Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, artikel 4.2.25
Volgende niet-digitale bijlagen maken deel uit van het gemeenteraadsdossier en liggen, van zodra de agenda voor de gemeenteraad wordt verstuurd, ter inzage bij de Dienst Bestuursondersteuning:
Deze stukken zijn tijdens de vergadering raadpleegbaar in de gemeenteraadszaal. Afschriften van grote plannen en documenten buiten formaat worden in één exemplaar van het fractiesecretariaat bezorgd wanneer hierom wordt verzocht. Bijkomende exemplaren worden bezorgd tegen kostprijs (cf. huishoudelijk reglement art. 20).
Gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57 §3 7° en 43 §2 10°
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, artikel 4.2.25
VLAAMSE LANDMAATSCHAPPIJ vraagt een stedenbouwkundige vergunning aan voor een terrein gelegen aan Christoffel Columbuslaan,Terdonkplein enTwaalfroeden - Tragelstraat, 9042 Gent, kadastraal bekend 13de afdeling, sectie R, nr. 139S10, T10, 14de afdeling, sectie G, nr. 1G, 44C, 82C, D, B, 86C, 88A, _2, 89A, 90B, 91C, B, 92B en 94C.
Deze aanvraag werd per beveiligde zending bezorgd op 30 mei 2016 aan de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar. Op 15 juli 2016 is deze aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag is in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestelijke RUP 'Afbakening Zeehavengebied Gent - Inrichting R4-oost en R4-west, Zeehaventerrein Kluizendok en koppelingsgebieden Rieme Zuid, Rieme Oost en Doornzele Noord'.
De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning betreft deelopdracht 2 van het inrichtingsplan Rieme-Zuid en Doornzele-Noord van het landinrichtingsproject Gentse Kanaalzone. Deze deelopdracht voorziet in hoofdzaak in de aanleg van fietspaden, de heraanleg van het Terdonkplein en de aanplant van bufferzones. Huidige aanvraag is een vervolg op deelopdracht 1 (2013/40249). Deelopdracht 1 voorzag in hoofdzaak in de aanleg van de ecologische infrastructuur langsheen het Molenvaardeken, bosaanplant en een fietspad langsheen de Vasco Da Gamalaan.
Rieme en Doornzele zijn oost-west georiënteerd lintvormige kanaaldorpen ten westen van het kanaal Gent-Terneuzen.
Het koppelingsgebied Rieme-Zuid vormt het overgangsgebied tussen de woonkern van Rieme in het noorden en het nog verder te ontwikkelen zeehaventerrein Kluizendok in het zuiden. De R4-west (J. Parijslaan) vormt de westelijke grens van het gebied. De oostelijke grens wordt gevormd door het koppelingsgebied Rieme-Oost, gelegen aan het kanaal. De Avrijevaart loopt van west naar oost doorheen het koppelingsgebied. Het koppelingsgebied heeft een totale oppervlakte van ca. 138 ha (stad Gent + gemeente Evergem) en is vandaag grotendeels in landbouwgebruik.
Het koppelingsgebied Doornzele-Noord vormt het overgangsgebied tussen de woonkern van Doornzele in het zuiden en het nog verder te ontwikkelen zeehaventerrein Kluizendok in het noorden. De R4-west (J. Parijslaan) met het ovaal van Wippelgem vormt de westelijke grens van het gebied en het Ter Donkplein langs het kanaal de oostelijke grens. Het Molenvaardeken loopt van west naar oost doorheen het koppelingsgebied. Het koppelingsgebied heeft een oppervlakte van ca. 105 ha (stad Gent + gemeente Evergem) en is vandaag grotendeels in landbouwgebruik.
De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek van 22 augustus 2016 tot 21 september 2016. Tijdens de periode van dit openbaar onderzoek zijn er 4 schriftelijke bezwaren ingediend.
De bezwaren worden als volgt samengevat:
1. Toegang naar de garages
Een groot aantal woningen langsheen het Terdonkplein hebben langs de achterzijde een garage met ontsluiting via de gronden van de NMBS. Vormen de op het plan getekende boordstenen geen belemmering voor de ontsluiting van deze garages?
Er wordt opgemerkt dat het niet de bedoeling kan zijn om een publiek toegankelijke oprit te faciliteren rekening houdend met alle mogelijke negatieve gevolgen (wildplassen, oneigenlijk parkeren,…). Enkel een toegang voor aangelanden is aanvaardbaar.
Een alternatieve ontsluiting via het geplande fietspad lijkt de beste oplossing.
