de opmaak van een voorontwerp van het sociaal bedrijvencentrum op de UCO-site en van een kostenraming betreffende de cascoverbouwing van voormalige UCO-bedrijfsgebouwen ten behoeve van de sociale economiecluster.

Dit voorontwerp, dat begin 2013 werd opgeleverd, bevat een gedetailleerde raming van de kosten voor de cascoverbouwing van het door de SE-bedrijven aan te kopen UCO-gebouw. Een deel van deze kosten zijn mee bepaald geworden door de voorwaarden en de condities zoals deze in het Masterplan UCO zijn opgenomen om te komen tot een hoogwaardige, kwaliteitsvolle ontwikkeling van de site (cf. inpandig parkeren, centrale UCO-straat enz.). Snel bleek dit budgettair geen haalbare kaart voor de betrokken bedrijven en werd op zoek gegaan naar mogelijke oplossingen. Omwille van de grote budgettaire impact heeft één bedrijf, BW Ryhove, met een schrijven dd. 03/10/2013 een einde gesteld aan zijn projectparticipatie. 

Na ruim een jaar van onderzoek en onderhandelingen is er tussen de betrokken partijen een voorstel van akkoord uitgewerkt betreffende de principes en voorwaarden voor de verkoop van (een deel van) het UCO-gebouw aan de SE-bedrijven. Deze principes en randvoorwaarden zijn opgenomen in een (tweede) engagementsverklaring: "Engagementsverklaring II tussen Stad Gent, sogent, sociale economiebedrijven en de rechtspersoon Sociale Economie Cluster inzake de principes en randvoorwaarden voor de verkoop van UCO-gebouwen aan de SE-bedrijven".

De belangrijkste financiële principes, voorwaarden en engagementen die als een totaalpakket moeten worden beschouwd, zijn:

1. de verkoop door sogent van het zuidoostelijk deel van het UCO-gebouw met 29.611 m² footprint voor de prijs van 4.399.000 euro (door het wegvallen van Ryhove wordt er dus minder m² aangekocht door SEC dan oorspronkelijk voorzien)
2. toekenning door sogent van een subsidie van 280.000 euro aan de rechtspersoon SEC voor de opbouw van kwalitatieve gevels aan de UCO-straat
3. toekenning door de Stad van een subsidie van 1.500.000 euro aan de rechtspersoon SEC voor de realisatie van een duurzame en gemeenschappelijke parking
4. toekenning door sogent van een subsidie van maximaal 65.000 euro op jaarbasis voor een periode van 36 maanden aan de rechtspersoon SEC voor de aanstelling van een projectmanager
5. toekenning door de Stad van een jaarlijkse werkingssubsidie aan de SE-bedrijven van 120.350 euro in totaal, gedurende 30 jaar en met een vaste indexatie van 2%

De toekenning van de subsidies is steeds onder voorwaarden en zal geregeld worden bij afzonderlijke subsidieovereenkomsten.

Verder engageert de Stad zich ook om te onderzoeken of en hoe detailhandel en horeca als nevenactiviteiten kunnen worden toegelaten op de site, desgevallend met opmaak van een RUP.

Deze financiele engagementen en voorwaarden zijn als volgt te motiveren:

1. de actuele verkoopprijs is gebaseerd op de reële aankoopprijs van de site door sogent, en niet langer op de waarde uit het schattingsverslag; daarnaast werd de voorziene risicomarge gereduceerd en werd rekening gehouden met het feit dat een aantal delen van het gebouw ondertussen gesloopt zijn, dat er geen nutsvoorzieningen meer aanwezig zijn edm.
2. er worden duidelijke voorwaarden opgelegd aan de bedrijven voor wat betreft de cascoverbouwing (cf. contouren en voorwaarden van de conceptstudie) en engagementen gevraagd betreffende de ontwikkeling van sociale economie en de samenwerking met de buurt
3. in het bijzonder worden strenge kwaliteitseisen gesteld met betrekking tot het parkeerscenario (inpandig, gestapeld, gemeenschappelijk voor alle gebruikers, ook voor buurtbewoners, opmaak bedrijfsvervoersplannen ...); de subsidie van 1.5 mio hiervoor is een subsidie van het Stadsvernieuwingsfonds; in het betreffende subsidiebesluit van de Vlaamse regering is deze voorwaarde expliciet opgenomen
4. het doorsnijden van het gebouw in functie van de realisatie van een centrale straat (cf. conceptstudie) genereert een meerkost voor de bedrijven, die gecompenseerd wordt via de toekenning van een subsidie
5. gezien de grote verstrengeling van verschillende privatieve en openbare domeinen en functies dringt sogent aan op een strikte coördinatie en kwaliteitsbewaking; sogent zal binnen haar huidige budget een vergoeding garanderen aan rechtspersoon SEC voor de aanstelling van een projectmanager.

De vraag of hier sprake is van (te melden) staatssteun werd onderzocht door de Juridische Dienst (die de Europese rechtspraak terzake heeft geanalyseerd). De conclusie van deze onderzoeken is dat deze tegemoetkomingen niet te beschouwen zijn als (te melden) staatssteun maar dat het een compensatie betreft voor inspanningen, beperkingen en engagementen die aan de betrokken bedrijven worden opgelegd, zowel op stedenbouwkundig en bouwtechnisch vlak als wat betreft beleidsmatige doelen.

Op basis van onderhavige engagementsverklaring zal, na goedkeuring door de bestuursorganen van de betrokken partijen, een Bijzondere Samenwerkingsovereenkomst (BSO) tussen de Stad en sogent worden opgemaakt, zullen de verkoopsovereenkomsten worden afgesloten tussen sogent en de SE-bedrijven en de diverse subsidieovereenkomsten worden voorbereid, conform de bepalingen van onderhavige verklaring.