Op 28 februari heeft het college van burgemeester en schepenen het ontwerp van gewijzigde en nieuwe artikels met bijhorende toelichting voor de onderdelen hemelwater, hospitawonen, vergunningsplicht horeca en vergunningsplicht vellen van bomen gekeurd op basis van onderstaande motivatie:
Voorliggende wijziging van het algemeen bouwreglement heeft betrekking op volgende aspecten:
In de verschillende bijlagen bij dit besluit zit per onderdeel zowel een aanleiding van betreffende wijziging, de doelstelling ervan als een voorstel van verordenende tekst met toelichting. Hierna volgen de algemene principes per thema. De gedetailleerde artikelsgewijze toelichting staat in de bijlagen bij dit besluit, die er integraal deel van zullen uitmaken.
1. hemelwater
De Vlaamse regering heeft op 5 juli 2013 een nieuwe verordening hemelwater definitief goedgekeurd. Deze gewestelijke verordening is van toepassing sinds 1 januari 2014 op aanvragen ingediend vanaf die datum.
Conform artikel 15 van deze verordening is de gemeenteraad verplicht de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening in overeenstemming te brengen met de voorschriften van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV).
Tegelijk kwam via VOKA de vraag vanuit de bedrijfswereld om de in 2012 ingevoerde verplichting tot de aanleg van groendaken op gebouwen waarvan men onvoldoende hemelwateropvang en –hergebruik kon aantonen, bij te stellen.
De gewestelijke stedenbouwkundige verordening is een aanzienlijke verstrenging van de tot dan toe geldende regelgeving uit 2004 en sluit op een aantal vlakken aan bij de principes die in Gent werden vertaald in de wijziging van het algemeen bouwreglement van 2012. Een deel van de hierin opgenomen bepalingen komen dan ook te vervallen en vragen geen verfijning meer in een lokale, Gentse stedenbouwkundige verordening.
Een aantal lokale klemtonen, vervat in het huidige ABR, wensen we als stad echter toch te behouden. Hiervoor is het behoud van een aantal verordenende bepalingen met betrekking tot hemelwater in het Gentse Algemeen Bouwreglement aangewezen. Het gaat meer bepaald om
- het behoud van de verplichting om ook bij grondige verbouwingen van kelder of gelijkvloerse verdieping waarbij het afvoerstelsel kan worden aangepast, de plaatsing van een hemelwaterput met hergebruik te verplichten. Dit is geen verstrenging van de nu geldende Gentse voorschriften, maar wijkt wel af van de verplichtingen op Vlaams niveau die beperkt zijn tot nieuwbouw en herbouw,
- het veralgemenen van de ondergrens van 40m² waarop de verplichtingen inzake hemelwaterput en hergebruik volgens de gewestelijke verordening niet van toepassing zijn. De gewestelijke verordening versoepelt deze ondergrens tot 100m² behalve voor eengezinswoningen, waardoor die ten opzichte van bijvoorbeeld meergezinswoningen, strenger worden aangepakt. Deze ongelijkheid wordt tenietgedaan in voorliggend ontwerp. In een vaak dicht bebouwde stedelijke context is er geen reden om gebouwen tot 100m² vrij te stellen van de verplichting een hemelwaterput met hergebruik te plaatsen,
- het behoud van de verplichting om groendaken aan te leggen op platte daken waarvoor hetzij geen hemelwaterput wordt geplaatst, hetzij minder hergebruik wordt gerealiseerd dan mogelijk is. De in 2012 ingevoerde verplichte aanleg van groendaken wordt wel bijgesteld zodat bedrijven die weinig of geen hemelwater kunnen hergebruiken, vrijgesteld kunnen worden van deze verplichting.
- de in 2012 geactualiseerde bepalingen met betrekking tot afvalwater en het afvoerstelsel, evenals artikel 12 dat onnodige verhardingen moet voorkomen, worden ongewijzigd behouden.
