2016_GR_00487 - Sluiten van een verkoopovereenkomst m.b.t. de Leopoldskazerne - Goedkeuring

• Het Burgerlijk Wetboek, Boek II en Boek III, titel VI 'Koop'.
• Omzendbrief Omzendbrief BB 2010/02. - Vervreemding van onroerende goederen door de provincies, gemeenten, O.C.M.W.'s en besturen van de erkende erediensten.

• Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 43, § 2, 12°

Op  15 september 2009 werd tussen de Stad Gent en de Belgische staat een akte tot minnelijke onteigening getekend waarmee de stad Gent eigenaar werd van een deel van de Leopoldskazerne, het voorwerp van dit besluit. Hiervoor kreeg de Stad Gent een onteigeningsmachtiging van de Vlaamse Minister van binnenlands bestuur, steden beleid, wonen en inburgering dd. 4 december 2008. Het beoogde onteigeningsdoel was het voorzien in beschikbare ruimtes om culturele en sportieve initiatieven te huisvesten.

In maart 2012 stelde de federale overheid het andere deel van de Leopoldskazerne (waar voornamelijk  defensie was gehuisvest)  te koop en werd de vraag gesteld of de stad Gent interesse had. Na grondig onderzoek  werd er besloten om niet verder te gaan in deze richting.

De provincie Oost-Vlaanderen toonde gelijknamige interesse wat resulteerde in de  aankoop van de Leopoldskazerne -deel defensie op 30 juli  2015.

Op 14 januari  2014 maakte de  provincie formeel kenbaar dat ze ook het andere deel van de Leopoldskazerne, zijnde het deel van de stad  Gent, wenste te kopen. Het uiteindelijk doel van de provincie Oost-Vlaanderen is het centraliseren van haar administratie op de volledige Leopoldskazerne.

De Stad Gent liet weten bereid te zijn om dit  te verkopen onder voorwaarden dat er een duurzaam alternatief kon  worden geboden aan de huidige gebruikers.

De Stad Gent heeft vandaag een akkoord verkregen met de provincie Oost-Vlaanderen over de verkoop van de Leopoldskazerne waarbij er rekening wordt gehouden met de belangen van de bestaande gebruikers.

Wat betreft de gebruiker HISK is overeengekomen dat:

1.De Stad Gent  tegen het verlijden van de authentieke van onderhavige verkoopsovereenkomst de huurovereenkomst met HISK minnelijk ging beëindigen.

2.De provincie Oost-Vlaanderen vanaf het verlijden van de authentieke akte  een nieuwe huurovereenkomst  aan HISK zal aanbieden  onder de volgende modaliteiten:

•  voor een periode van 9 jaar
•  5 jaar ten kosteloze titel te rekenen vanaf 01/01/2016
•  De resterende 4 jaar aan  een basishuurprijs van 90 euro/m² gerekend op de netto-oppervlakte;
•  na deze 9 jaar verlengbaar tegen marktconforme prijzen
•  met de mogelijkheid tot een vervroegde beëindiging voor het HISK voor het geval dat  de Vlaamse gemeenschap  haar subsidies stopzet.
•  met een huisvesting binnen het provinciaal bouwprogramma  en dit voor  een netto-oppervlakte van 1.870 m²
• vanaf het verlijden van de authentieke akte zullen de EGW kosten  rechtstreeks worden doorgefactureerd aan HISK

3.De Stad Gent er zich toe verbindt om na de huurvrije periode van 5 jaar  voor de resterende 4 jaar een  jaarlijkse subsidie te voorzien van circa  €150.000 ten gunste van het HISK

Wat betreft de sporthal is overeengekomen dat :

1.De provincie Oost-Vlaanderen  zich  verbindt om de komende 10 jaar vanaf het verlijden van de authentieke akte  dezelfde sportfaciliteiten op de Leopoldskazerne  of  op een andere locatie te  blijven organiseren zowel tijdens  het schooljaar als de zomermaanden .

2.De provincie Oost-Vlaanderen  engageert zich daartoe tot de bouw van  een nieuwe sporthal deeluitmakend van de bestaande scholencampus op de Henleykaai.