2. Parkeren
De parkeerzone ter hoogte van café ‘De Wachtzaal’ zal te klein zijn. Vooral in het weekend en bij feestelijkheden zal de situatie problematisch zijn. Café ‘De Wachtzaal’ wordt 2 maal per week gebruikt als ontmoetingslokaal door de vissers van ‘Feederteam Gent’. Alles vissers komen met de wagen. Gemiddeld zijn er 40 vissers. De geplande heraanleg, het verlies aan parkeerplaatsen, zal een negatieve impact hebben op de commerciële activiteiten van café ‘De Wachtzaal’.
Buurtbewoners en werknemers van de industrie in de buurt parkeren ook op het pleintje. Ook maken dagjestoeristen gebruik van de parking als startpunt van fiets- en wandeltochten.
De permanente parkeerdruk van 40 tot 50-tal wagens mag geen overlast in de ruimere buurt veroorzaken.
Terdonkplein is zeer minimaal ontsloten met het openbaar vervoer en een echte autolocatie.
Een grotere parking op het Terdonkplein of toelating om te parkeren onder de bomen, zoals op Doornzeledries, is dan ook aangewezen. Parkeren van vrachtwagens moet wel vermeden worden. Een ruimere parking is noodzakelijk in functie van het overleven van café ‘De Wachtzaal’.
3. Stemlokaal
Waar kan het containerstemlokaal bij verkiezingen geplaatst worden?
4. Leiding Air Liquide
De ondergrondse pijpleiding met waterstof mag bij graafwerken niet geraakt worden.
5. Terdonk kermis
Waar kan de danstent en het kermiskraam geplaatst worden. Op straat en bijgevolg dichter bij de woningen is niet aanvaardbaar.
6. Bestaand en nieuw groen
Kan de wijngaard en de oude appelboom ter hoogte van de spoorwegovergang behouden blijven? Wat is de impact ten opzichte van de notelaar ter hoogte van de woning Terdonkplein 18?
Het is aangewezen om het natuurlijk te houden met streekgebonden bomen en struiken en de spontane opslag van vlier, wilg, berk, meidoorn en brem te behouden. Ook is de aanwezigheid van hazenpootje, slangenkruid, zeepkruid, zeeaster en verschillende grassoorten. Er moeten afspraken gemaakt worden met de aannemer om de pachtgronden intact te laten.
7. Info-avond herinrichting Terdonkplein
Op 13 oktober 2015, 20u00 was er een info-avond over de herinrichting van het Terdonkplein gepland in café ‘De Wachtzaal’. Deze info-avond werd echter zonder onderbouwde uitleg geannuleerd en verplaatst naar ‘Ter Gulden Celle’ op Doornzele Dries.
8. Aanleg terras
Rekening houdend met de onbruikbare en onveilige verharding heeft de uitbater van café ‘De Wachtzaal’ met eigen middelen in mei 2016 reeds een horecaterras met terrastegels, cfr. de afmetingen van de terrasvergunning, aangelegd. Dit om tegemoet te komen aan de wensen van de klanten en de uitbater. Deze investering werd uiteraard opgenomen in de boekhouding met een afschrijvingsperiode van 10 jaar. De BTW-herziening is voorzien op 5 jaar.
De Vlaamse Landmaatschappij zal de terraszone van café ‘De Wachtzaal’ heraanleggen met klinkers (kinderkopjes). De terrasoppervlakte die de Vlaamse Landmaatschappij voorziet is niet in overeenstemming met de terrasvergunning. De huidige terrasoppervlakte wordt gehalveerd. De realisatie van de plannen van de Vlaamse Landmaatschappij is slechts mogelijk mits volledige afbraak van de terrastegels. Stad Gent stimuleert ondernemen. Echter, als ondernemer op het Terdonkplein is het onmogelijk om te overleven indien men geen rekening wenst te houden met het nieuw aangelegde terras. Dit is jammer.
9. Informatie?
Veel buurtbewoners zijn totaal in het ongewisse over de geplande heraanleg. Moet niet elke bewoner schriftelijk verwittigd worden?
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
1. Toegang naar de garages
De boordstenen hebben geen opstand. De boordstenen worden in hetzelfde vlak voorzien als de verharde oppervlakten. Er is dan ook geen belemmering voor de ontsluiting van de garages. De boordstenen zijn er louter als kantstrook en scheiding tussen de verschillende verhardingsmaterialen (grasbetontegels en vlakke gres kasseien).
Het is niet aanvaardbaar om de garages te ontsluiten via het fietspad. Dit fietspad maakt deel uit van een hoofdfietsroute in de kanaalzone. Een combinatie met autoverkeer is niet mogelijk daar dit aanleiding geeft tot een onduidelijk statuut van het fietspad. Een dergelijke combinatie geeft ook aanleiding tot verkeersonveilige situaties.
