2015_GR_00528 - Revitalisatie van de wijk Nieuw Gent - Samenwerkingsovereenkomst tussen WoninGent, de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de Stad Gent - Goedkeuring

Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 2

De Wet Overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten van 15 juni 2006, inzonderdheid artikel 38.

Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 42 § 1.

Context

Nieuw Gent maakt deel uit van een sociale woonwijk die bestaat uit twee grote delen: Nieuw Gent en Steenakker. Dat laatste is vanaf eind jaren ‘20 van de vorige eeuw gebouwd volgens de tuinwijkgedachte met vooral laagbouw in een groene omgeving. Een deel van deze woningen is intussen privaat verkocht. De wijk Nieuw Gent is ook in verschillende fasen gerealiseerd op opgespoten grond uit de Ringvaart. Nieuw Gent bestaat uit een mix van laag- en hoogbouw. Opvallend is de stempel van de jaren ’70 die zeer sterk het beeld op de wijk heeft bepaald: de hoogbouw, de monotone ruimten, een overgedimensioneerd en autogericht openbaar domein, en gebrek aan privacy-gradiënten tussen hoogbouw en publieke ruimten. Het openbaar domein is daardoor weinig kwaliteitsvol en moeilijk leesbaar. Elke hoogbouw voelt aan als een eiland in een eiland.

Nieuw Gent ligt als een enclave vrij geïsoleerd, afgescheurd van het gemengde stadsweefsel. Het zit geprangd tussen een aantal campussen en andere weinig doorwaadbare en monofunctionele grotere clusters: de campus De Sterre, de ziekenhuiscampus UZ Gent, De site Coca Cola en de De Deyne site (Broeders van Liefde). De wijk is weinig bekend en heeft geen duidelijk gezicht voor de buitenwereld. Veel Gentenaars kennen deze wijk niet of zijn er zelfs nooit geweest. Alleen wie naar of van Zwijnaarde rijdt of fietst vangt een blik op van de wijk vanaf de Zwijnaardsesteenweg, waarop een bescheiden lokaal handelsapparaat gevestigd is.

De meeste woningen in Nieuw Gent zijn eigendom van verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen. De laagbouw wordt gaandeweg vernieuwd (renovatie en vervangingsbouw) en er zijn relatief weinig samenlevingsproblemen in vergelijking met de hoogbouw.

In de hoogbouw waren er initieel weinig verhuisbewegingen maar gaandeweg is dit sterk gewijzigd. Deze gebouwen voldoen niet langer aan de hedendaagse technische vereisten, ze verkommeren, er is een vrij grote transit, er leven heel veel nationaliteiten, het aantal kansarmen en/of mensen zonder papieren is er hoog en heel wat bewoners van Nieuw Gent kampen met mentale en fysieke gezondheidsproblemen. Ook is er een (al dan niet) subjectief onveiligheidsgevoel en is er redelijk veel vandalisme, ook in de publieke ruimte die vrij anoniem is. Sluikstorten vormt ook een groot probleem. Er is weinig interactie tussen het leven in de gebouwen en het leven in de publieke ruimte. De hoogbouw moet op technisch vlak dringend onder handen genomen worden (energie, technieken, akoestiek, brandweer, liften, afvalbeheer …), d.m.v. renovatie en/of vervangingsbouw/nieuwbouw.

Niettegenstaande de jarenlange inspanningen van o.a. straathoek-, buurt- en opbouwwerkers blijft het vrij moeilijk om o.m. de samenlevingsproblemen structureel opgelost te krijgen.

Traject

In 2013 werd een kort traject afgelegd met een viertal socio-demografische en ruimtelijke experten waarbij hen gevraagd werd om een kort advies over de aanpak van de wijk Nieuw Gent aan te leveren. Deze adviezen leidden onder meer tot de zoektocht naar potentiële bouwvelden in NIeuw Gent zodat WoninGent op relatief korte termijn aan de aanpak van de hoogbouw kon beginnen. De complexiteit van de afweging renovatie versus sloop van de hoogbouw, de omvang van het projectgebied en het belang van een degelijke stedenbouwkundige inplanting bij nieuwbouw, de interactie met het publiek domein, het belang van de voorzieningen... brachten de betrokken partners tot de beslissing om alsnog een stedenbouwkundige voorstudie voor de wijk op te maken.

Studie

De opdracht bestaat uit twee delen:

-      Deelopdracht 1: Opmaak van een stedenbouwkundige voorstudie voor de hele wijk, inclusief een voorstel van aanpak publieke ruimte en gebouwen. In dit deel behoort ook de verbetering van de leefbaarheid en het welzijn van de bewoners en in belangrijke mate de studie van de bestaande hoogbouw van WoninGent, met een conclusie tot renovatie ervan en/of vervangingsbouw/nieuwbouw.
Deze stedenbouwkundige voorstudie wordt afgewerkt binnen een periode van 1 jaar. Deze periode valt in principe uiteen in vier fases, waarbij op het einde van elke fase een (deel)rapport wordt afgeleverd. Elk eindpunt van een fase valt samen met (tussentijdse) cruciale goedkeuringen.

-      Deelopdracht 2: Eerste fase realisatie nieuwe gebouwen. Concreet gaat het om de realisatie van nieuwbouw die dient voor de eerste golf van herhuisvesting door het leegmaken van de eerst aan te pakken bestaande hoogbouw (nieuwbouw en/of renovatie als resultaat van deelopdracht 1). Bijzondere aandacht moet gaan naar het kwaliteitsvol integreren van deze nieuwe gebouwen in de wijk Nieuw Gent.

Met deze deelopdracht moet ten laatste na 1 jaar - maar liefst vroeger - kunnen doorgestart worden.

De concrete aanpak van de bestaande hoogbouw zal pas aanvangen na de realisatie van de nieuwbouw van de deelopdracht 2.

De VMSW, WoninGent en de Stad Gent schrijven deze opdracht uit omdat een vernieuwd stedenbouwkundig kader nodig is om deze sociale woonwijk te revitaliseren. Aangezien de drie ondertekenende partijen een grote rol hebben te spelen in het realiseren van de ambitie om de hoogbouwwijk Nieuw Gent in Gent nieuw leven in te blazen en op te waarderen, en aangezien dit een complexe opdracht betreft waarbij de drie partijen van elkaar afhangen en moeten samenwerken, is afgesproken om de krachten te bundelen en als eerste stap gezamenlijk het nodige studiewerk uit te voeren.

In deze overeenkomst beslissen WoninGent, VMSW en Stad Gent om deze opdrachten samen te voegen en WoninGent, overeenkomstig artikel 38 van de Wet van 15 juni 2006, aan te duiden om in gezamenlijke naam op te treden als 'leidinggevend bestuur' bij de procedure, de sluiting en de uitvoering van de opdacht en waarbij alle partijen financieel instaan voor het deel van de opdracht ten hunne laste. Voor de stedenbouwkundige voorstudie ontvangt de stad een subsidie van de VMSW ten belopen van de helft van de kostprijs.

Deze samenwerkingsovereenkomst legt een aantal principiële afspraken over de samenwerking voor de studie vast en regelt de selectie en aanstelling van een ontwerpteam. Zaken die niet geregeld worden in deze samenwerkingsovereenkomst kunnen in een latere fase worden geregeld.