3.De provincie Oost-Vlaanderen  verbindt er zich toe tot aan het gebruiksklaar  zijn van deze  nieuwe sporthal het  huidige gebruikspatroon te blijven organiseren in de bestaande sporthal waarop de stad Gent zich engageert om een jaarlijkse werktingstoelage van €120.000 te vergoeden aan Farys.

4.Bij de ingebruikname van de nieuwe sporthal  wordt deze van de Leopoldskazerne verlaten en zal de Stad Gent zijn beheersrechten voor de resterende jaren van de 10jarige termijn verderzetten evenals zijn jaarlijkse werkingstoelage van €120.000 vergoeden doch  hier  ten gunste van de provincie Oost-Vlaanderen.

5.Vanaf het verlijden van de akte zullen evenwel de huurinkomsten van het gebruik van de cafetaria en de sporthal met betrekking tot het gebruiksrecht van de Stad Gent  (in tijd en in oppervlakte) onder de bepalingen van de  brief  geschreven door de provincie Oost-Vlaanderen dd 28 januari 2016, blijven toekomen aan de stad Gent , en dit voor een periode van 10 jaar, te rekenen vanaf 01/01/2016.

6.Medio 2019 zal de Stad Gent zich op basis van de dan voorliggende cijfers beraden over het verder gebruik van de sporthal vanaf 1 januari 2026.

Wat betreft de gebruiker BBC Gentson is overeengekomen dat :

1.De provincie Oost-Vlaanderen er zich toe verbindt  om dit huurcontract over te nemen.

2.Van zodra de nieuwe sporthal gebruiksklaar is het gebruik van de sporthal en de cafetaria geregeld wordt mits contracten te sluiten door de provincie Oost-Vlaanderen.

3.Vanaf het verlijden van de authentieke akte mbt onderhavige verkoop  de huurinkomsten van het gebruik van de cafetaria  door BBC Gentson zullen blijven toekomen aan de stad Gent , en dit voor een periode van 10 jaar, te rekenen vanaf 01/01/2016.

4.De EGW-kosten van het gebruik van de cafetaria  zullen rechtstreeks worden doorgefactureerd aan BBC Gentson.

Wat betreft de gebruiker vzw Atoomproef 3 is overeengekomen dat :

1.De Stad Gent er zich toe verbindt  om het huurcontract  minnelijk te beëindigen tegen het verlijden van de authentieke akte van onderhavige verkoop.

2.De provincie Oost - Vlaanderen  een nieuwe contract  zal voorstellen aan Atoomproef 3 ingaand op de dag van het verlijden van de authentieke akte en eindigend op 31 december 2017.

3.Dit een kosteloos gebruik  betreft met doorfacturatie van de EGW-kosten.

 Wat betreft de gebruiker het Designmuseum  is overeengekomen dat :

1.De provincie Oost-Vlaanderen er  zich toe verbindt dat deze stadsdienst tot  31 december 2017 nog  gebruik mag maken van haar lokalen tenzij deze vroeger zal zijn verhuisd naar de Ghelamco-arena

2.Dit een kosteloos gebruik betreft met doorfacturatie van de EGW-kosten.

De Stad Gent wenst de verkoop uit de hand aan de provincie te formaliseren door de toepassing te maken van de omzendbrief Binnenlands Bestuur  2010/02 dd.21 maart 2010  ‘Vervreemding van onroerende goederen door de provincies, gemeenten, O.C.M.W.'s en besturen van de erkende erediensten'.

Deze omzendbrief stelt dat de verkoop uit de hand tussen overheden gerechtvaardigd is om redenen van algemeen belang.

De motivering om vandaag rechtstreeks te verkopen aan de provincie  is terug te vinden op 2 niveau’s.

Enerzijds engageert de provincie Oost-Vlaanderen zich om het voorziene algemeen belang waarvoor de Leopoldskazerne destijds door de Stad Gent werd aangekocht grotendeels te bestendigen voor minstens 10 jaar.  In 2009 kocht de Stad Gent deze site aan om  culturele en sportieve initiatieven te huisvesten. De aanwinst voor de Stad Gent van het HISK kaderde volledig binnen deze aankoop. Verder is er de aanwezigheid van de sporthal die vandaag verschillende sportclubs en recreatieve gebruikers faciliteert. Zoals hierboven vermeld engageert de provincie Oost-Vlaanderen zich om dit gebruik voor een langdurige periode te organiseren.