De Vlaamse Landmaatschappij faciliteert een ontsluiting van de garages via de parking. Het behoort aan de aangelanden en/of de eigenaar om te bepalen welke maatregelen zij wensen te nemen om de toegankelijkheid tot de zone achter de woningen te duiden. Het plaatsen van signalisatie, poorten,… is een verantwoordelijkheid van de aangelanden en/of de eigenaar. De overheid kan hierin geen initiatief nemen. Enige dat de Vlaamse Landmaatschappij moet doen is de ontsluiting richting openbaar domein blijvend garanderen. Dit gebeurt ook effectief.
2. Parkeren
Terdonkplein is thans integraal verhard met steenslag en wordt gebruikt als parking. De ruimtelijke kwaliteiten zijn eerder beperkt. De ruimte kent een ongestructureerd gebruik waar men kan parkeren naar eigen goeddunken. Bij een optimale bezetting (weinig realistisch) van het Terdonkplein is er ruimte voor ongeveer 35 wagens.
Het ontwerp van de Vlaamse Landmaatschappij voorziet thans in 16 parkeerplaatsen. Rekening houdend met de context van de plek (beperkt openbaar vervoer – autolocatie), de evenementen (zie ook punt 5. Terdonk kermis) en de aanwezigheid van een horecazaak kan geoordeeld worden dat het aantal parkeerplaatsen mogelijk te beperkt is. Nader onderzoek is dan ook noodzakelijk. Er wordt alvast opgemerkt dat er binnen een wandelafstand van 150 m parkeermogelijkheden zijn op de Doornzele Dries.
Een verdere uitbreiding van de parking richting het fietspad is niet onmogelijk. Op die manier kunnen er 13 bijkomende plaatsen voorzien worden. Mits realisatie van deze uitbreiding kan de parking ruimte bieden aan 29 wagens.
Benadrukt wordt dat de plannen verschillende malen werden afgetoetst met de bevoorrechte getuigen en de planbegeleidingsgroep. Op deze fora is er delegatie van bewonersgroepen. Ook zijn er infomomenten georganiseerd. Ook werd de situatie op terrein geëvalueerd door de Vlaams Landmaatschappij. Er werden echter geen signalen ontvangen dat de parking mogelijk te klein is.
De Stad Gent wenst een verdere uitbreiding van de parking in een volgende fase niet te hypothekeren. Een dergelijke uitbreiding moet in de toekomst mogelijk blijven. Bijgevolg adviseert de Stad Gent aan de Vlaamse Overheid, de vergunningverlenende overheid, om de banken aan het einde van rijloper in grasbetontegels niet uit te voeren.
Ook mogen de 5 linden tussen de parking en het fietspad niet aangeplant worden. De parking die thans wordt voorzien dient beëindigd te worden door een haag om oneigenlijk parkeren in de graszone te vermijden. Op die manier blijft het op eenvoudige manier mogelijk om in een 2de fase de parking uit te breiden tot 29 parkeerplaatsen. Dit wordt als een bijzondere voorwaarde opgenomen in het advies van de Stad Gent.
3. Stemlokaal
Het containerstemlokaal kan opgesteld worden op de nieuwe parking.
4. Leiding Air Liquide
Uiteraard is het aangewezen dat de aannemer de ondergrondse pijpleiding met waterstof niet raakt bij graafwerken. Opgemerkt wordt dat de leiding is ingetekend op de plannen. Het is de verantwoordelijkheid van de aannemer om zich voor de start van de werken, onder meer via de internettoepassing KLIM, te vergewissen van elke ondergrondse leidinginname.
5. Terdonk kermis
De danstent kan opgesteld worden op het grasplein (zie punt 2. Parkeren). Bij eventuele uitbreiding van de parking behoort ook een opstelling van een tent op deze uitbreiding tot de mogelijkheden.
Kermiskramen kunnen onder meer opgesteld worden op de nieuwe parking. Bij feestelijkheden kan ook bekeken worden om, net zoals voorgaande jaren, een deel van Terdonkplein tijdelijk verkeersvrij te maken waardoor ook een opstelling op straat en ter hoogte van de bestaande grindparking mogelijk wordt.
Het laten plaatsvinden van Terdonk kermis ter hoogte van café ‘De Wachtzaal’ is blijvend mogelijk in de toekomst.
