2014_GR_00958 - PPS - project Herontwikkeling Gasmetersite 'Tondelier' - Verkoop grondaandelen budgetwoningen in de eerste fase 1A - Modelovereenkomst en verkoopdossier - Goedkeuring

Burgerlijk Wetboek, Boek II en Boek III

Gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 43, § 2, 12°

Teneinde de Gasmetersite te ontwikkelen werd een PPS-overeenkomst goedgekeurd in de gemeenteraad op 20 december 2011 tussen de Stad Gent, Tondelier Development nv, Aclagro nv, Breevast nv en Koramic Real Estate nv.

Overeenkomstig deze PPS-overeenkomst werd een opstalovereenkomst tussen de Stad Gent en nv Tondelier Development goedgekeurd in de gemeenteraad op 28 oktober 2012 met de verplichting het Tondelier-project te realiseren.

Het Tondelier-project impliceert de realisatie van een degelijke bodemsanering en van een kwaliteitsvolle woonwijk, zijnde de realisatie en uitgifte van private gebouwen en de bouw en inrichting van de publieke ruimte en publieke gebouwen, in het projectgebied, en volgens het ontwikkelingsplan.

Op 13 juni 2013 nam het college van burgemeester en schepenen kennis van het stedenbouwkundig inrichtingsplan Tondelier.

Op 12 mei 2014 werd de stedenbouwkundige vergunning goedgekeurd inzake de renovatie, gedeeltelijke sloop, verbouwing en nieuwbouw van de voormalige fabriek Nieuwe Molens tot meergezinswoning met 49 woningen, parkeerplaatsen, parkeerboxen, kantoren en de handels - of horecaruimtes, kadastraal gekend onder de 7de afdeling, sectie G, perceelnummers 52/W/2, 52/T/2, 37/L/2 en 37/H/2, met als kadastraal adres Gasmeterlaan 107, +109, 111/116.

De 49 woningen die zullen gerealiseerd worden volgens de huidige bouwvergunning in een eerste fase (fase 1A) zullen opgedeeld worden in 'marktconforme woningen' en enkele 'budgetwoningen'.

Het is wel zo dat de ontwikkelaar een wijzigende bouwvergunning zal aanvragen waardoor er 51 woningen zullen kunnen gerealiseerd worden. In casu handelt het over 3 woningen die omgevormd zullen worden tot 5 woningen met mogelijkheid van ruimere terrassen. Hiertoe zal dan ook een wijzigende basisakte opgemaakt en verleden worden. Betreffende woningen in deze wijziging betrokken zullen verkocht worden onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een wijzigende bouwvergunning / een notariële wijzigende basisakte.

Tevens is het zo dat alle eenheden verkocht worden onder opschortende voorwaarde dat de verkopers 17 wooneenheden hebben verkocht, of als verkopers aan deze voorwaarde verzaken, en dit ten laatste binnen een termijn van 6 maanden te rekenen vanaf de ondertekening van verkoopovereenkomst.

In het kader van het Tondelier-project zijn budgetwoningen en marktconforme woningen telkens een combinatie van een opstal (huis of appartement) en een bijhorend grondaandeel die binnen deze context samen worden verkocht.

Voor alle entiteiten die verkocht worden binnen het Tondelier-project is de Stad Gent verkopende partij van de grondaandelen en Tondelier Development nv (of haar rechtsverkrijgenden) verkoper van het opstal, gezien de gesloten PPS-overeenkomst waarin tevens afspraken inzake prijsvorming bepaald werden.

De Stad Gent krijgt 200 EUR/m² (vastgesteld op 1 januari 2010 en te indexeren ingevolge de PPS-overeenkomst Tondelier) voor het grondaandeel dat bij de woningen, de kantoren, en de handels- of horecaruimtes hoort, en 100 EUR / m² (idem vaststelling en indexatie) voor het grondaandeel dat bij de parkeerplaatsen, parkeerboxen en de terrassen hoort.

In het Tondelier-project zal 20 % van de woningen (in alle fases samen) als budgetwoning worden verkocht.