Anderzijds kadert de aankoop  binnen de oprichting van een nieuw provinciaal administratief centrum op de site. De provincie wenst naar een volledige centralisatie te gaan van alle provinciale diensten inclusief logistiek op de Leopoldskazerne.

Rekeninghoudend met bovenstaande argumentatie aanvaardt de gemeenteraad het algemeen belang waarvoor deze verkoop uit de hand tussen de provincie Oost-Vlaanderen en de Stad Gent wordt gedaan

Bijgevolg  werd een compromis opgemaakt.

Concreet betreft het de verkoop van volgend perceel:

Stad Gent - Gent vijfde afdeling

Een gebouw met aanhorigheden gelegen te 9000 Gent,Kunstlaan 2 thans gekend bij  het kadaster of het geweest zijnde onder Gent, vijfde afdeling,  sectie E, perceelnummer 0745G met een oppervlakte volgens kadaster en volgens meting van drieënzeventig are zevenendertig centiare (7337 m²);

In de bijgevoegde compromis werd tevens een recht van wederinkoop voorzien waar de stad Gent  aanspraak kan opmaken indien tijdens de looptijd van de 5 jarige termijn vaststaat dat hoofdzakelijk een andere invulling aan het goed wordt gegeven  die niet overeenstemt met de huidige stedenbouwkundige bestemming van het gebied, m.n. gemeenschapsvoorziening en openbaar nut.

Bepaling van de prijs:

Volgens  het schattingsverslag +addendum, is de waarde van de goederen €7.443.738,24 zoals actueel gelegen in gemeenschapsvoorziening.

Het complex begrijpt oa een buurtsporthal, thans in gebruik bij Farys. Door het vroegtijdig verbreken van de beheersovereenkomst met Farys zal de stad vervroegd alle investeringen moeten terugbetalen. Deze terugbetaling is vermoedelijk voorzien in 2018. De terug te betalen boekwaarde is €420.038,82 en €2.114,37  aan BTW, of een totaal van €422.153,19.

Uitgaande van een waarde van €7.443.738,24 € en een éénmalige kost van €422.153,19  starten wij de onderbouwing met €7.865.891,43.

Voorwaarden van de verkoop , voornamelijk met betrekking tot de bestaande gebruikers:

• HISK blijft op lange termijn gehuisvest in de kazerne, het HISK zal pas huur betalen aan de provincie na 5 jaar (5 jaar rent free, of een huurwaarde van €583.689,34).
• Depot designmuseum blijft op de site gehuisvest tot het nieuwe erfgoeddepot klaar is. Er is nog een gebruiksrecht tem 31/12/2017.
• De andere gebruikers kunnen ook nog tot eind 2017 blijven in de huidige locatie en zijn daarbij vrijgesteld aan huur. Samen met Designmuseum vertegenwoordigd dit een waarde van €130.137,47.
• De sporthal: de provincie biedt op de site of op een locatie (op wandelafstand) een oplossing voor alle gebruikers van de sporthal en dit voor een duur van 10 jaar tem 31/12/2025. Aan gebruiksrechten van de ruimte vertegenwoordigd dit een bedrag van €414.238,18.
• De provincie zal zich bij overdracht gedragen als eigenaar. De stad zal dus geen eigenaarslasten op zich nemen.

Het verrekenen van deze gebruikersrechten met de venale waarde, geeft dan het volgend overzicht in cijfers:

Voormelde berekening gaat uit van de volgende veronderstellingen:

• De akte wordt verleden in juli 2016, met wegvallen eigenaarslasten voor de  stad;
• Bruto Rendement van 3,6 %
• Nog 4 jaar dat de stad geen subsidie moet betalen aan het HISK, dit kan worden verrekend als korting

Rekening houdend met:

• Het schattingsverslag + addendum
• Dat het goed in zone voor gemeenschapsvoorziening ligt
• Met de langer durende gebruiksrechten
• Het vervallen van huursubsidie

Kan de vraagprijs worden bepaald op €6.452.533,04 of afgerond €6.450.000.