Er wordt ook nog opgemerkt dat in het koppelingsgebied Doornzele-Kanaalzijde, ten zuiden van het Zuidledeplein, ruimte voorzien is voor het tijdelijk oprichten van feesttenten.
6. Bestaand en nieuw groen
Plannummer 8bis maakt duidelijk dat de Vlaamse Landmaatschappij ter hoogte van de woningen enkel over een breedte variërend tussen 7,00 m en 16,00 m ten opzichte van de westelijke perceelgrens van het domein van de NMBS een verwijdering van de bestaande vegetatie voorziet en dit in functie van de aanleg van het fietspad. Er wordt opgemerkt dat enkel ter hoogte van de voormalige spoorwegbrug een breedte van 16,00 m wordt voorzien. Het is niet geheel duidelijk waar de wijngaard, de notelaar en de oude appelboom zich exact bevinden. Er kan ook niet geoordeeld worden of deze al dan niet kunnen behouden worden.
In realisatie van de koppelingsgebieden maakt de Vlaamse Landmaatschappij enkel en alleen gebruik van streekgebonden bomen en struiken.
Eén van de doelstellingen van de realisatie van de koppelingsgebieden is het verhogen van de natuurwaarden. Bestaande waardevolle vegetaties worden waar mogelijk maximaal bewaard. In sommige gevallen wordt de teeltlaag tijdens werffase tijdelijk gestockeerd om op die manier de zaadbank te recupereren.
Het maken van de afspraken met de aannemer wordt als een aandachtspunt meegegeven aan de Vlaamse Landmaatschappij.
7. Info-avond herinrichting Terdonkplein
De info-avond op dinsdag 13 oktober 2015 is inderdaad niet doorgegaan in café ‘De Wachtzaal, doch verplaatst naar maandag 12 oktober 2015 met als locatie ‘Ter Gulden Celle’. Toen duidelijk werd dat er op 13 oktober 2015 een EK-kwalificatiematch van de Rode Duivels stond geprogrammeerd (België – Israël 3 -1) leek het in laatste instantie geen goed idee om net op die avond een infomoment te organiseren. Gevreesd werd dat de opkomst te beperkt ging zijn.
Alle buurtbewoners van Terdonk hebben ruim op voorhand een flyer ontvangen met de gewijzigde datum en gewijzigde locatie.
Er wordt nog opgemerkt dat deze info-avond geen betrekking had op de heraanleg van het Terdonkplein. Dit infomoment had betrekking op het koppelingsgebied Doornzele-Kanaalzijde, ten zuiden van het Zuidledeplein.
8. Aanleg terras
De terrasvergunning van café ‘De Wachtzaal’ laat een terrasoppervlakte toe van 4,20 m x 14,51 m. De plannen van de Vlaamse Landmaatschappij voorzien ter hoogte van de terrasvergunning van café ‘De Wachtzaal’ een verharde oppervlakte met een minimale breedte van 4,50 m. De plannen van de Vlaamse Landmaatschappij voorzien dan ook niet in een halvering van de terrasoppervlakte van café ‘De Wachtzaal’. Integendeel, de duurzaam verharde oppervlakte ter hoogte van café ‘De Wachtzaal’ zal net uitbreiden. Er wordt bovendien nog opgemerkt dat de parking 70 cm in zuidelijke richting moet opschuiven om op die manier op het smalste punt ter hoogte van de achtergevel een vrije doorgangsbreedte van 1,20 m te garanderen als verbinding tussen Terdonkplein en het fietspad. Dit wordt als een voorwaarde opgenomen in het advies van de Stad Gent. Dit betekent echter niet dat de terrasoppervlakte van café ‘De Wachtzaal’ mag uitbreiden. De uitbater moet zich strikt houden aan de voorwaarden opgenomen in deze terrasvergunning.
De terrastegels werden aangelegd op openbaar domein zonder dat hiervoor een bouwrecht werd verleend. Het louter verlenen van een terrasvergunning laat niet toe om ook een verharding met terrastegels aan te leggen. In principe kan er dan ook geëist worden dat deze terrastegels worden verwijderd. Echter, rekening houdend met de recente aanleg in mei 2016 van deze terrastegels en de mogelijke inpassing binnen het concept van de Vlaamse Landmaatschappij is het maatschappelijk niet te verantwoorden en ook niet duurzaam om deze terrastegels op te breken om deze vervolgens te vervangen door platte gres kasseien. De verharde zone in terrastegels mag dan ook behouden blijven. De verdere aanleg zoals voorzien door de Vlaamse Landmaatschappij dient hier op aan te sluiten. Dit wordt als een voorwaarde opgenomen in het advies van de Stad Gent.