Deze budgetwoningen zijn gereserveerd voor families/alleenstaanden die meer mogen verdienen dan de bovengrens van een sociale koopwoning, maar net niet genoeg verdienen om een passende en kwaliteitsvolle woning te verwerven op de reguliere markt. Kandidaat-kopers voor deze budgetwoningen moeten voldoen aan inschrijvingsvoorwaarden en toewijzingscriteria. In het ganse project zullen verschillende types (met één, twee, drie, vier of vijf slaapkamers) budgetwoningen aangeboden worden.

Op 28 april 2014 heeft de gemeenteraad reeds de inschrijvingsvoorwaarden en toewijzingscriteria van de budgetwoningen goedgekeurd vanuit het oogpunt van de opstart van de publiciteit hieromtrent.

In de eerste fase 1A zijn er 5 budgetwoningen met 1 slaapkamer gelegen in het gebouwencomplex 'Nieuwe Molens', in het 'Kanaalgebouw'. In de gemeenteraad van 23 juni 2014 werd beslist de verkoop van deze budgetwoningen samen te nemen met de verkoop van de budgetwoningen voorzien in de tweede fase, fase 1B, doch aangezien voor deze fase de bouwvergunning nog geruime tijd op zich zal laten wachten, zal er toch al werk gemaakt worden van de verkoop van de budgetwoningen uit fase 1A.

In concreto handelt het over:

- appartement 3/203, met een woonoppervlakte van 71 m², terras van 11 m², ondergrondse berging van 5,10 m² en 2 fietsstaanplaatsen;

- appartement 3/403, met een woonoppervlakte van 71 m², terras van 12 m², ondergrondse berging van 5,10 m² en 2 fietsstaanplaatsen;

- appartement 9/403, met een woonoppervlakte van 64 m², terras van 11 m², ondergrondse berging van 3,20 m² en 2 fietsstaanplaatsen;

- appartement 3/503, met een woonoppervlakte van 71 m², terras van 12 m², ondergrondse berging van 4,50 m² en 2 fietsstaanplaatsen;

- appartement 9/503, met een woonoppervlakte van 64 m², terras van 11 m², ondergrondse berging van 5,20 m² en 2 fietsstaanplaatsen.

De Stad Gent staat in voor de verkoop van deze budgetwoningen (Tondelier Development nv of rechtsverkrijgenden voor de andere entiteiten) en stelt hiertoe een verkoopdossier op met specifieke info over de goederen, de verkoopvoorwaarden alsook een verkoopreglement erop gericht het doelpubliek een kwalitatieve en betaalbare budgetwoningen te bieden, en waarbij deze goederen uitsluitend zullen mogen dienen voor eigen bewoning en de verkopende partijen zich de nodige rechten zullen voorbehouden bij overtreding.

Op 23 juni 2014 heeft de gemeenteraad een ontwerp van onderhandse verkoopovereenkomst inzake de verkoop van de grondaandelen door de Stad Gent in fase 1A voor de marktconforme woningen, de parkeerplaatsen, de parkeerboxen, de kantoren en de handels- of horecaruimtes goedgekeurd, alsook de basisakte betreffende de residentie Nieuwe Molens.

Hiertoe werd een model van onderhandse verkoopovereenkomst opgemaakt met alle lasten en voorwaarden inzake de verkoop van de grondaandelen bij de budgetwoningen in fase 1A van het project Herontwikkeling Gasmetersite 'Tondelier' dat ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de gemeenteraad.

Ook werd het verkoopdossier inzake deze budgetwoningen opgemaakt om ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen.

In het geval dat de schuld voortvloeiend uit een verkoop niet onmiddellijk (volledig) bij het verlijden van de akte voldaan wordt, is de hypotheekbewaarder - overeenkomstig artikel 35 van de Hypotheekwet - normaal gezien gebonden om van deze openstaande schuldvordering ambtshalve een hypothecaire inschrijving te nemen in zijn registers. Een dergelijke inschrijving biedt de Stad Gent een zekerheid omtrent de latere betaling ervan. Achteraf handlichting bekomen van een dergelijke inschrijving brengt kosten met zich mee.

Gelet op de zekerheid rond de solvabiliteit van de medecontractanten wordt voorgesteld om de hypotheekbewaarder van deze specifieke plicht te ontslaan.