2. hospitawonen
De huidige tekst van het bouwreglement laat niet toe dat een eigenaar van een (te beschermen) eengezinswoning een kamer verhuurt, zelfs indien men als eigenaar die woning zelf bewoont. Als voorafname op het nog op de te maken studentenhuisvestingsplan enerzijds en vanuit de ambitie om ruimte te bieden aan nieuwe woonvormen anderzijds, is een aanpassing van het algemeen bouwreglement nodig.
Het principe dat eengezinswoningen tot 250m² vloeroppervlakte beschermd worden in hun functie als eengezinswoning, moet overeind blijven in functie van het behoud van dit aanbod aan woningen dat uitermate geschikt is voor gezinnen met kinderen. Tegelijk is er behoefte om, ook in deze woningen, ruimte te bieden aan nieuwe woonvormen zoals hospitawonen. Hospitawonen kan hierbij omschreven worden als het gedeelde gebruik van een zelfstandige woning, waarbij enerzijds de eigenaar van een zelfstandige woning (bijv. een eengezinswoning of appartement) zijn hoofdverblijfplaats behoudt in die zelfstandige woning en hij anderzijds één kamer in die zelfstandige woning verhuurt aan een persoon die geen deel uitmaakt van het gezin van de eigenaar. Het kan hierbij gaan om een student, maar ook om een alleenstaande niet-student. Het algemeen bouwreglement laat dit vandaag niet toe.
Om dit mogelijk te maken zonder deze nieuwe woonvorm aan de normen die gelden voor echte kamerwoningen of andere meergezinswoningen te onderwerpen, is een uitbreiding en aanpassing van de definities en voorschriften voor woongebouwen nodig.
3. tijdelijke horeca
Artikel 4 van het algemeen bouwreglement omvat een stedenbouwkundige vergunningsplicht voor horeca. Elke gehele of gedeeltelijke wijziging van de functie van een bestaand gebouw naar horeca is daardoor vergunningsplichtig. Voor tijdelijke restaurants, de zogenaamde pop-up’s is deze formele vergunningsplicht en de bijhorende decretaal vastgelegde procedure, vrij zwaar en tijdrovend en daardoor niet in verhouding tot de duur van de vergunning zelf. Op Vlaams niveau is een tijdelijke gebruikswijziging tot maximaal 90 dagen per jaar vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunning.
Om tijdelijke horecazaken zoals pop-up-restaurants vrij te stellen van de vergunningsplicht, is een beperkte aanpassing van artikel 4 nodig. Het voorstel in bijlage neemt de vrijstelling op Vlaams niveau over. Hierdoor blijft de vergunningsplicht voor horeca in Gent behouden, met uitzondering voor tijdelijke gebruikswijzigingen tot maximaal 90 dagen per jaar.
4. vellen van bomen buiten een bos
Bij de invoer van de vergunningsplicht voor het vellen van bomen in het algemeen bouwreglement in 2004, werd in de toelichting expliciet gesteld dat er geen interferentie mocht bestaan met het bosdecreet en dat deze vergunningsplicht niet gold voor bomen die deel uitmaken van een bos. In de verordenende tekst is dit echter niet expliciet opgenomen, waardoor deze bepaling in strijd is met het bosdecreet. Dat stelt immers dat enkel de afdeling Natuur en Bos van het Vlaams gewest bevoegd is om te oordelen over aanvragen voor het rooien van bomen in een bos en niet de lokale overheid.
Ter verduidelijking en in functie van de conformiteit met het bosdecreet, wordt in het bestaande artikel expliciet toegevoegd dat de stedenbouwkundige vergunningsplicht voor het vellen van bomen van een bepaalde omvang, niet geldt als die boom deel uitmaakt van een bos. In een bos is immers alleen ANB bevoegd om toelating te verlenen er een boom te vellen, niet de vergunningverlenende overheid in het kader van de stedenbouwwetgeving.
Conform artikel 2.3.2§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, is het ontwerp van gewijzigde en nieuwe artikels met bijhorende toelichting voor de onderdelen hemelwater, hospitawonen, vergunningsplicht horeca en vergunningsplicht vellen van bomen op 6 maart 2014 ter advies voorgelegd aan de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar en aan de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO).