9. Informatie?
De plannen werden verschillende malen afgetoetst met de bevoorrechte getuigen en de planbegeleidingsgroep. Op deze fora is er delegatie van bewonersgroepen. Ook zijn er infomomenten georganiseerd. Er werd ook een openbaar onderzoek georganiseerd. Er is geen wettelijke verplichting om elke bewoner schriftelijk op de hoogte te brengen van dit openbaar onderzoek. Er mag verwacht worden dat de buurtbewoners voldoende op de hoogte zijn gebracht.
De gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar heeft op 19 oktober 2016 deze aanvraag voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Het advies van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar is aan het dossier toegevoegd.
In uitvoering van art. 4.2.25 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en van het Gemeentedecreet neemt de gemeenteraad een beslissing over de zaak van de wegen alvorens het vergunningverlenende bestuursorgaan een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.
De aanvraag is ruimtelijk en stedenbouwkundig te verantwoorden.
De koppelingsgebieden Doornzele-Noord en Rieme-Zuid hebben tot doel om middels de aanplant van bos het Kluizendok visueel te bufferen ten opzichte van de kanaaldorpen Doornzele en Rieme.
De aanvraag voorziet tevens in de ecologische heraanleg van de Avrijevaart. Hierdoor geeft de aanvraag deels invulling aan de doelstelling om binnen het havengebied te voorzien in een deel van de wettelijk verplichte natuurcompensatie.
De aanvraag wordt voorwaardelijk positief geadviseerd, in die zin dat het een invulling geeft aan het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening zeehavengebied Gent - Inrichting R4-oost en R4-west'.
De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg (fietspad en parking) kan goedgekeurd worden om volgende redenen: Het nieuwe fietspad draagt bij aan het recreatief medegebruik vormt een meerwaarde voor de buurtbewoners. Bovendien vormt het nieuwe fietspad een snelle en veilige verbinding voor werknemers in de haven.
Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden aan de aanvrager in het kader van de beslissing over deze aanvraag om stedenbouwkundige vergunning.
keurt de zaak van de wegen, zoals ontworpen op de bijhorende wegenisplannen, voor een terrein gelegen aan Christoffel Columbuslaan,Terdonkplein enTwaalfroeden - Tragelstraat, 9042 Gent, kadastraal bekend 13de afdeling, sectie R, nr. 139S10, T10, 14de afdeling, sectie G, nr. 1G, 44C, 82C, D, B, 86C, 88A, _2, 89A, 90B, 91C, B, 92B en 94C, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze stedenbouwkundige vergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies in bijlage van 3 september 2016 met kenmerk 047988-001/CDP/2016).
De parkeerplaatsen op het Terdonkplein moeten individueel afgebakend worden door middel van een verzonken boordsteen (type ID1) i.p.v. een afbakening met witte kasseien.
De boordsteen tussen de rijweg en het plein moet volledig in opstand voorzien worden. Enkel de oprit van de parking mag verzonken uitgevoerd worden. In het bijzonder wordt benadrukt dat de boordsteen ter hoogte van het caféterras in opstand moet uitgevoerd worden (op plan wordt deze niet in opstand voorzien!).
De vlakke gres keien van het Terdonkplein moeten vlak gekapt zijn. De Stad Gent aanvaard geen gezaagde keien op het openbaar domein.
Als fundering voor de gras-betontegels in het centrale deel van de parking op het Terdonkplein dient 15cm steenslag type II voorzien te worden. Het legbed moet bestaan uit 3 cm porfiersteenslag 2/7.
De paden in beton gelegen op het grondgebied van de Stad Gent dienen een fundering te hebben van 20 cm schraal beton i.p.v. 15 cm.
De principes van het lichtplan Gentse Kanaalzone moeten geïntegreerd worden binnen de plannen.
De banken aan het einde van rijloper in grasbetontegels mogen niet geplaatst worden (zie aanduiding op plan).
De parking moet beëindigd worden door een haag (zie aanduiding op plan).
Op het smalste punt moet de terrasoppervlakte van café ‘De Wachtzaal’, zoals geregeld middels de vergunning tot privatieve ingebruikneming van de openbare weg met kenmerk 47493.00, + een vrije doorgangbreedte van 1,20 m blijvend gegarandeerd geworden. Dit betekent dat de parkingzone integraal 70 cm moet opschuiven in zuidelijke richting.
De verharde zone in terrastegels ter hoogte van café ‘De Wachtzaal’ moet behouden blijven. De verdere aanleg zoals voorzien door de Vlaamse Landmaatschappij dient hier op aan te sluiten.