Gelet op de duidelijke insteek vanuit milieu en duurzaamheid, werd tegelijk ook het advies van de stedelijke adviesraad voor Milieu en Natuur (MiNaR) ingewonnen.
Op 18 april 2014 bracht de GECORO advies uit. Hierin formuleerde zij een aantal bedenkingen en opmerkingen en ook vragen naar verduidelijking, zowel artikelgewijs als algemeen en dit voor elk onderdeel.
Op 18 april 2014 bracht de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar een gunstig advies uit.
De MiNaraad besloot in zitting van 1 april 2014 om geen advies uit te brengen. In het verslag van die zitting werd opgenomen dat de raad achter de voorgestelde wijzigingen aan het algemeen bouwreglement staat en beslist om geen advies uit te brengen.
Het college is belast met de opmaak van de verordening en de gemeenteraad is bevoegd om de verordening definitief vast te stellen.
Naar aanleiding van het advies van de GECORO werden nog een aantal wijzigingen aangebracht in het door het college op 28 februari goedgekeurde ontwerp.
De doorgevoerde aanpassingen betreffen in hoofdzaak verduidelijkingen en verdere uitwerking van de toelichting. Het betreft volgende zaken:
artikel 3 vergunningsplicht vellen van bomen: er werd een verwijzing opgenomen naar de website en de richtlijn van de afdeling Natuur en Bos voor wat betreft de invulling van het begrip 'bos'. Daarnaast werd ook verduidelijkt dat dus voor het vellen van bomen van de omvang die opgenomen is in dit artikel, steeds een toelating nodig is: hetzij een kapmachtiging, hetzij een stedenbouwkundige vergunning.
artikel 4 vergunningsplicht horeca:
deel Hemelwater naar aanleiding van de gewestelijke verordening hemelwater:
deel 3, hoofdstuk2 Woongebouwen in functie van Hospitawonen: het advies van de GECORO vereiste geen aanpassingen aan dit onderdeel, de versie voor de gemeenteraad is dus identiek aan de op 28 februari door het college van burgemeester en schepenen goedgekeurde tekst
Naar aanleiding van de in het advies van de GECORO geformuleerde opmerkingen en bedenkingen, werd de ontwerptekst op een aantal punten nog bijgesteld, zowel wat betreft de artikelsgewijze toelichting als in beperkte mate ook de verordenende bepalingen zelf (zie hiervoor de motieven van het besluit zelf).
Aangezien het advies ook een aantal vragen en suggesties bevatte, werd ook een antwoordbrief opgemaakt en ter goedkeuring aan het college voorgelegd. Dit antwoord wordt als bijlage gevoegd bij dit vaststellingsbesluit.
Het advies wordt gevolgd.
Stelt de wijziging en aanvulling van de stedenbouwkundige verordening van de stad Gent - het 'algemeen bouwreglement' - en bestaande uit de bij dit besluit gevoegde en integraal deel uitmakende documenten 'Wijziging Algemeen Bouwreglement artikel 3 vergunningsplicht vellen van bomen', 'Wijziging Algemeen bouwreglement artikel 4 vergunningsplicht horeca', 'Wijziging Algemeen Bouwreglement deel hemelwater naar aanleiding van wijziging gewestelijke verordening hemelwater' en 'Wijziging Algemeen Bouwreglement deel 3, Hoofdstuk 2 Woongebouwen ifv hospitawonen' definitief vast.
De wijziging van de stedenbouwkundige verordening van de stad Gent - het 'algemeen bouwreglement' - en bestaande uit de documenten vermeld in artikel 1 van dit besluit, het gemeenteraadsbesluit houdende definitieve vaststelling van de wijziging en de adviezen van de GECORO van 18 april 2014 en van de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar van 18 april 2014 worden, overeenkomstig artikel 2.3.2 §2, 7de lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, onmiddellijk na de definitieve vaststelling aan de deputatie bezorgd en ter goedkeuring voorgelegd.